כמה נכסים נמכרו במחיר אחד מדווח? 

במאמר זה מתאר המחבר סוג אחד של טעויות הנפוצות בדווחי רשות המיסים לגבי עסקאות בנדל"ן אשר נדרשים אנשי מקצוע לפענח אותם. ניסיון של עשרות שנים בענף הנדל"ן לימד את המחבר לבדוק היטב את הדיווחים של רשות המיסוי לגבי עסקאות נדל"ן.

מחירי העסקאות בנדל"ן מוצהרות בפני רשות מיסוי מקרקעין על פי חוק.

בעקבות מאבק משפטי וציבורי אותו הוביל בזמנו השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, נכפה על רשות המיסים לפרסם את העסקאות לציבור הרחב.

מזה שנים המידע מפורסם ללא הגבלה ובאיחור של חודשים ספורים בלבד באינטרנט. מאגר העסקאות נקרא 'רשות המיסים מידע נדל"ן', והוא נמצא בקישור הבא:

האתר בו מפורסמות כל העסקאות שדווחו לרשות מיסוי מקרקעין מאז 1998

זהו מידע הכרחי לשוק מקרקעין משוכלל. למרבה הצער הדיווח מתגלה לא פעם כמרושל ואף מטעה. תקלה שחוזרת על עצמה בהיקפים משמעותיים, כנראה בעקבות כשל של מערכת ההזנה והשליפה של הנתונים המוקלדים: דיווח המחיר של מספר מגרשים, דירות או משרדים שנמכרו בו זמנית על ידי אותם המוכרים לידי אותם הקונים כאילו היו עסקה של נכס אחד מתוכם.

למזלנו (החלקי) ובדרך מקרה, הבנקים נוהגים לרשום בעסקאות מרובות נכסים אותן מימנו, בכל נכס, משכנתא המפרטת את כל קבוצת הנכסים. הסיבה לכך ככל הנראה היא רצון של הבנקים להדפיס בקשות לרישום משכנתא או הערת אזהרה בטאבו כשטר דומה אותו יעתיקו מספר פעמים לכל חלקה או תת חלקה בהבדלים מזעריים. כאשר אין רישום משכנתא או הערה כאלו, דרוש בדרך כלל שמאי עירני לפענח את משמעות העסקה המדווחת.

הנה דוגמה לפיענוח של דיווח מטעה לכאורה בו נתקלתי במסגרת עבודתי כשמאי מקרקעין.

הבנין בכתובת קאופמן 6 בתל אביב רשום בטאבו כבית משותף. זהו מגדל משרדים המהווה חלק ממתחם משרדים ומסחר. במתחם זה חולקים מספר מגדלי משרדים קירות וחללים משותפים בקומת המסחר והכניסה למגדלים.

המתחם מכונה "מנשיה". הוא ממוקם בדרום מערב תל אביב, בין הרחובות המרד וקאופמן, מערבית לנווה צדק, דרומית למלונות "דן פנורמה" ו"אינטרקונטיננטל" ובסמוך לחוף הים.

נבחן דיווח אמין ותקין לטעמי על עסקה ראשונה בבניין זה:

עסקת השוואה מיום 6/11/2012 תת חלקה 55 בשטח מדוד גראפית 41.14 מ"ר ("מדוד גראפית" משמעותו שקניתי  תשריט בית משותף ומדדתי את תת החלקה כולל עובי קירות חוץ ומחצית מקירות משותפים).

השטח המדווח על ידי שלטונות מס שבח מהווה בדרך כלל את השטח הרשום בפנקס בתים משותפים בטאבו, כלומר בנסח (להלן "שטח רשום").

אותו שטח רשום נמדד ללא קירות חוץ ומחצית מקירות משותפים. בתחילת 2020 שונה הנוהל כך ששטח בתים משותפים שיירשמו מעתה כן יכלול קירות חוץ ומחצית מקירות משותפים. זאת במטרה לאפשר רישום מהיר של תשריטי בתים משותפים תוך האחדה של שיטת המדידה בהיתרי בניה בעירייה שכללה מאז ומתמיד את שטחי קירות החוץ והקירות המשותפים, עם שיטת המדידה בתשריטי בית משותף בטאבו. במקרה זה, למי שמתעניין בכך, השטח שדווח 36 מ"ר, קומה 8. מחיר עסקה מדווח 386,328 ש"ח. מתקבל שווי למ"ר בנוי 9,390 ש"ח למ"ר בנוי.

אם נשארתם סקרנים, אסביר במאמר מוסגר את הצורך שהצדיק במשך עשרות שנים את הוצאת היטל קירות החוץ והקירות המשותפים משטח הדירות בבתים משותפים. בקירות אלו עוברת כרגיל הצנרת של כל הבניין, כך שבקיר החיצוני או המשותף של דירה 1 עוברים בדרך כלל צינורות מים, חשמל, ביוב, טלפון וכבלי טלוויזיה של דירות אחרות בבניין, נניח של דירות 5,9,13 בבית טיפוסי עם 4 דירות לקומה. במבט משפטי קר, אם הקיר החיצוני או המשותף בהיקף דירה 1 יהא רכושה הפרטי, יכול ודירות 5,9,13 תהפוכנה לבנות ערובה לשיגיונותיו של בעלי דירה 1. המדובר בקושי תיאורטי בעיקרו. הרי לא יעלה על הדעת שבעל דירה יהא רשאי בכל תרחיש שהוא לחסום צנרת מים או ביוב וחוטי חשמל ותקשורת לקומות מעליו. ואולם, כך או אחרת, זו הייתה שיטת המדידה של השטח הרשום של דירות בטאבו במשך עשרות שנים.

