עמ"נ 1009/07, הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לב הגליל" נ' מוחמד סעיד אחמד אבו סאלח ז"ל ואח'
כבוד השופט בנימין ארבל
18.06.2008
העובדות:
1. בפנינו ערעור מינהלי ע"פ סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (להלן:"החוק"), שהגישה המערערת על החלטות ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז צפון (להלן:"הועדה"), לפיהן מינתה הועדה שמאי מכריע, באשר לתביעת פיצויים שהגישו משיבים 6 - 1 ע"פ סעיף 197 לחוק, ואישרה את חוות דעתו, תוך דחיית ערר שהגישה הועדה המקומית על החלטת השמאי המכריע.
2. המשיבים 1-4 (להלן:"המשיבים"), הינם בעלי זכויות בשלושה מגרשים, המהווים חלק מן הנכס הידוע כחלקה 84 בגוש 19314 בסכנין (להלן:"החלקה").
3. המשיב 5, הינו בעל זכויות והמחזיק בחלק מחלקה 128 ב' בגוש 19315 (להלן:"חלקה 128 ב") עליו בנוי בית מגורים חד קומתי. המשיב 6, הינו בעל זכויות והמחזיק בחלק מחלקה 128 ב' עליו בנויה וילה בת 3 קומות.
4. ביום 19/09/2000 אושרה למתן תוקף תוכנית בניין עיר מס' ג/11180(להלן:"התכנית הפוגעת") המהווה שינוי לתוכנית מתאר סכנין. עיקר התוכנית הפוגעת כולל שינוי יעוד מאזור מגורים א' לאזור ספורט, שנועד להקמת בריכת שחייה ציבורית, תוך כדי הגדלת שטח הבניה המותר. התוכנית הפוגעת מתייחסת לחלקה 82 בגוש 19314 (להלן:"החלקה הפוגעת"), הנמצאת סמוך למגרשי המשיבים, ולטענתם גובלת בהם.
5. בין מגרשי המשיבים לבין החלקה הפוגעת, מתוכנן להיסלל כביש, המכונה, כביש 31, שרוחבו המתוכנן 10 מטרים, כביש זה טרם נסלל עד כה. בין החלקה הפוגעת למגרש 128 ב' אמור להיסלל שביל צר שרוחבו 2 מטר וכן קיר אבנים.
6. המשיבים 1-6 הגישו כנגד המערערת תביעה לפיצוי על ירידת הערך שנגרמה לחלקותיהם בגין אישור התוכנית הפוגעת, ותביעתם נתמכת בחוות דעת שמאית של השמאי אהרון רבנשטיין.
7. המערערת דחתה את התביעה לפיצויים, בהתבסס על חוות דעת שמאית מטעם השמאי מרדכי זייד. בעקבות דחיית התביעות, הגישו המשיבים 1-6 עררים על החלטת הוועדה המקומית לוועדת ערר, והדיון בשלושת העררים אוחד.
8. עירית סכנין (להלן:"העירייה") הודיעה על בקשתה להצטרף להליכי הערר.
9. וועדת הערר מינתה את השמאי גדעון גולדשטיין כשמאי מכריע (להלן:"השמאי המכריע"), והוא קבע שאישור התוכנית הפוגעת הביא לפגיעה, שגרמה לירידת ערך חלקות המשיבים, ולכן הינם זכאים לפיצויים בסכומים שונים.
10. המערערת ערערה על החלטת השמאי המכריע, והערר נדחה.
11. מכאן הערעור.
הערעור נדחה.
החלטה:
1. הלכה פסוקה היא כי כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט התוכנית. נקבע כי כדי להגשים את תכלית החקיקה, וכדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, יש לקבוע כי לא כל הפרדה בהשקה שבין גבול התכנית, לבין המקרקעין, תשלול את מעמד המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.
