עע"ם 2834/05, חנה לדרר ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ ואח'
כב' השופטים א' גרוניס, מ' נאור, א' חיות
עו"ד איל גונן למערערים, עו"ד נתן מאיר ואח' למשיבים
24.06.2008
העובדות:
1. השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בערעורים שלפנינו היא האם הבקשה להיתר בניה שהוגשה ע"י המערערות ב-עע"ם 2869/05 תואמת, או שאינה תואמת את התכנית החלה במקרקעין נשוא הדיון. מסקנה לפיה ההיתר המבוקש אינו תואם את התכנית מייתרת את הדיון בשאלות אחרות שהועלו.
2. המערערות ב-עע"ם 2869/05 (להלן:"המערערות") הגישו בקשה להיתר בניה. המערערות ניסו תחילה, פעמיים להעביר בועדת התכנון תכניות לשינוי תכנית המתאר החלה על המקרקעין אך נסיונן לא צלח, עקב התנגדות תושבים באזור, שחלקם הם בעלי-דין לפנינו.
3. משכשלו הניסיונות, המערערות ביקשו היתר בניה בלא שינוי תכנית. ועדת משנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה אישרה את הבקשה, אולם מליאת הועדה המקומית הפכה את ההחלטה, ודחתה את הבקשה. על החלטת הועדה המקומית הוגשו עררים לועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן:"הוועדה"), הן מטעם שיכון עובדים, והן מטעם תושבים תושבים באזור, שחלקם הם המערערים ב-עע"ם 2834/05 (להלן:"התושבים"). העררים נדחו.
4. שיכון עובדים הגישה עתירה מנהלית נגד החלטת הוועדה. ביהמ"ש לעניינים מנהליים בחיפה הורה להחזיר את הדיון לוועדה, אשר תדון בעניין בהרכב חדש.
5. על פס"ד זה הוגשו שני הערעורים שבפנינו. התושבים טוענים בערעורם, בין השאר, כי תכנית המתאר החלה, שהיא תכנית מנדטורית, הינה תכנית בעלת אופי כללי בלבד. לפני שניתן יהיה ליתן היתר בניה לבניה על המקרקעין, שהם חלקה אחת בשטח עצום של 47,423 מ"ר, יש לטענתם להגיש לאישור תכנית מפורטת.
6. לשיכון עובדים מקרקעין בשטח של 47,423 מ"ר, המצויים ברכס הכרמל והבעיות הטופוגרפיות המאפיינות רכס זה, מקשות על הבעלים לנצל את המקרקעין לבניה, אף שהשטח מיועד לבניה.
7. המערערות מנסות, מזה שנים רבות, וללא הצלחה לבנות על המקרקעין. תכנית לשינוי תכנית המתאר שהגישו במהלך השנים, נדחו. הסיבה לדחיית התכניות הייתה העדר פתרון תעבורתי מתאים לחיבור בין הבתים שביקשו לבנות, לבין הדרכים הציבוריות הקיימות. ההצעה בתכניות שנדחו הייתה שהתחבורה תופנה אל הדרך הקיימת- רחוב מרגלית. שיכון עובדים נואשה, כנראה, מן האפשרות לשנות את התכנית החלה, והחליטה להגיש את בקשת ההיתר הנ"ל.
8. שתי מחלוקות עיקריות התגלו בבקשה להיתר, אותן החליט ביהמ"ש המחוזי להעביר לוועדה לדיון בהרכב אחר: האחת, האם מדובר בבניין אחד כדרישת התכנית המאפשרת לבנות במגרש בניין אחד?; השנייה, נוגעת למה שכונה בידי שיכון עובדים בשם "מבנה דרך הגישה", כאשר ישנה מחלוקת האם התכנית מאפשרת להקים מבנה זה.
הערעור נתקבל.
החלטה:
1. כידוע, תכנית בניין עיר היא חיקוק, ובתי-המשפט הם הפוסקים בעניין פרשנותה. ביהמ"ש אמנם אינו נוטה להתערב בהפעלת שיקול דעת בענייני תכנון, אולם, הוא הפרשן הסופי של התכנית.
2. ביהמ"ש סבור כי צודקים התושבים בטענתם כי בניית המבנה אותו מכנה שיכון עובדים "מבנה דרך הגישה" אינה מותרת. מבנה דרך הגישה הוא, לגרסת התושבים, מבנה בגובה של 8 קומות. מבנה זה אמור להיות מוקם על מקרקעין, שע"פ תכנית המתאר החלה ניתן לבנות עליו מבנה אחד בגובה של 3 קומות מעל קומת עמודים. לפיכך, ממילא לא ניתן לבנות את "מבנה דרך הגישה" בשל מגבלות הגובה.
3. אם נבקש לראות את מבנה דרך הגישה כחלק מן המבנה, כטענתה המרכזית של שיכון עובדים, עומדת בפני שיכון עובדים בעיית מספר הקומות שיש במבנה, וזאת אף אם נניח (ואין זו ההנחה) כי כל הקומפלקס שמבקשים לבנותו, הוא בגדר מבנה אחד.
