10 סיבות להשקיע (דווקא) עכשיו ברומניה - תמונה עדכנית לקיץ 2008 (חלק א`) 

הקיץ האירופאי בפתח , ברומניה תקופת הקיץ הינה תקופה פסטורלית במיוחד.
המוני העם יוצאים לחופשה השנתית, השמש חזקה מתמיד והרחובות כמעט ריקים מאדם...ולמרות הכל, מתחת לפני השטח כוחות השוק ממשיכים לפעול ובגדול.
מאחורינו הבחירות המקומיות לעיריות השונות בבוקרשט, אשר כמובן לא שינו יותר מדי ואינם צפויים לחולל מהפיכות בוושאי שלא בתחום אישורי הבנייה...ואנו ניצבים בפני תקופה מאוד מעניינת מבחינה נדל"נית.
שוק הנדל"ן ברומניה ובעיקר בבוקרשט נמצא בדילמה. מצד אחד , ישנה תחושה של "עברנו את הבאזז הגדול", ומצד שני ברור לעין כי יש עוד הרבה מה לעשות, העין הישראלית מזהה בגדול את ההזדמנויות הרבות הקיימות בשוק המקומי, ומומחים מעידים כי יש עבודה לעוד 20 שנה לפחות וזה בדיוק הזמן הנכון להכנס.
בהמשך למאמר שפורסם לפני כשנתיים (8 סיבות להשקיע ברומניה), החלטנו לצאת במחווה מיוחדת ולהוציא את מהדורת קיץ 2008 למשקיע הנדל"ן ברומניה.



סיבה מס` 1 - שוק של קונים

במשך 5 השנים האחרונות, השולטים בשוק המקומי היו בעלי האדמות והנכסים. כללי השוק היו קיצוניים- אין משא ומתן ואין בכלל על מה להתווכח, אם אתה הקונה ממצמץ, מייד יבוא קונה אחר ויציע הצעה טובה יותר.
השוק נשלט בחוזקה ע"י מוכר המגיע לפגישה במכונית דאצ`יה ונוקב מחירים של מליונים על פיסת אדמה שקיבל מהמדינה במתנה...הימים האלה צפויים לעבורבשנה הקרובה, והשוק עובר לאיטו לשוק של קונים.
זאת בשילוב העובדה כי לא נשארו יותר מדי קרקעות במיקומים מרכזיים למכירה וכי בשטח מסתובבים בעיקר יזמים וקבלנים (ופחות מכעארים), הכניסו את המתווכים ואת בעלי הנכסים לאווירה של פרופורציונאליות (אגב עבור הרומנים עצמם מדובר במשבר גדול מאחר והם אינם אוהבים לתת הנחות או לעשות משא ומתן ).



אווירה של יציבות הינה דבר מבורך. לפתע מותר ליזם לחשוב, להסס, לבדוק, להציע הצעה נגדית ואפילו, מי היה מאמין, להוריד מחיר.



סיבה מס` 2 - שוק השכרת הדירות.

אחד מהכוחות הבולטים בשוק הדירות הרומני הוא שוק השכרת הדירות. מרבית המשקיעים הזרים הרוכשים דירות חדשות (קומות ובניינים שלמים בפרוייקטים חדשים) , מייעדים אותם לשכירות עבור זוגות צעירים, עשרות אלפי סטודנטים או משפחות אשר אינם יכולים לקחת משכנתא ולרכוש דירה משל עצמם.

לפני כחודש דווח בתקשורת על ירידה במכירת הדירות הישנות בבוקרשט, בשל עלייה בביקוש לדירות חדשות, נתון המחזק את המגמה המדוברת. שוק השכירות יילך ויתחזק במקביל למהפיכה שמנסים הבנקים להחדיר במתן משכנאות לזוגות צעירים. השוק הזה, נותן חיזוק אמיתי לתזוזות בביקושים ע"י לקוחות סופיים שרוכשים דירות מאחר וגם אם תחול עצירה או ירידה בביקוש לדירות חדשות למגורים, הביקוש בדירות חדשות לשכירות רק יילך ויעלה וכך גם המגמה הנורמאלית מצד שוכרים,לגור בסטנדרט גבוה יותר ובבניינים חדשים.



סיבה מספר 3 -אחוזי אבטלה נמוכים

נתוני האבטלה ברומניה ובבוקרשט נמצאים במגמה חיובית.