נחזור ברשותכם לענייני שמאות ומחירים.

ניתחתי עסקאות השוואה נוספות לנכס (יחידת משרדים) שהערכתי במתחם, בבניין סמוך. בבניין משרדים אחר מדדתי את שטח המשרדים שנמכרו מתוך היתר הבניה ומסמכים נוספים שהיו בידי, בבניין שטרם נרשם כבית משותף אך הומצאה לי טיוטה לרישום כזה:

41 מ"ר נטו (69 מ"ר ברוטו) שטח מדווח, ככל הנראה 41.7 מ"ר בפועל, עם מקום חניה אחד, נמכרו ברח' המרד 29, בקומה 11 ביום 6/05/2012 תמורת 500,000. ייחסתי 100,000 ש"ח מרכיב שווי למקום חניה. מתקבל שווי למ"ר ברוטו משרד 9,592 ש"ח.

46 מ"ר נטו שטח מדווח, ככל הנראה 27.8 מ"ר בפועל, ללא מקומות חניה צמודות, נמכרו ברח' המרד 29, בקומה 10 ביום 22/01/2012 תמורת 270,000. מתקבל שווי למ"ר ברוטו 9,712 ש"ח.

תמונת המחירים למשרדים לאותה נקודת זמן, כך התרשמתי, הייתה יחסית הומוגנית וברורה.

על רקע המחירים הללו נתקלתי בדווח תמוה על עסקה אחרת ברח' קאופמן 6. כשמאי, רמת המחירים למשרדים במתחם הייתה כבר ידועה לי, כמתואר לעיל. בדקתי את העסקה בעיקר מתוך סקרנות.

העסקה המדווחת היא 596 מ"ר נטו (רשום) שנמכרו בקומה 7 ביום 8/1/2013 תמורת 7,350,000 ש"ח כיחידה הרשומה כתת חלקה 51 בגוש 7003 חלקה 9. היחידה נמכרה בשלמותה.

הבעיה הראשונה הייתה ששטח תת חלקה 51 מדוד גראפית 421 מ"ר. שטח תת החלקה הרשום (שטח נטו), כפי שטרחתי לבדוק בנסח הרישום, קטן אף יותר, שכן שטח זה לא כולל קירות חוץ ומחצית מקירות משותפים, 400 מ"ר.

עיינתי ב"נסח מרוכז" של בית המשותף. נסח מרוכז כולל את כל הפרטים על כל תתי החלקות בבית המשותף. ניתן להזמין אותו באינטרנט במחיר אגרה זהה למחיר נסח רגיל של תת חלקה אחת. לאחר שעברתי על כל תתי החלקות, התברר כי קיימת תת חלקה נוספת שהערת אזהרה (לפי סעיף 126, כרגיל הערה על עסקת מכר) נרשמה בשטר מכר הנושא מספר זהה מתאריך זהה, ונמכרה על ידי אותם המוכרים לידי אותם הקונים, תת חלקה 60 ששטחה 195.6 מ"ר.

אם כן, עסקינן בעסקה אחת בה נמכרו משרדים בקומות 7 ו-8, בשטח רשום 595.6 מ"ר, ובשטח מדוד 630.6 מ"ר (תת חלקה 51 בקומה 7 בשטח מדוד גראפית 421 מ"ר ותת חלקה 60 בקומה 8 בשטח מדוד גראפית 209.6 מ"ר. שתי תתי החלקות ללא חניה) מחיר העסקה 7,350,000 ש"ח. מתקבל שווי מותאם למ"ר בנוי 11,656 ש"ח.

גם שווי זה גבוה ביחס לנתוני ההשוואה האחרים.

כאן אני יכול רק לנחש. לטעמי קיימת סבירות לטעות סופר. לפי סברה כזו נפלה בדיווח שגגה נוספת והוכלל המע"מ במחיר העסקה שאכן שולם בפועל בעסקה בין שתי חברות בע"מ. כידוע, המע"מ אינו חלק ממחיר השוק של משרדים ונכסים מסחריים בכלל. אם נקזז את המע"מ מתקבל שווי להשוואה 9,962 ש"ח למ"ר בנוי ברוטו.

מחיר כזה יכול להיחשב ברמת מחיר נורמטיבית בחלק העליון של מתחם הסבירות בהשוואה לעסקאות ההשוואה. ייתכנו סיבות אחרות למחיר הגבוה: נוף משופר לים או רמת בניה מפוארת יחסית בפנים המשרד (משרד משופץ).

אם כן, לפיענוח עסקה בה נמכרו שתי תתי חלקות בשעה שרשות מיסוי מקרקעין פרסמה לגבי מחיר העסקה רק תת חלקה אחת, נדרש שמאי הבקיא במחירים בסביבה, רכישה של נסחי טאבו לעסקאות ההשוואה, מדידה גראפית של עסקאות ההשוואה מתוך תשריטי בתים משותפים, טיוטות לבתים משותפים ו/או תוכניות הגשה להיתרי בניה.