בשל התחרות הגוברת בין הבנקים למשכנתאות , אנו נחשפים למבצעים רבים שהבנקים מפרסמים מעת לעת במטרה למשוך אליהם לקוחות חדשים.
חלק גדול מהמבצעים משמשים כפיתיון עבור צרכני המשכנתא, שאינם מודעים למורכבות הכלכלית של מסלולי המשכנתא השונים , ומוצאים את עצמן עוסקים בהשוואת ריביות בלבד. אין להאשים אותם , כי הריבית הינה הפרמטר היחידי שניתן להשוואה חד ערכית. כי כולם יודעים ש 4% נמוך מ 5% .......
חוסר הידע של נוטלי המשכנתאות , מאשפר לבנקים השונים לצאת למבצעים ולפרסם בשלטי חוצות 3.47% ריבית .... הם כמובן לא מדגישים שמדובר על משכנתא משתנה כל שנה או כל שנתיים, מטרת הבנקים היא למשוך את הלקוח לסניף הבנק ושם לשכנע אותו בכדאיות המבצעים השונים .
בסוף 2007 ותחילת 2008 החריפה התחרות בין הבנקים , אולם בהעדר גילויי נאות , נחשפו לקוחות רבים למסלולים עם ריבית נמוכה היום , והחמור מכל , ללא בחינה מבוקרת של השלכות המסלול והסכנות העתידיות משינויים דרסטיים של הריבית בעתיד.
בנק לאומי ובנק טפחות יצאו במבצעים של ריבית משתנה לתקופות קצרות , ופרסמו את הריבית ההתחלתית הנמוכה , ויצרו תחושה של משכנתא זולה במיוחד. כגון 3.4%.
משכנתא עם ריבית משתנה הינה משכנתא בה נקבעת הריבית לתקופה הקצרה ובשל הסיכון הנמוך של הבנקים היא גם נמוכה ביותר, אולם מה שנכון להיום לא בטוח שיהיה נכון לתקופה הבאה , ואז אנו יכולים למצוא את עצמנו עם ריבית גבוהה מאוד ללא יכולת לקבע אותה ולכן הסיכון במסלול הנ"ל הינו גבוה.
במועד לקיחת המשכנתא עם ריבית משתנה, נקבעים גם מועדי החידוש של ההלוואה , הריבית לתקופה הראשונה והמנגנון שיקבע את הריבית בכל סיום תקופה לתקופה הבאה. כמו כן קובעים את ריבית העוגן שאליה צמודה ההלוואה ואם תהיה תוספת לריבית העוגן בתקופות הבאות. בעבר חידשו הבנקים למשכנתאות את הריבית לאחר התקופה ההתחלתית לפי עוגן פנימי שנקבע שרירותית על ידי הבנק למשכנתאות. תופעה זו חייבה את המפקח על הבנקים להתערב ולחייב את הבנקים להשתמש בעוגן אובייקטיבי וחיצוני. בנוסף הורה הפיקוח על הבנקים , לבנקים למשכנתאות, לגלות לצרכנים בזמן החתימה על הלוואה לדיור את הריבית המתואמת שתהיה לאורך כל חיי ההלוואה. ריבית שלוקחת בחשבון את שעורי הריבית העתידיים שיהיו לאחר מועד שינויי הריבית המקורית תוך התייחסות לריבית שתקבע על פי הסכם ההלוואה וכמובן היא תהיה גבוהה יותר . החשיבות בהצגת הריבית המתואמת היא ביכולת ההשוואה של הצרכן בין המסלולים השונים. אולם רב הלקוחות לא מבצעים השוואה זו, וכמובן שהבנקים למשכנתאות לא דוחפים אותם לכך .