2. לצד כלל זה נקבעו 2 חריגים: "שטח פתוח צר"- כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי שטח פתוח צר, שבדרך כלל רוחבו מספר מטרים, אין בכך כדי לשלול את מעמד המקרקעין כ"מקרקעין גובלים"; "כביש צר" - חריג זה יחול במקרים בהם בין התוכנית הפוגעת ובין המקרקעין מפרידים כביש צר, או דרך כבושה או סלולה.
3. האם כביש 31, אשר רוחבו 10 מטרים, הינו בגדר "כביש צר"? בהתאם להלכה, יש לבחון כל מקרה לגופו של עניין. בחינת מכלול הנסיבות מובילה למסקנה כי בענייננו, אכן כביש מס' 31 הינו כביש שכונתי צר כמשמעות החריג השני.
4. מקובלת עמדת וועדת הערר באשר לדחיית פרשנות המערערת לגבי המושג "כביש צר". לשיטת המערערת, הרי שלא יהיה בתחום העיר סכנין אף לא כביש אחד שיוכל אי פעם להיחשב כ"כביש צר", שכן, כל הכבישים בעיר הם ברוחב של 10-12 מטר.
5. שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, שמטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה מאינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים.
6. הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעת של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו.
7. במקרה דנן, וועדת הערר בחנה, בכלים העומדים לרשותה את חוות דעתו של השמאי המכריע. ביהמ"ש סבור כי בצדק לא התערבה ועדת הערר בחוות הדעת של השמאי המכריע, שעסקה בתחומים מובהקים של מקצוע השמאות.
8. בענייננו לא שוכנע ביהמ"ש שנפל פגם בסיסי-משפטי בהכרעת השמאי המכריע.
9. השמאי המכריע ערך בדיקה עצמאית והגיע למסקנות מבוססות משל עצמו. בהעדר ראיה כי קיים פגם או דופי חמור בשיקול דעתו, אין להתערב בשמאות המכרעת, הן לגבי שווי הקרקע והן לגבי שווי המבנים והם גבי גובה הפיצוי.
10. אשר על כן, הערעור נדחה.
כבוד השופט בנימין ארבל
18.06.2008
העובדות:
1. בפנינו ערעור מינהלי ע"פ סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (להלן:"החוק"), שהגישה המערערת על החלטות ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז צפון (להלן:"הועדה"), לפיהן מינתה הועדה שמאי מכריע, באשר לתביעת פיצויים שהגישו משיבים 6 - 1 ע"פ סעיף 197 לחוק, ואישרה את חוות דעתו, תוך דחיית ערר שהגישה הועדה המקומית על החלטת השמאי המכריע.
2. המשיבים 1-4 (להלן:"המשיבים"), הינם בעלי זכויות בשלושה מגרשים, המהווים חלק מן הנכס הידוע כחלקה 84 בגוש 19314 בסכנין (להלן:"החלקה").
3. המשיב 5, הינו בעל זכויות והמחזיק בחלק מחלקה 128 ב' בגוש 19315 (להלן:"חלקה 128 ב") עליו בנוי בית מגורים חד קומתי. המשיב 6, הינו בעל זכויות והמחזיק בחלק מחלקה 128 ב' עליו בנויה וילה בת 3 קומות.
4. ביום 19/09/2000 אושרה למתן תוקף תוכנית בניין עיר מס' ג/11180(להלן:"התכנית הפוגעת") המהווה שינוי לתוכנית מתאר סכנין. עיקר התוכנית הפוגעת כולל שינוי יעוד מאזור מגורים א' לאזור ספורט, שנועד להקמת בריכת שחייה ציבורית, תוך כדי הגדלת שטח הבניה המותר. התוכנית הפוגעת מתייחסת לחלקה 82 בגוש 19314 (להלן:"החלקה הפוגעת"), הנמצאת סמוך למגרשי המשיבים, ולטענתם גובלת בהם.
