ניהול משא ומתן לרכישת/ מכירת נכס מקרקעין הינו עניין מורכב. ראשית, על הצדדים לשקול את הכדאיות הכלכלית של העסקה הנגזרת בדרך כלל משקלול של מספר גורמים, כגון, הערכה סובייקטיבית של שווי הנכס בזמן הנתון, יכולת כלכלית, מידת הדחיפות לביצוע העסקה ועוד.
בדרך ככלל לאחר סיכום העניינים העסקיים שבין הצדדים נכנסים לפעולה עורכי הדין של הצדדים לצורך עריכת בדיקות משפטיות שונות בנוגע לנכס וגיבוש הסכם מכר הכולל פרטים רבים כגון מועדי תשלום, מועד מסירה, חלוקת נטל תשלום מיסי המקרקעין ועוד.
סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע, כי עסקה במקרקעין חייבת להסתיים במסמך בכתב, היינו, ללא הסכם כתוב, אין תוקף משפטי לעסקה.
בהקשר זה, נשאלת השאלה מה דינה של עסקת מקרקעין שנערכה בהסכם בכתב אך ההסכם לא נחתם על ידי הצדדים- האם הסכם מעין זה הוא הסכם מחייב? האם ניתן יהיה לאכוף על צד שלא חתם על הסכם המכר לקיים את הוראותיו?
שאלה דומה הובאה לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי בירושלים (בש"א 4250/07 אפגד חברה לעבודות הנדסה ובניין בע"מ ואח' נ' ג'רוזלם וויו גארדנס בע"מ ואח', ניתן ביום 11.2.07 על ידי כבוד השופט יהונתן עדיאל).
עיקרו של הסכסוך שהובא בפני בית המשפט הוא במשא ומתן שהתנהל בין שתי חברות לצורך מכירת זכויות במגרש מחברת א' (להלן: "המוכרת") לחברה ב' (להלן:"הרוכשת").
במהלך המשא ומתן הוכנה טיוטת הסכם, אך הצדדים לא חתמו עליה. המחלוקת שנפלה בין הצדדים הינה האם המשא ומתן שנוהל ביניהם הבשיל, אף ללא חתימה על הסכם, לכדי גמירות דעת המגבשת הסכם מחייב.
לטענת הרוכשת, הצדדים סיכמו ביניהם את כל תנאי העסקה, לרבות התמורה, ואף העלו את ההסכמות על הכתב וקבעו מועד לחתימה על ההסכם. אולם, בסמוך למועד החתימה הודיעה המוכרת לרוכשת כי בדעתה למכור את זכויותיה במגרש לצד ג' ולא לחתום על ההסכם עם הרוכשת. משכך עתרה הרוכשת לבית המשפט בבקשה שיוציא צו מניעה נגד המוכרת האוסר עליה למכור את זכויותיה לצד ג'.
מנגד טענה המוכרת, שבין הצדדים אמנם התקיים מו"מ במסגרתו הוחלפו טיוטות הסכמים, אך מו"מ זה לא הסתיים בהסכמה, הצדדים נותרו חלוקים בנושאים מהותיים, ועקב כך היא החליטה לחתום על הסכם ביחס למגרש עם קונה אחר.
בית המשפט פתח וקבע, כי חתימה על הסכם מכר, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת של הצדדים ולאשר שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם.
לפיכך, נקבע, אם נתקלים בחוזה בלתי חתום לרוב יצביע הדבר על העדר גמירות דעת של הצדדים ויביא לקביעה כי אין מדובר בהסכם מחייב. עם זאת, יכול שחוזה בכתב ישתכלל להסכם מחייב גם בהעדר חתימה אך זאת במקרים נדירים בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם היתה גמירות דעת בין הצדדים למרות העובדה שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב.
בהתיחס למקרה שהובא בפניו קבע בית המשפט, כי לא שוכנע שחרף העדר חתימה על ההסכם, התגבשה אצל הצדדים גמירות דעת אשר הבשילה לכדי הסכם מחייב.