משכנתא בריבית קבועה היא משכנתא שמקבעת את הריבית לכל תקופת ההלוואה , יתרונה בוודאות לכל תקופת ההלוואה, וחסרונה בכך שבדרך כלל היא גבוהה יותר לפחות בשלב הראשון של ההלוואה. בנוסף אם רוצים לפרוע את ההלוואה נדרשים לשלם קנס פירעון מוקדם בימים בהם הריבית המקורית של המשכנתא גבוהה מהריבית הממוצעת שמפורסמת ע"י בנק ישראל. בתקופות של ריבית יורדת ישנה משמעות כלכלית רבה לגובה הקנס הנ"ל.
בחברת MSC פותחו מודלים רבים שמטרתם להתאים את המסלולים ללקוחות השונים, ואנו כמובן יודעים שישנם לקוחות רבים שהלכו שבי אחרי ריבית התחלתית נמוכה , ובחרו מסלול שאיננו מתאים ליכולות / צרכים כלכליים של המשפחה , ושילמו על כך מחיר כבד.
בנק אדנים יצא עם מבצע מעניין של משכנתא עם פתק החלפה , בה ניתן להחליף בין המסלולים השונים בהודעה לבנק ללא צורך במיחזור . המסלולים שניתן להחליף ביניהם "
? משכנתא צמודה משתנה כל שנה
? משכנתא מט"ח על בסיס הליבור
? משכנתא על בסיס הפריים
? לגביי מסלול צמודה עם ריבית קבועה ניתן להחליף פעם אחת בלבד.
אין ספק שהמבצע של בנק אדנים מגלה חדשנות ורעננות בעולם המשכנתאות, אולם מבדיקה מעמיקה מגלים שהריביות במבצע זה עדיין אינן תחרותיות , ומורכבות הבחירה של המסלול המתאים ומועד המעברים בין המסלולים, חושפים את הלקוחות שאינן כלכלנים לסכנות רבות, בהן יבחרו מסלול שגויי ,ללא ייעוץ של יועצי משכנתאות מקצועי. אנו בחברת MSC ממליצים ללקוחותינו על בחירה נבונה של המסלולים תוך הקטנת הסיכונים, חשוב לזכור שמסלול לא נכון ללקוח יכול לגרור נזקים רבים.
מבצע דיסקונט למעבירי משכורת
בנק דיסקונט יצא במבצע של "משכנתא מסובסדת" למעבירי חשבון משכורת.
התנאים אותם מעניק הבנק לנוטלי משכנתאות חדשות , שמעבירים משכורת בבנק עצמו , נחשבים לטובים , אולם מבצע תקף לתקופות של עד 25 שנה .הבנק מחתים את הלקוח על מסמך התחיבות , מסמך לא פשוט, שמאפשר לבנק להוסיף ריבית 0.4% מיידית, במידה והלקוח יפסיק להעביר משכורת. אנו נגד התניית שרות בשרות , ולדעתנו גם המפקח על הבנקים צריך להתייחס לסוגיה זו , בדיוק כפי שאוסר הפיקוח על הביטוח בהתניית שרות בשרות. בצורה כזו נפגעת התחרות על כספי הלקוח בחשבון הרגיל שלו. כיום ניתן לקבל ריביות דומות ולעיתים אף טובות יותר מבנקים אחרים ללא ההתחייבות להעברת משכורת וניהול חשבון בנק בדיסקונט .
הבנק הבינלאומי - מבצע מורים
לבנק הבינלאומי ישנן תנאים משופרים למורים . בדרך כלל הריביות והמסלולים המוצעים למורים , עדיפים על המסלולים הרגילים של הבנק. למרות התנאים המשופרים, ניתן למצוא במקרים רבים, תנאים משופרים בבנקים למשכנתאות השונים .
משכנתא מסלולית
בימים אלו יצא הבנק במבצע למשכנתאות עד 20 שנה , בהן המסלול לשנתיים הראשונות יהיה צמוד מדד עם ריבית נמוכה בגובה 2.5% , ואילו לאחר שנתיים ההלוואה הופכת למשכנתא במסלול פריים .