5. בין מגרשי המשיבים לבין החלקה הפוגעת, מתוכנן להיסלל כביש, המכונה, כביש 31, שרוחבו המתוכנן 10 מטרים, כביש זה טרם נסלל עד כה. בין החלקה הפוגעת למגרש 128 ב' אמור להיסלל שביל צר שרוחבו 2 מטר וכן קיר אבנים.
6. המשיבים 1-6 הגישו כנגד המערערת תביעה לפיצוי על ירידת הערך שנגרמה לחלקותיהם בגין אישור התוכנית הפוגעת, ותביעתם נתמכת בחוות דעת שמאית של השמאי אהרון רבנשטיין.
7. המערערת דחתה את התביעה לפיצויים, בהתבסס על חוות דעת שמאית מטעם השמאי מרדכי זייד. בעקבות דחיית התביעות, הגישו המשיבים 1-6 עררים על החלטת הוועדה המקומית לוועדת ערר, והדיון בשלושת העררים אוחד.
8. עירית סכנין (להלן:"העירייה") הודיעה על בקשתה להצטרף להליכי הערר.
9. וועדת הערר מינתה את השמאי גדעון גולדשטיין כשמאי מכריע (להלן:"השמאי המכריע"), והוא קבע שאישור התוכנית הפוגעת הביא לפגיעה, שגרמה לירידת ערך חלקות המשיבים, ולכן הינם זכאים לפיצויים בסכומים שונים.
10. המערערת ערערה על החלטת השמאי המכריע, והערר נדחה.
11. מכאן הערעור.
הערעור נדחה.
החלטה:
1. הלכה פסוקה היא כי כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט התוכנית. נקבע כי כדי להגשים את תכלית החקיקה, וכדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, יש לקבוע כי לא כל הפרדה בהשקה שבין גבול התכנית, לבין המקרקעין, תשלול את מעמד המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.
2. לצד כלל זה נקבעו 2 חריגים: "שטח פתוח צר"- כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי שטח פתוח צר, שבדרך כלל רוחבו מספר מטרים, אין בכך כדי לשלול את מעמד המקרקעין כ"מקרקעין גובלים"; "כביש צר" - חריג זה יחול במקרים בהם בין התוכנית הפוגעת ובין המקרקעין מפרידים כביש צר, או דרך כבושה או סלולה.
3. האם כביש 31, אשר רוחבו 10 מטרים, הינו בגדר "כביש צר"? בהתאם להלכה, יש לבחון כל מקרה לגופו של עניין. בחינת מכלול הנסיבות מובילה למסקנה כי בענייננו, אכן כביש מס' 31 הינו כביש שכונתי צר כמשמעות החריג השני.
4. מקובלת עמדת וועדת הערר באשר לדחיית פרשנות המערערת לגבי המושג "כביש צר". לשיטת המערערת, הרי שלא יהיה בתחום העיר סכנין אף לא כביש אחד שיוכל אי פעם להיחשב כ"כביש צר", שכן, כל הכבישים בעיר הם ברוחב של 10-12 מטר.
5. שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, שמטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה מאינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים.
6. הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעת של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו.
7. במקרה דנן, וועדת הערר בחנה, בכלים העומדים לרשותה את חוות דעתו של השמאי המכריע. ביהמ"ש סבור כי בצדק לא התערבה ועדת הערר בחוות הדעת של השמאי המכריע, שעסקה בתחומים מובהקים של מקצוע השמאות.
8. בענייננו לא שוכנע ביהמ"ש שנפל פגם בסיסי-משפטי בהכרעת השמאי המכריע.
9. השמאי המכריע ערך בדיקה עצמאית והגיע למסקנות מבוססות משל עצמו. בהעדר ראיה כי קיים פגם או דופי חמור בשיקול דעתו, אין להתערב בשמאות המכרעת, הן לגבי שווי הקרקע והן לגבי שווי המבנים והם גבי גובה הפיצוי.
10. אשר על כן, הערעור נדחה.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