התברר, כי המשא ומתן בין הצדדים התנהל במהלך שעות רבות אל תוך הלילה והצדדים העדיפו בשל עייפותם שלא לתקן את טיוטת ההסכם אלא לדחות זאת ליום המחרת. מכך הסיק בית המשפט, כי הטיוטה שהוכנה איננה מהווה הסכם מלא ואינה משקפת הסכמה סופית של הצדדים. נמצא, כי בין היתר, נותרו הצדדים חלוקים בעניין התמורה עבור זכויות בניה עתידיות במגרש.
על שום כל אלה, קבע בית המשפט, כי הצדדים לא התכוונו להתקשר התקשרות חוזית מחייבת אלא לאחר החתימה על החוזה וכי המקרה הנדון איננו נופל בגדרם של אותם מקרים נדירים בהם ניתן להגיע למסקנה שהייתה גמירות דעת בין הצדדים למרות העדרו של חוזה חתום.
לפיכך, דחה בית המשפט את בקשת הרוכשת להוציא צו מניעה שיאסור על המוכרת למכור את זכויותיה לקונה אחר.
פסק הדין הנ"ל, בכל הכבוד, מותיר חוסר נוחות בלב קוראו. חוסר נוחות זה נובע מהתעלמות בית המשפט מעקרון תום הלב. יתכן, כי בחינת המקרה הנדון לאורו של עקרון זה היה מביא לתוצאה אחרת. אין זה סביר שלאחר קיום משא ומתן לילי בין צדדים לעסקה, יקום המוכר ביום המחרת ויחליט למכור את זכויותיו לצד ג' אחר, (כשם שאין זה מקובל לנהל משא ומתן עם מספר גורמים בו זמנית). התנהגות מעין זו פוגעת בעקרונות הציפיה וההסתמכות של צד למשא ומתן ופוגעת באמון הצדדים וביכולתם לנהל משא ומתן אפקטיבי ומועיל.
לדידי, יש לדרוש מצדדים למשא ומתן לכבד את הצד שכנגד, לפעול בסבירות, בהגינות ובדרך מקובלת- זאת ניתן לעשות בד בבד עם שמירה על אינטרסים כלכליים.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
בדרך ככלל לאחר סיכום העניינים העסקיים שבין הצדדים נכנסים לפעולה עורכי הדין של הצדדים לצורך עריכת בדיקות משפטיות שונות בנוגע לנכס וגיבוש הסכם מכר הכולל פרטים רבים כגון מועדי תשלום, מועד מסירה, חלוקת נטל תשלום מיסי המקרקעין ועוד.
סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע, כי עסקה במקרקעין חייבת להסתיים במסמך בכתב, היינו, ללא הסכם כתוב, אין תוקף משפטי לעסקה.
בהקשר זה, נשאלת השאלה מה דינה של עסקת מקרקעין שנערכה בהסכם בכתב אך ההסכם לא נחתם על ידי הצדדים- האם הסכם מעין זה הוא הסכם מחייב? האם ניתן יהיה לאכוף על צד שלא חתם על הסכם המכר לקיים את הוראותיו?
שאלה דומה הובאה לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי בירושלים (בש"א 4250/07 אפגד חברה לעבודות הנדסה ובניין בע"מ ואח' נ' ג'רוזלם וויו גארדנס בע"מ ואח', ניתן ביום 11.2.07 על ידי כבוד השופט יהונתן עדיאל).
עיקרו של הסכסוך שהובא בפני בית המשפט הוא במשא ומתן שהתנהל בין שתי חברות לצורך מכירת זכויות במגרש מחברת א' (להלן: "המוכרת") לחברה ב' (להלן:"הרוכשת").
במהלך המשא ומתן הוכנה טיוטת הסכם, אך הצדדים לא חתמו עליה. המחלוקת שנפלה בין הצדדים הינה האם המשא ומתן שנוהל ביניהם הבשיל, אף ללא חתימה על הסכם, לכדי גמירות דעת המגבשת הסכם מחייב.