מסלול זה בעצם משלב מסלול של משכנתא צמודה בריבית משתנה לשנתיים, ואחר כך עוברים למסלול הפריים . יש כמובן לבדוק אם רוצים להיות במסלול צמוד היום , בתקופה של אינפלציה גבוהה , ולא בטוח שלשנתיים זו ריבית אטרקטיבית - , ומנגד לעבור למסלול פריים עם מרווח פחות טוב מזה הניתן לקבל היום בתנאי תחרות!
אנו בחברת MSC כלל לא בטוחים שמשכנתא ל-20 שנה טובה לכל משפחה, יש לקחת כמובן בחשבון גם את יכולת ההחזר של המשפחה. (אסור לשכוח שתשלום משכנתא מתוך המינוס יקר מכל מבצע ריביות !).
בנק הפועלים (משכן) - זכאות פועלים
בנק הפועלים מנהל מבצע ללקוחות הבנק "זכאות פועלים ", בו הוא נותן ריבית צמודה מועדפת במסלול צמוד על חלק קטן מגובה ההלוואה , כל לקוח לפי הפעילות המסחרית שלו בבנק. ניתן לדעת את תנאי ההטבה, רק לאחר בדיקה ממוחשבת של הפקיד בפגישה עם הלקוח, דבר המדגיש כמובן את מטרת ההטבה. הסכום מהווה חלק קטן בלבד מכל ההלוואה , ועד מקסימום 18 שנה. מבדיקת היועצים הכלכליים של חברת MSC, אנו מבחינים שלעיתים ההטבה גוררת פגיעה בריביות של שאר חלקי ההלוואה. לכן אנו ממליצים לבדוק את העלות הכוללת של ההלוואה בעיקר מול המתחרים, למרות הפיתוי הגדול בריבית נמוכה על חלק קטן ממנה. בסופו של דבר , כדאיות ההלוואה הכוללת חשובה בהרבה מעלות חלקית של ההלוואה.
דוגמאות
משפחה שלקחה משכנתא 500,000 ל 30 שנה , בריבית נמוכה 3.5% משתנה כל שנה.
תתחיל לשלם 2,245 ש"ח לחודש. אולם במידה והריבית תשתנה ותעלה כעבור שנה ל-4.5% , התשלום החודשי יעלה ל 2.533 ש"ח לחודש . במצב זה האטרקטיביות של הריבית הנמוכה נעלמת ותעלה ללקוח בהרבה כסף כ- 300 ש"ח לחודש שיכולים להצטבר לעשרות אלפי ש"ח עם השנים. במצב זה היה עדיף לקחת הלוואה עם ריבית קבועה ולהבטיח ריבית נמוכה לאורך השנים .
משפחה שלקחה משכנתא בבנק דיסקונט , והתחיבה לנהל חשבון משכורת בבנק, לא תוכל ליהנות מהטבות בבנק מתחרה, כגון מבצע לפותחי חשבון משכורת במזרחי טפחות שנותן הלוואה עד 30,000 ש"ח ללא הצמדה וריבית לשנתיים , הטבה ששווה אלפי ש"ח למי שנמצא במינוס......
כאשר הכלכלנים של חברת MSC בודקים את ההטבה של בנק הפועלים ביחס להצעות רגילות, אנו מגלים שבמקרים רבים ההפרש הכולל של ההלוואה עם ההטבה על החלק הקטן של ההלוואה, מול האלטרנטיבות שווה 50-100 ש"ח תשלום חודשי גבוה יותר בשילוב עם ההטבה. הבדיקה היא לא חד משמעית ודורשת הצבת הנתונים מחדש בכל שילוב והשוואתו לאלטרנטיבה ללא ההטבה.
לסכום , אנו בחברת MSC , ממליצים לבדוק בקפידה את המבצעים אותם מפרסמים הבנקים למשכנתאות, צריך לזכור שלפעמים המשכנתא הזולה ביותר , היא לא בהכרח עם הריבית הנמוכה ביותר! בחברת אם.אס.סי , אנו בודקים לא רק את התשלום הראשוני של המשכנתא, ומתייחסים לתשלומים העתידיים ולסכנות בכל מסלול ומסלול.
