עמדה חדשה בסוגיית ניכוי פחת ממס שבח במכירת דירה שהשכרתה היתה פטורה ממס הכנסה 

במספר מאמרים קודמים התרענו על כך שלאור הוראת הביצוע (מס' 5/2007) של רשות המסים מחודש פברואר 2007 בנוגע לניכוי פחת בעת חישוב מס השבח במכירת דירות שהשכרתן היתה פטורה ממס הכנסה, הרי שגם אם הדירה נמכרת ללא רווח ממשי או אפילו בהפסד, עלול המוכר להתחייב במס שבח.
על פי עמדה חדשה של רשות המיסים עליה הוכרז לאחרונה, הגזירה אמנם לא בוטלה לגמרי אולם היא תרוכך באופן משמעותי כך ש"קנס" הפחת במקרים אלה ייושם רק לגבי התקופה שהחלה ביום 27.2.07 ובהתאם לכך, בשלב זה, השפעתה על הגדלת סכום מס השבח לעומת הסכום המגיע ללא התחשבות בפחת תהא מינורית באופן יחסי, אולם תלך ותגדל ככל שיחלפו השנים.

כפי שהסברנו במאמרים קודמים, לעיתים קרובות מוכרים אנשים דירות מגורים ללא זכאות לפטור ממס שבח כגון באותם המקרים בהם המוכר מכר דירה אחרת בפטור לפני פחות מארבע שנים והוא סבור כי לאור העובדה שלא היה לו רווח ממשי במכירה אין הוא צפוי לחיוב במס שבח.

ביום 27.2.2007 פרסמה רשות המסים בישראל את הוראת ביצוע, מס' 5/2007 הדנה בחישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים, במקרים בהם לא ניתן למוכר פטור ממס שבח.

בהתאם להוראה הנ"ל, בעת מכירת דירת מגורים אשר שימשה להשכרה למגורים , יש לנכות משווי הרכישה את הוצאות הפחת שניתן היה, באופן תיאורטי, לדרוש לצורכי מס הכנסה גם במקרים בהם דמי השכירות היו פטורים ממס הכנסה ולפיכך אי אפשר היה לדרוש פחת בפועל ולמוכר לא היתה כל הנאה מהפחת !!!


כתוצאה מכך, מוכרים רבים שמכרו דירות מגורים ללא פטור ממס שבח בשנה האחרונה, נדהמו לקבל שומות עם חיובי מס גבוהים באופן מפתיע.

על הוראת הביצוע הנ"ל נמתחה ביקורת רבה והינה לאחרונה נתבשרנו כי רשות המסים מתכוונת לשנות את ההוראה כך שתחול רק החל ממועד פרסומה של הוראת הביצוע הנ"ל מיום 27.2.07.
על פי עמדה חדשה זו, אם דירה נמכרת היום לאחר שהושכרה במשך מספר שנים וההכנסות מהשכירות היו פטורות ממס הכנסה, יובא בחשבון לצורך חישוב מס השבח רק הפחת התיאורטי לגבי התקופה מיום 27.2.07 .

ההפרש במס השבח כתוצאה מיישום העמדה החדשה עשוי להתבטא במקרים מסויימים בעשרות אלפי שקלים !

לשם המחשה נביא את הדוגמא הבאה:
דירה נמכרת היום ב-1,500,000 לאחר שהושכרה במשך 14 שנה .
שווי הרכישה המתואם של הדירה הינו 500,000 ש"ח.
הרווח האמיתי הינו מליון ש"ח.

לפי הוראת הביצוע משנת 2007 , הסכום שימוסה למעשה הוא לא הרווח האמיתי של מליון שקל אלא סכום של כ- 1,200,000 ש"ח והמס יעמוד על כ- 400,000 ש"ח.

לפי העמדה החדשה של רשות המסים, אם המכירה נעשית כיום, הסכום שימוסה יהיה רק כ- 1,017,000 ש"ח , כך שהמוכר יחוייב במס בסכום של כ- 340,000 ש"ח (הבדל של כ-5,000 ש"ח לעומת המס בו היה חייב לו היה ממוסה על פי הרווח האמיתי ללא התחשבות בפחת).

אין ספק שבינתיים העמדה החדשה של רשות המסים תקהה באופן משמעותי את עוקצה של הוראת הביצוע משנת 2007 , אולם ככל שיחלפו השנים העוקץ ילך ויתחדד וישוב להכות בכיסים של מוכרים תמימים שלא בצדק.

לדעתנו, מן הראוי לבטל לחלוטין את הוראת הביצוע משנת 2007, גם בלעדיה סוגיית הפחת בחישוב מס השבח, גורמת ללא מעט עיוותים כלכליים גם כאשר מדובר בנכסים מסחריים.

ואם כבר עוסקים בסוגיית הפחת בנוגע לחוק מיסוי מקרקעין, נחזור ונשוב על עמדתנו, כי הגיע הזמן לתקן את ההוראה הבלתי צודקת בחוק ולקבוע כי יש לנכות פחת משווי הרכישה רק באותם מקרים בהם המוכר דרש פחת בפועל ממס הכנסה ונהנה כתוצאה מכך מהקטנת סכום מס ההכנסה במהלך השנים. אין זה צודק להטיל מס על "שבח" פיקטיבי.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.