לטענת הרוכשת, הצדדים סיכמו ביניהם את כל תנאי העסקה, לרבות התמורה, ואף העלו את ההסכמות על הכתב וקבעו מועד לחתימה על ההסכם. אולם, בסמוך למועד החתימה הודיעה המוכרת לרוכשת כי בדעתה למכור את זכויותיה במגרש לצד ג' ולא לחתום על ההסכם עם הרוכשת. משכך עתרה הרוכשת לבית המשפט בבקשה שיוציא צו מניעה נגד המוכרת האוסר עליה למכור את זכויותיה לצד ג'.
מנגד טענה המוכרת, שבין הצדדים אמנם התקיים מו"מ במסגרתו הוחלפו טיוטות הסכמים, אך מו"מ זה לא הסתיים בהסכמה, הצדדים נותרו חלוקים בנושאים מהותיים, ועקב כך היא החליטה לחתום על הסכם ביחס למגרש עם קונה אחר.
בית המשפט פתח וקבע, כי חתימה על הסכם מכר, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת של הצדדים ולאשר שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם.
לפיכך, נקבע, אם נתקלים בחוזה בלתי חתום לרוב יצביע הדבר על העדר גמירות דעת של הצדדים ויביא לקביעה כי אין מדובר בהסכם מחייב. עם זאת, יכול שחוזה בכתב ישתכלל להסכם מחייב גם בהעדר חתימה אך זאת במקרים נדירים בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם היתה גמירות דעת בין הצדדים למרות העובדה שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב.
בהתיחס למקרה שהובא בפניו קבע בית המשפט, כי לא שוכנע שחרף העדר חתימה על ההסכם, התגבשה אצל הצדדים גמירות דעת אשר הבשילה לכדי הסכם מחייב.
התברר, כי המשא ומתן בין הצדדים התנהל במהלך שעות רבות אל תוך הלילה והצדדים העדיפו בשל עייפותם שלא לתקן את טיוטת ההסכם אלא לדחות זאת ליום המחרת. מכך הסיק בית המשפט, כי הטיוטה שהוכנה איננה מהווה הסכם מלא ואינה משקפת הסכמה סופית של הצדדים. נמצא, כי בין היתר, נותרו הצדדים חלוקים בעניין התמורה עבור זכויות בניה עתידיות במגרש.
על שום כל אלה, קבע בית המשפט, כי הצדדים לא התכוונו להתקשר התקשרות חוזית מחייבת אלא לאחר החתימה על החוזה וכי המקרה הנדון איננו נופל בגדרם של אותם מקרים נדירים בהם ניתן להגיע למסקנה שהייתה גמירות דעת בין הצדדים למרות העדרו של חוזה חתום.
לפיכך, דחה בית המשפט את בקשת הרוכשת להוציא צו מניעה שיאסור על המוכרת למכור את זכויותיה לקונה אחר.
פסק הדין הנ"ל, בכל הכבוד, מותיר חוסר נוחות בלב קוראו. חוסר נוחות זה נובע מהתעלמות בית המשפט מעקרון תום הלב. יתכן, כי בחינת המקרה הנדון לאורו של עקרון זה היה מביא לתוצאה אחרת. אין זה סביר שלאחר קיום משא ומתן לילי בין צדדים לעסקה, יקום המוכר ביום המחרת ויחליט למכור את זכויותיו לצד ג' אחר, (כשם שאין זה מקובל לנהל משא ומתן עם מספר גורמים בו זמנית). התנהגות מעין זו פוגעת בעקרונות הציפיה וההסתמכות של צד למשא ומתן ופוגעת באמון הצדדים וביכולתם לנהל משא ומתן אפקטיבי ומועיל.
לדידי, יש לדרוש מצדדים למשא ומתן לכבד את הצד שכנגד, לפעול בסבירות, בהגינות ובדרך מקובלת- זאת ניתן לעשות בד בבד עם שמירה על אינטרסים כלכליים.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