4. אשר למחלוקת השנייה, השאלה מהו בניין אחד היא, במידה רבה, שאלה של שכל ישר. בענייננו מדובר, למעשה בשכונת מגורים ובה 102 יחידות דיור, וזאת כשאין מדובר ברב קומות, אלא שכל בניין מוגבל ל-3 קומות מעל קומת עמודים. לדעתי החיבור של השירותים המשותפים (מעלית, חניה, פינוי אשפה) אינו הופך את מה שמכנה שיכון עובדים "אגפים" או "מבננים" ל"מבנה" אחד. זוהי גישה מלאכותית שאין לדעתי לקבלה.
5. ביהמ"ש ער לדרך הארוכה שעשתה שיכון עובדים בניסיונותיה, שלא צלחו עד כה, לבנות על השטח, המיועד לבניה למגורים. דומה שהבעיה האמיתית היא הבעיה הטופוגרפית. הכביש היחיד הנמצא באזור הוא זה המצוי ברחוב מרגלית; כבישים אחרים אינם נראים באופק. מכאן המחלוקת רבת השנים בין שיכון עובדים לבין התושבים החוששים מהעמסת יתר של תנועה על אזור מגוריהם.
6. דומה שהבעיה האמיתית היא לאן תזרום התנועה הנוספת המתחייבת מבניה מסיבית. ניתן להבין את שני הצדדים: את התושבים המבקשים למנוע עומס יתר של תנועה מחד; ואת שיכון עובדים המבקשת לבנות בקניינה מנגד.
7. ביהמ"ש מעריך כי ללא אישור תכנית שתקבע בין השאר, את דרכי הגישה לשכונה שמבקשים להקים, לא ניתן יהיה לקדם את נושא הבניה. התכנית החלה בענייננו אינה קובעת דרגת פירוט כזו, ואין מנוס מהגשת בקשה לשינוי תכנית המתאר. במסגרת תכנית כזו, ולאחר שמיעת התנגדויות, אפשר וניתן יהיה למצוא את האיזון הראוי בין צרכי התושבים לבין זכות הקניין של שיכון עובדים.
8. אשר על כן, ביהמ"ש דוחה את הבקשה להיתר בניה, ומבטל את החזרת הדיון לוועדה. במובן זה מתקבל ערעור התושבים, ונדחה ערעור שיכון עובדים.
כב' השופטים א' גרוניס, מ' נאור, א' חיות
עו"ד איל גונן למערערים, עו"ד נתן מאיר ואח' למשיבים
24.06.2008
העובדות:
1. השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בערעורים שלפנינו היא האם הבקשה להיתר בניה שהוגשה ע"י המערערות ב-עע"ם 2869/05 תואמת, או שאינה תואמת את התכנית החלה במקרקעין נשוא הדיון. מסקנה לפיה ההיתר המבוקש אינו תואם את התכנית מייתרת את הדיון בשאלות אחרות שהועלו.
2. המערערות ב-עע"ם 2869/05 (להלן:"המערערות") הגישו בקשה להיתר בניה. המערערות ניסו תחילה, פעמיים להעביר בועדת התכנון תכניות לשינוי תכנית המתאר החלה על המקרקעין אך נסיונן לא צלח, עקב התנגדות תושבים באזור, שחלקם הם בעלי-דין לפנינו.
3. משכשלו הניסיונות, המערערות ביקשו היתר בניה בלא שינוי תכנית. ועדת משנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה אישרה את הבקשה, אולם מליאת הועדה המקומית הפכה את ההחלטה, ודחתה את הבקשה. על החלטת הועדה המקומית הוגשו עררים לועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן:"הוועדה"), הן מטעם שיכון עובדים, והן מטעם תושבים תושבים באזור, שחלקם הם המערערים ב-עע"ם 2834/05 (להלן:"התושבים"). העררים נדחו.
4. שיכון עובדים הגישה עתירה מנהלית נגד החלטת הוועדה. ביהמ"ש לעניינים מנהליים בחיפה הורה להחזיר את הדיון לוועדה, אשר תדון בעניין בהרכב חדש.
5. על פס"ד זה הוגשו שני הערעורים שבפנינו. התושבים טוענים בערעורם, בין השאר, כי תכנית המתאר החלה, שהיא תכנית מנדטורית, הינה תכנית בעלת אופי כללי בלבד. לפני שניתן יהיה ליתן היתר בניה לבניה על המקרקעין, שהם חלקה אחת בשטח עצום של 47,423 מ"ר, יש לטענתם להגיש לאישור תכנית מפורטת.
6. לשיכון עובדים מקרקעין בשטח של 47,423 מ"ר, המצויים ברכס הכרמל והבעיות הטופוגרפיות המאפיינות רכס זה, מקשות על הבעלים לנצל את המקרקעין לבניה, אף שהשטח מיועד לבניה.
