מהו המועד החוקי לתשלום היטל השבחה בעסקת קומבינציה ? 

התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "התוספת השלישית") קובעת כי החיוב בהיטל ההשבחה נוצר עם אישור התכנית או מתן ההקלה או השימוש החורג שיצר את ההשבחה.

יחד עם זאת, יש לשים לב כי התוספת השלישית עורכת אבחנה בין מועד יצירת החיוב לבין המועד החוקי בו קמה החובה לשלם את ההיטל בפועל.

סעיף 7 לתוספת השלישית עוסק במועד תשלום ההיטל וקובע לעניין זה כדלקמן:

"(א) ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל........ מימש החייב בהיטל חלק מן הזכויות במקרקעין ישלם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל. "

"מימוש זכויות" לעניין זה מוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית כאחד מהמועדים כדלקמן:

(א) מועד קבלת היתר לבניה או היתר לשימוש בזכויות שגרמו להשבחה.
(ב) התחלת השימוש בפועל בזכויות שגרמו להשבחה.
(ג) מועד העברה או הענקת זכויות במקרקעין הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין.

בעסקת קומבינציה מתקיימים, לכאורה, שני ארועים של "מימוש זכויות".
האחד מהם הוא קבלת היתר הבניה והשני הוא העברת חלק מהזכויות במקרקעין לקבלן.

החלופה הראשונה (מועד קבלת היתר בניה) היא ברורה ואינה מעוררת קושי פרשני, אולם החלופה השלישית (מועד העברת הזכויות) מנוסחת באופן בעייתי.

במהלך השנים התעוררה מחלוקת באשר לפרשנות הנכונה של החלופה השלישית הנ"ל שכן תשלום ההיטל הוא תנאי מוקדם להעברה בטאבו כאשר מדובר בעסקת מכר ולכן הפרשנות המילולית לפיה, מועד מימוש הזכויות עפ"י חלופה זו הוא מועד רישום העברת הזכויות בטאבו יוצרת מעגל שוטה שכן לכאורה יש לשלם את ההיטל רק בעת ההעברה בטאבו אולם אי אפשר לבצע את ההעברה בטאבו מבלי להביא אישור מהוועדה המקומית לפיו ההיטל כבר שולם.

ועדות מקומיות מסוימות ניסו לפצח מעגל שוטה זה באמצעות פרקטיקה לפיה ראו את "מועד מימוש הזכויות" כמועד בו פנה המוכר אליהן בבקשה לקבלת אישור להעברה בטאבו ע"ש הקונה, אולם לפרקטיקה זו לא היה ביסוס משפטי.

כאשר התעוררה שאלה זו בבתי המשפט השלום, היו מקרים בהם נפסק מועד "מימוש הזכויות" הינו מועד חתימת הסכם המכר ואילו במקרה אחד לפחות נפסק כי מועד "מימוש הזכויות" הינו מועד התשלום האחרון של התמורה שאז קמה הסכמת הבעלים להעברת הזכויות בנכס ע"ש הקונה (ע"ה (רחובות) 3/95 חוגי סמי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון).

מחלוקת זו הגיעה בסופו של דבר להכרעה בפני בית המשפט העליון בע"א 1321/02 בעניין נוה בנין ופיתוח ואח' נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשייה-מחוז המרכז.
בית המשפט העליון פסק כי בכל עסקת מכר מועד "מימוש הזכויות" לעניין החבות בתשלום היטל השבחה הינו מועד כריתת הסכם המכר וזאת ללא קשר לשאלת הרישום בטאבו וגם במקרקעין אשר הזכויות בהם אינן מוסדרות בטאבו.
בעסקת קומבינציה קודם נחתם ההסכם בין בעלי הקרקע לקבלן/יזם (הסכם מכר חלקי) ורק לאחר מכן מתחיל הליך של תכנון ורישוי אשר בעקבותיו מוצא היתר הבניה.

לפיכך ולאור ההלכה שנקבעה בפסק דין נווה בנין הנ"ל, הרי שבכל עיסקת קומבינציה מתקיימים לפחות שני מועדים שונים של "מימוש זכויות":

1.עצם חתימת ההסכם מהווה ארוע של "מימוש זכויות", אולם לאור להוראת סעיף 7 (ב) לתוספת השלישית, מדובר במימוש זכויות חלקי בלבד המקים חובה לתשלום רק חלק יחסי של ההיטל בשיעור הזהה לשיעור החלקים בקרקע הנמכרים לקבלן.

2. מימוש זכויות מלא מתקיים רק במועד קבלת היתר בניה לכל הבניין/פרוייקט הנבנה במסגרת העיסקה.

כך לכאורה, אם היטל ההשבחה הוא מליון שקל ושיעור הקומבינציה הינו 50% הרי שלאחר חתימת ההסכם יש לשלם 500,000 ש"ח ואילו את יתרת סכום ההיטל יש לשלם עם הוצאת היתר הבניה.

הואיל ולעיתים די שכיחות יכולות לחלוף מספר שנים בין שני המועדים הרי שיש לכך משמעות כלכלית לא מבוטלת במיוחד לעניין מועד תחילת מרוץ הריבית.

מבחינה פרקטית, לעיתים קרובות לא עורכות הוועדות המקומיות את חשבון ההיטל על פי חלוקה זו. יש העורכות את מלוא החשבון ליום מתן היתר הבניה בלבד, אולם יש מקומות בהם נערך החשבון בגין מלוא סכום ההיטל ליום חתימת הסכם הקומבינציה.

לדעת כותב שורות אלה, שורת הצדק הכלכלי מחייבת לקבוע כי מועד התשלום של ההיטל במלואו הינו מועד קבלת היתר הבניה ומן הראוי לתקן את התוספת השלישית ולקבוע זאת במפורש.


הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה .הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.