חלק גדול מהמבצעים משמשים כפיתיון עבור צרכני המשכנתא, שאינם מודעים למורכבות הכלכלית של מסלולי המשכנתא השונים , ומוצאים את עצמן עוסקים בהשוואת ריביות בלבד. אין להאשים אותם , כי הריבית הינה הפרמטר היחידי שניתן להשוואה חד ערכית. כי כולם יודעים ש 4% נמוך מ 5% .......
חוסר הידע של נוטלי המשכנתאות , מאשפר לבנקים השונים לצאת למבצעים ולפרסם בשלטי חוצות 3.47% ריבית .... הם כמובן לא מדגישים שמדובר על משכנתא משתנה כל שנה או כל שנתיים, מטרת הבנקים היא למשוך את הלקוח לסניף הבנק ושם לשכנע אותו בכדאיות המבצעים השונים .
בסוף 2007 ותחילת 2008 החריפה התחרות בין הבנקים , אולם בהעדר גילויי נאות , נחשפו לקוחות רבים למסלולים עם ריבית נמוכה היום , והחמור מכל , ללא בחינה מבוקרת של השלכות המסלול והסכנות העתידיות משינויים דרסטיים של הריבית בעתיד.
בנק לאומי ובנק טפחות יצאו במבצעים של ריבית משתנה לתקופות קצרות , ופרסמו את הריבית ההתחלתית הנמוכה , ויצרו תחושה של משכנתא זולה במיוחד. כגון 3.4%.
משכנתא עם ריבית משתנה הינה משכנתא בה נקבעת הריבית לתקופה הקצרה ובשל הסיכון הנמוך של הבנקים היא גם נמוכה ביותר, אולם מה שנכון להיום לא בטוח שיהיה נכון לתקופה הבאה , ואז אנו יכולים למצוא את עצמנו עם ריבית גבוהה מאוד ללא יכולת לקבע אותה ולכן הסיכון במסלול הנ"ל הינו גבוה.
במועד לקיחת המשכנתא עם ריבית משתנה, נקבעים גם מועדי החידוש של ההלוואה , הריבית לתקופה הראשונה והמנגנון שיקבע את הריבית בכל סיום תקופה לתקופה הבאה. כמו כן קובעים את ריבית העוגן שאליה צמודה ההלוואה ואם תהיה תוספת לריבית העוגן בתקופות הבאות. בעבר חידשו הבנקים למשכנתאות את הריבית לאחר התקופה ההתחלתית לפי עוגן פנימי שנקבע שרירותית על ידי הבנק למשכנתאות. תופעה זו חייבה את המפקח על הבנקים להתערב ולחייב את הבנקים להשתמש בעוגן אובייקטיבי וחיצוני. בנוסף הורה הפיקוח על הבנקים , לבנקים למשכנתאות, לגלות לצרכנים בזמן החתימה על הלוואה לדיור את הריבית המתואמת שתהיה לאורך כל חיי ההלוואה. ריבית שלוקחת בחשבון את שעורי הריבית העתידיים שיהיו לאחר מועד שינויי הריבית המקורית תוך התייחסות לריבית שתקבע על פי הסכם ההלוואה וכמובן היא תהיה גבוהה יותר . החשיבות בהצגת הריבית המתואמת היא ביכולת ההשוואה של הצרכן בין המסלולים השונים. אולם רב הלקוחות לא מבצעים השוואה זו, וכמובן שהבנקים למשכנתאות לא דוחפים אותם לכך .
משכנתא בריבית קבועה היא משכנתא שמקבעת את הריבית לכל תקופת ההלוואה , יתרונה בוודאות לכל תקופת ההלוואה, וחסרונה בכך שבדרך כלל היא גבוהה יותר לפחות בשלב הראשון של ההלוואה. בנוסף אם רוצים לפרוע את ההלוואה נדרשים לשלם קנס פירעון מוקדם בימים בהם הריבית המקורית של המשכנתא גבוהה מהריבית הממוצעת שמפורסמת ע"י בנק ישראל. בתקופות של ריבית יורדת ישנה משמעות כלכלית רבה לגובה הקנס הנ"ל.
