בארצות הברית, בקנדה, באנגליה ובארצות מערביות מתקדמות אחרות מקובל מזה עשרות שנים שלא לקנות נכס נדל"ן בלי לבדוק אותו הנדסית ותכנונית. שוויו של נכס נדל"ן אקוויוולנטי לשכר של עשרות רבות עד מאות חודשי עבודה, וכל פגם בטיבו של הנכס עלול לגרום לנו לירידת ערכו הכלכלי של הנכס. מכאן, שכאשר אנו מעוניינים לרכוש נכס נדל"ן אל לנו לזלזל בחשיבותם של פגמים וליקויים הנדסיים בנכס.
אסביר בקצרה את המשמעות של שני מושגים עיקריים:
בדיקת מצב תכנוני - הינה בדיקה שחייבת להיעשות ע"י אדריכל מנוסה או ע"י מהנדס אזרחי מנוסה, הבקיא היטב בחוקי התכנון והבניה, ומי שהוא בעל ניסיון בהתנהלות מול וועדות התכנון והבניה השונות בארץ.
בדיקה הנדסית ("בדק בית") - הינה בדיקה שחייבת להיעשות ע"י מהנדס אזרחי, או כפי שמקובל עדיין לכנות "מהנדס בניין". מטרתה של בדיקה זו היא לבדוק את מצבו ההנדסי של הנכס.
ע"פ הפסיקה המשפטית בארץ, בדיקת המצב התכנוני של כל דירה, בית או מבנה הינה אחד השלבים החשובים וההכרחיים לביצוע קודם החתימה על כל הסכם רכישה. החשיבות של בדיקת המצב התכנוני היא בכך, שהקונה יהיה בטוח שהנכס, הנרכש על ידו, נבנה על קרקע המיועדת לאופי השימוש בנכס, רכיבי הנכס תואמים להיתר הבניה, שהוצא בעבר לנכס, שלא קיימים בנכס "הפתעות", אשר עלולים להזמין את פקחי הוועדה לתכנון ובניה המקומיים אליכם בדרישות שונות הכרוכות בהוצאות מרובות (מדידה, בקשה להיתר, חתימת מהנדס, הכנת תב"ע נקודתית, תשלומים של היטלי פיתוח, אגרות בניה, היטלי השבחה וכיוצ"ב והכי הכי.. עצבים נמשכים ויקרים). מכאן, שבדיקת המצב התכנוני נראית לכאורה כשולית, ולא הכרחית, אולם חשיבותה רבה מאוד. ראה מאמר בעניין שפורסם בעיתון גלובס.
בדיקה הנדסית למבנה כוללת בתוכה את התאמת התכנון של הנכס לתקנות התכנון והבניה (מידות הפתחים, גובה מעקות, צורת המדרגות, רוחב פרוזדורים, מידות החדרים, טיב הזגוגיות ועוד..), וכן את טיב הביצוע של חלקי הנכס השונים: שיפועים מתאימים, עיגון ויציבות האלמנטים השונים, איכות המישוריות, אנכיות הטיח, איכות מערכות האינסטלציה, רטיבות ועוד..
וכעת נדון בשאלה מתי נכון לבצע בדיקה הנדסית לנכס?
נפריד את התשובה לשני סוגי נכסים:
א. נכס מיד שנייה,
ב. נכס מיד ראשונה.
בסוג הראשון - נכס מיד שנייה - התשובה פשוטה מאוד: ראיתם את הנכס, מצאתם אותו כמתאים לדרישות שלכם בהיבטים של מספר החדרים, כיווני האוויר, הסביבה והמחיר, ואתם בהחלט מעוניינים לרכוש את הנכס אזי הזמינו בדיקת "בדק בית" לנכס. לעיתים הבדיקה ההנדסית של הבית תפחית מאוד את ההתלהבות שלכם מהבית, מאחר והיא תגלה לכם דברים שלא חשבתם או לחילופין תסתור את טענות המכר בעניין מהות פגמים שראיתם. לעיתים, פגמים, הנראים לכם מלכתחילה כמהותיים, עשויים להתגלות כניתנים לתיקון בעלות נמוכה מאוד, וכך העסקה הופכת להיות משתלמת. לעיתים דווקא בדיקה הנדסית מחזקת את טענות הקונה, וגורמת להפחתה במחיר הקניה של הנכס.
בסוג השני - נכס מיד ראשונה - התשובה מורכבת יותר.
לעיתים קרובות, הקבלן - קודם המסירה - מזמין את הקונה לבדוק את הנכס "ולהעיר הערות" בכדי שהקבלן יתקנם קודם המסירה. בדיקה כזו במידה ותעשה ברשלנות - עשויה לפגוע בכם הקונים. בשלב מאוחר יותר הקבלן עשוי לטעון שהפגמים "חדשים" ונגרמו כתוצאה משימוש בנכס. בדיקה לקראת מסירה צריכה להיעשות ע"י מהנדס מומחה. איני ממליץ לתלות את תיקון הליקויים בקבלת הדירה.
אם לא ביצעתם בדיקה "לקראת מסירה" מומלץ לקיימה בשלב המסירה. בדיקה זו נעשית בשלב חתימת "פרטי-כל המסירה". עליכם לדעת כי בשלב זה, נוטים הקבלן או נציגם להביע זלזול בבדיקה ההנדסית, ולפטור את טענות הבודק ב"שטויות", "הוא לא מבין" וכיוצ"ב. טיבם של טענות מובן וברור, וחובה עליכם להתעלם מהם לחלוטין, ולסמוך על המומחה שהזמנתם, אשר כוונותיו הינן למענכם. גם כאן, איני ממליץ לתלות את קבלת המפתח של הדירה בתיקון הליקויים.
במשך שנת הבדק, השנה המתחילה מיום המסירה, הינה תקופה חשובה, אשר לאורכה עשויים לצוף על פני השטח מפגעים וליקויים אשר לא ניתן היה להבחין בהם בלא השהייה בבית, ולכן מומלץ לעשות בדיקה נוספת במהלך שנת הבדק. יש להקפיד שהבדיקה תיעשה ע"י אותו מומחה, שביצע את הבדיקה הראשונה בכדי לייצור המשכיות ורציפות בטיפול ההנדסי בנכס. אחידות זו גם תסייע לכם בשלב ההתמודדות המשפטית, במידה ותהיה.
יש לזכור שאחריות הקבלן היא די ארוכה, ולא מסתיימת לאחר שנת הבדק. חוק מכר דירות מפרט את משך אחריותו של הקבלן, וזאת בתלות באופי של הליקוי, וזו יכולה להימשך אף 10 שנים. אולם בתקופה זו נכנס מרכיב חשוב נוסף למשוואה "מי גרם לליקוי?" או במילים אחרות "האם הקבלן הוא האשם בליקוי?".
לסיכום:
ישנם 2 סוגי בדיקות עיקריים: בדיקת מצב תכנוני ובדיקה הנדסית.
בדיקת מצב תכנוני צריכה להיעשות קודם החיתום הסופי של העיסקה.
בדיקה הנדסית יכולה להיעשות קודם המסירה, בשלב המסירה, במשך שנת הבדק ואף לאחר שנת הבדק הבדק.
מהנדס יוחנן ג'רבי - המנהל של "מימד - ביקורת הנדסית". יוחנן הינו מהנדס אזרחי בעל וותק של מעל 24 שנים. הוא מהנדס מומחה בעל תואר שני בהנדסה אזרחית. הוא שימש כמומחה מטעם כב' בית המשפט בתיקים רבים ובסוגיות הנדסיות רבות ומורכבות.
www.Meymad-ENG.dpages.co.il