7. המערערות מנסות, מזה שנים רבות, וללא הצלחה לבנות על המקרקעין. תכנית לשינוי תכנית המתאר שהגישו במהלך השנים, נדחו. הסיבה לדחיית התכניות הייתה העדר פתרון תעבורתי מתאים לחיבור בין הבתים שביקשו לבנות, לבין הדרכים הציבוריות הקיימות. ההצעה בתכניות שנדחו הייתה שהתחבורה תופנה אל הדרך הקיימת- רחוב מרגלית. שיכון עובדים נואשה, כנראה, מן האפשרות לשנות את התכנית החלה, והחליטה להגיש את בקשת ההיתר הנ"ל.
8. שתי מחלוקות עיקריות התגלו בבקשה להיתר, אותן החליט ביהמ"ש המחוזי להעביר לוועדה לדיון בהרכב אחר: האחת, האם מדובר בבניין אחד כדרישת התכנית המאפשרת לבנות במגרש בניין אחד?; השנייה, נוגעת למה שכונה בידי שיכון עובדים בשם "מבנה דרך הגישה", כאשר ישנה מחלוקת האם התכנית מאפשרת להקים מבנה זה.
הערעור נתקבל.
החלטה:
1. כידוע, תכנית בניין עיר היא חיקוק, ובתי-המשפט הם הפוסקים בעניין פרשנותה. ביהמ"ש אמנם אינו נוטה להתערב בהפעלת שיקול דעת בענייני תכנון, אולם, הוא הפרשן הסופי של התכנית.
2. ביהמ"ש סבור כי צודקים התושבים בטענתם כי בניית המבנה אותו מכנה שיכון עובדים "מבנה דרך הגישה" אינה מותרת. מבנה דרך הגישה הוא, לגרסת התושבים, מבנה בגובה של 8 קומות. מבנה זה אמור להיות מוקם על מקרקעין, שע"פ תכנית המתאר החלה ניתן לבנות עליו מבנה אחד בגובה של 3 קומות מעל קומת עמודים. לפיכך, ממילא לא ניתן לבנות את "מבנה דרך הגישה" בשל מגבלות הגובה.
3. אם נבקש לראות את מבנה דרך הגישה כחלק מן המבנה, כטענתה המרכזית של שיכון עובדים, עומדת בפני שיכון עובדים בעיית מספר הקומות שיש במבנה, וזאת אף אם נניח (ואין זו ההנחה) כי כל הקומפלקס שמבקשים לבנותו, הוא בגדר מבנה אחד.
4. אשר למחלוקת השנייה, השאלה מהו בניין אחד היא, במידה רבה, שאלה של שכל ישר. בענייננו מדובר, למעשה בשכונת מגורים ובה 102 יחידות דיור, וזאת כשאין מדובר ברב קומות, אלא שכל בניין מוגבל ל-3 קומות מעל קומת עמודים. לדעתי החיבור של השירותים המשותפים (מעלית, חניה, פינוי אשפה) אינו הופך את מה שמכנה שיכון עובדים "אגפים" או "מבננים" ל"מבנה" אחד. זוהי גישה מלאכותית שאין לדעתי לקבלה.
5. ביהמ"ש ער לדרך הארוכה שעשתה שיכון עובדים בניסיונותיה, שלא צלחו עד כה, לבנות על השטח, המיועד לבניה למגורים. דומה שהבעיה האמיתית היא הבעיה הטופוגרפית. הכביש היחיד הנמצא באזור הוא זה המצוי ברחוב מרגלית; כבישים אחרים אינם נראים באופק. מכאן המחלוקת רבת השנים בין שיכון עובדים לבין התושבים החוששים מהעמסת יתר של תנועה על אזור מגוריהם.
6. דומה שהבעיה האמיתית היא לאן תזרום התנועה הנוספת המתחייבת מבניה מסיבית. ניתן להבין את שני הצדדים: את התושבים המבקשים למנוע עומס יתר של תנועה מחד; ואת שיכון עובדים המבקשת לבנות בקניינה מנגד.
7. ביהמ"ש מעריך כי ללא אישור תכנית שתקבע בין השאר, את דרכי הגישה לשכונה שמבקשים להקים, לא ניתן יהיה לקדם את נושא הבניה. התכנית החלה בענייננו אינה קובעת דרגת פירוט כזו, ואין מנוס מהגשת בקשה לשינוי תכנית המתאר. במסגרת תכנית כזו, ולאחר שמיעת התנגדויות, אפשר וניתן יהיה למצוא את האיזון הראוי בין צרכי התושבים לבין זכות הקניין של שיכון עובדים.
8. אשר על כן, ביהמ"ש דוחה את הבקשה להיתר בניה, ומבטל את החזרת הדיון לוועדה. במובן זה מתקבל ערעור התושבים, ונדחה ערעור שיכון עובדים.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