בחברת MSC פותחו מודלים רבים שמטרתם להתאים את המסלולים ללקוחות השונים, ואנו כמובן יודעים שישנם לקוחות רבים שהלכו שבי אחרי ריבית התחלתית נמוכה , ובחרו מסלול שאיננו מתאים ליכולות / צרכים כלכליים של המשפחה , ושילמו על כך מחיר כבד.
בנק אדנים יצא עם מבצע מעניין של משכנתא עם פתק החלפה , בה ניתן להחליף בין המסלולים השונים בהודעה לבנק ללא צורך במיחזור . המסלולים שניתן להחליף ביניהם "
? משכנתא צמודה משתנה כל שנה
? משכנתא מט"ח על בסיס הליבור
? משכנתא על בסיס הפריים
? לגביי מסלול צמודה עם ריבית קבועה ניתן להחליף פעם אחת בלבד.
אין ספק שהמבצע של בנק אדנים מגלה חדשנות ורעננות בעולם המשכנתאות, אולם מבדיקה מעמיקה מגלים שהריביות במבצע זה עדיין אינן תחרותיות , ומורכבות הבחירה של המסלול המתאים ומועד המעברים בין המסלולים, חושפים את הלקוחות שאינן כלכלנים לסכנות רבות, בהן יבחרו מסלול שגויי ,ללא ייעוץ של יועצי משכנתאות מקצועי. אנו בחברת MSC ממליצים ללקוחותינו על בחירה נבונה של המסלולים תוך הקטנת הסיכונים, חשוב לזכור שמסלול לא נכון ללקוח יכול לגרור נזקים רבים.
מבצע דיסקונט למעבירי משכורת
בנק דיסקונט יצא במבצע של "משכנתא מסובסדת" למעבירי חשבון משכורת.
התנאים אותם מעניק הבנק לנוטלי משכנתאות חדשות , שמעבירים משכורת בבנק עצמו , נחשבים לטובים , אולם מבצע תקף לתקופות של עד 25 שנה .הבנק מחתים את הלקוח על מסמך התחיבות , מסמך לא פשוט, שמאפשר לבנק להוסיף ריבית 0.4% מיידית, במידה והלקוח יפסיק להעביר משכורת. אנו נגד התניית שרות בשרות , ולדעתנו גם המפקח על הבנקים צריך להתייחס לסוגיה זו , בדיוק כפי שאוסר הפיקוח על הביטוח בהתניית שרות בשרות. בצורה כזו נפגעת התחרות על כספי הלקוח בחשבון הרגיל שלו. כיום ניתן לקבל ריביות דומות ולעיתים אף טובות יותר מבנקים אחרים ללא ההתחייבות להעברת משכורת וניהול חשבון בנק בדיסקונט .
הבנק הבינלאומי - מבצע מורים
לבנק הבינלאומי ישנן תנאים משופרים למורים . בדרך כלל הריביות והמסלולים המוצעים למורים , עדיפים על המסלולים הרגילים של הבנק. למרות התנאים המשופרים, ניתן למצוא במקרים רבים, תנאים משופרים בבנקים למשכנתאות השונים .
משכנתא מסלולית
בימים אלו יצא הבנק במבצע למשכנתאות עד 20 שנה , בהן המסלול לשנתיים הראשונות יהיה צמוד מדד עם ריבית נמוכה בגובה 2.5% , ואילו לאחר שנתיים ההלוואה הופכת למשכנתא במסלול פריים .