4.1% הינו אחוז האבטלה המקומי (לצורך השוואה בישראל 2007 אחוז האבטלה הינו% 7.4 )

הגעתם של רשתות קמעונאיות רבות בשנתיים האחרונות, פתיחה של מרכזי מסחר וקניונים, וצמיחה עסקית של חברות למתן שירותים מצביעים על ביקוש הולך וגובר בכח אדם.
זאת בשילוב עליית משכורות במגמה מתמדת מאז כניסת האיחוד הארופאי, (משכורת ממוצעת עומדת כיום על כ- 550 יורו לאדם) והעובדה כי רק השבוע נתבשרנו כי גם שכר המינימום ממשיך לעלות- כל אלו מראים כי מצבו הכלכלי של האזרח הולך ומשתפר.

יש יותר כסף פנוי לבזבוזים וכמובן להשקעות. הבנקים אינם עומדים מהצד ויוצאים בקמפיינים ענקים המעודדים את האוכלוסיה לקחת עוד ועוד אשראי. במקביל שוקדים הבנקים המקומיים על פיתוח מוצרים חדשים וסוגי הלוואות אשר יאפשרו לקונה הרומני לקחת משכנתא מבלי לשעבד דירה קיימת.

החלום הרומני נותר בעינו- דירה קטנה בעיר ובית קייט לתקופות חופש. העובדה כי האזרח הפשוט מרוויח יותר וכי יש לו עבודה יציבה, מאפשרות לו להתקדם בזהירות לעבר הגשמת החלום.


סיבה מספר 4 - מחיר מכירה גבוה למ"ר

מחירי הדירות שומרים על יציבות ועומדים על כ- 1500-2000? + מע"מ בממוצע לדירה במיקום סמי- מרכזי בעיר.

התמחור הגבוה מאפשר לאלו שרכשו אדמות לפני מספר שנים במחירים מעולים, לגזור קופון ענק אך מותירים גם לאלו הורכשים אדמות כיום מרווח נאה ביותר. אז נכון שהתחרות בין הפרוייקטים מורגשת, אך עם זאת, כללי המשחק אינם הורדת מחיר ומתן הנחות כי אם שדרוגים וצ`ופרים (מינוריים במונחים ישראליים) מטעם היזם.

החוכמה היא עדיין למצוא קרקעות לרכישה בהזדמנות...אך העובדה ש"כל דירה בסוף נמכרת" ממשיכה להשאיר את השוק אטרקטיבי מתמיד.


סיבה מספר 5 - התיירות גואה

האם ניסית להזמין לאחרונה חדר במלון מריוט בבוקרשט? התשובה הפופלארית
הינה - NO ROOMS

מעבר למחירים שהרקיעו שחקים בשנה הקודמת, אנו צופים במגמה מדהימה של תיירות נופש הולכת וגדלה בכל רומניה הן מצד תיירות חוץ והן בעקבות עליית תיירות פנים.
בשנה האחרונה נפתחו כמה בתי מלון חדשים בבוקרשט- הבולט שבהם נובוטל, המלון המעוצב והיאפי, הממוקם במרכז רחוב ויקטוריי אשר מיד זינק לרמות ביקוש גבוהות במיוחד. המלון נמצא בתפוסה גבוהה במיוחד (ואגב מדורג במקום השני כלוקיישן מועדף לפגישות עסקיות בקרב ישראלים). לאחרונה נפתח מלון רדיסון היפהפה (לשעבר מלון בוקרשט), הממוקם גם הוא באותו האיזור וצמוד לקזינו פלטינום. הצפי לתפוסות במלון זה הינו חיובי לא פחות וזאת בשל הצורך העז בחדרים בעיר והמיקום המנצח.

המצב הוביל לביקושי שיא ברכישת בתי מלון בעיר וליזמים רבים ברחבי העולם המעוניינים לחדור בכל מחיר לשוק בתי המלון בבוקרשט ובערים המשניות ברומניה. גם הבנקים והקרנות מצטרפים לחגיגה ונוקטים בגישה חיובית מאוד ליזמויות מסוג זה.





ומה עם מימון, האיחוד האירופאי ומחירי השכרות המשרדים....?

במאמר הבא- 5 סיבות נוספות להשקיע דווקא עכשיו ברומניה