מסלול זה בעצם משלב מסלול של משכנתא צמודה בריבית משתנה לשנתיים, ואחר כך עוברים למסלול הפריים . יש כמובן לבדוק אם רוצים להיות במסלול צמוד היום , בתקופה של אינפלציה גבוהה , ולא בטוח שלשנתיים זו ריבית אטרקטיבית - , ומנגד לעבור למסלול פריים עם מרווח פחות טוב מזה הניתן לקבל היום בתנאי תחרות!
אנו בחברת MSC כלל לא בטוחים שמשכנתא ל-20 שנה טובה לכל משפחה, יש לקחת כמובן בחשבון גם את יכולת ההחזר של המשפחה. (אסור לשכוח שתשלום משכנתא מתוך המינוס יקר מכל מבצע ריביות !).
בנק הפועלים (משכן) - זכאות פועלים
בנק הפועלים מנהל מבצע ללקוחות הבנק "זכאות פועלים ", בו הוא נותן ריבית צמודה מועדפת במסלול צמוד על חלק קטן מגובה ההלוואה , כל לקוח לפי הפעילות המסחרית שלו בבנק. ניתן לדעת את תנאי ההטבה, רק לאחר בדיקה ממוחשבת של הפקיד בפגישה עם הלקוח, דבר המדגיש כמובן את מטרת ההטבה. הסכום מהווה חלק קטן בלבד מכל ההלוואה , ועד מקסימום 18 שנה. מבדיקת היועצים הכלכליים של חברת MSC, אנו מבחינים שלעיתים ההטבה גוררת פגיעה בריביות של שאר חלקי ההלוואה. לכן אנו ממליצים לבדוק את העלות הכוללת של ההלוואה בעיקר מול המתחרים, למרות הפיתוי הגדול בריבית נמוכה על חלק קטן ממנה. בסופו של דבר , כדאיות ההלוואה הכוללת חשובה בהרבה מעלות חלקית של ההלוואה.
דוגמאות
משפחה שלקחה משכנתא 500,000 ל 30 שנה , בריבית נמוכה 3.5% משתנה כל שנה.
תתחיל לשלם 2,245 ש"ח לחודש. אולם במידה והריבית תשתנה ותעלה כעבור שנה ל-4.5% , התשלום החודשי יעלה ל 2.533 ש"ח לחודש . במצב זה האטרקטיביות של הריבית הנמוכה נעלמת ותעלה ללקוח בהרבה כסף כ- 300 ש"ח לחודש שיכולים להצטבר לעשרות אלפי ש"ח עם השנים. במצב זה היה עדיף לקחת הלוואה עם ריבית קבועה ולהבטיח ריבית נמוכה לאורך השנים .
משפחה שלקחה משכנתא בבנק דיסקונט , והתחיבה לנהל חשבון משכורת בבנק, לא תוכל ליהנות מהטבות בבנק מתחרה, כגון מבצע לפותחי חשבון משכורת במזרחי טפחות שנותן הלוואה עד 30,000 ש"ח ללא הצמדה וריבית לשנתיים , הטבה ששווה אלפי ש"ח למי שנמצא במינוס......
כאשר הכלכלנים של חברת MSC בודקים את ההטבה של בנק הפועלים ביחס להצעות רגילות, אנו מגלים שבמקרים רבים ההפרש הכולל של ההלוואה עם ההטבה על החלק הקטן של ההלוואה, מול האלטרנטיבות שווה 50-100 ש"ח תשלום חודשי גבוה יותר בשילוב עם ההטבה. הבדיקה היא לא חד משמעית ודורשת הצבת הנתונים מחדש בכל שילוב והשוואתו לאלטרנטיבה ללא ההטבה.
לסכום , אנו בחברת MSC , ממליצים לבדוק בקפידה את המבצעים אותם מפרסמים הבנקים למשכנתאות, צריך לזכור שלפעמים המשכנתא הזולה ביותר , היא לא בהכרח עם הריבית הנמוכה ביותר! בחברת אם.אס.סי , אנו בודקים לא רק את התשלום הראשוני של המשכנתא, ומתייחסים לתשלומים העתידיים ולסכנות בכל מסלול ומסלול.
