מהו הקשר בין תכנית הרבעים של תל אביב להיטל השבחה?
דף הבית  >>  >>  הרשם  |  התחבר
מאמרים

מהו הקשר בין תכנית הרבעים של תל אביב להיטל השבחה? 

מאת    [ 03/04/2020 ]
מילים במאמר: 1194   [ נצפה 499 פעמים ]

 
 

תחת הכותרת "תכנית הרבעים" מקדמת עיריית תל אביב תכניות לארבעה רבעים מרכזיים בעיר, רובע 3, רובע 4, רובע 5, ורובע 6. התכניות נועדו לאפשר התחדשות עירונית בעקבות קביעה של זכויות בנייה לבנייה חדשה ולתוספת על בניינים קיימים במטרה לפשט את הליכי התכנון והרישוי ושמירה על אופי הסביבה.

התכנית מתווה מדיניות חדשה אשר מחליפה את כל שכבות התכנונים שנוספו לאורך השנים לתכניות הראשיות כמו מדיניות תכנון, תקנות שונות ועוד וקובעת במקומן סל זכויות מרבי לבנייה.

התכנית החדשה של רובע 3 חלה רק על בנייני מגורים כולל בניינים מעל קומה מסחרית כאשר נפחי הבנייה נעים בין 5 קומות וקומת גג חלקית לבין 6 קומות וקומת גג חלקית.

ברובע 4 התכנית חלה גם על הבניינים הנמצאים ברחובות המסחריים המרכזיים ומאפשרת לבנות בהם 8 קומות וקומת גג חלקית. התכנית גררה מאות התנגדויות מצד יזמים של תמ"א 38 ובעלי דירות בעיקר בשל היטלי ההשבחה המתווספים בעקבות התכנית.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום המוטל כתוצאה מהשבחת הקרקע בעקבות שימוש חורג, אישור תכנית חדשה ועוד. גביית ההיטל מתבצעת בעת התהליך אשר משביח את הקרקע כמו למשל כאשר יזם המחזיק בקרקע מוציא היתר בנייה או שבעל דירה מוכר את דירתו לאחר שכבר עברה תהליך של השבחה.

הגדרת הרובעים 3 ו- 4

תוכנית רובע 3 חלה על האזור המכונה הצפון הישן הנתחם בין הים לנמל תל אביב במערב, בדרום, בין רחוב הירקן, שדרות מרמורק ובן ציון ובצפון, מרחוב אבן גבירול ועד לשדרות רוקח. חלקים גדולים ברובע 3 שייכים לעיר הלבנה ומוגבלים בבנייה בשל תהליכי השימור של תכנית אונסקו.

תכנית רובע 4 חלה על השטח הנקרא הצפון החדש אשר נתחם  בצפון, בין שדרות רוקח ונחל הירקון, במערב ברחוב אבן גבירול  בדרום, בשדרות שאול המלך ובמזרח בנתיבי אילון. ברובע 4 נכללות, בין השאר, השכונות פארק צמרת, גבעת עמל ושכונת בבלי.

מהו הקשר בן תכנית הרבעים של תל-אביב להיטל השבחה?

תכנית הרבעים מקנה זכויות בנייה לבניינים, נוסף על התכניות המאושרות כבר בתב"ע.

לפי החוק תוספות בניה מכוח תמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה, אבל תכנית הרבעים מאפשרת לעקוף את המגבלה של הפטור באמצעות גביית היטל השבחה על תוספות הבנייה הנוספות, מעבר לזכויות שמעניקה תכנית תמ"א 38, שאינן פטורות מתשלום היטל השבחה.  כאשר הכוונה היא לזכויות הבנייה שהוענקו מכוח האישור של תכנית הרבעים.

על אף ההתנגדויות הרבות התכניות לרובע 3 כבר אושרו ותכנית רובע 4 צפויה גם היא להיכנס לתוקף בחודשים הקרובים.  לכן בעלי דירות ברובע 3 נדרשים לשלם על זכויות הבנייה שניתנו להם מעבר לזכויות הנכללות בתמ"א 38 וכאשר תכנית רובע 4 תאושר, גם הסכמי המכירה שייחתמו בתחום רובע 4 יחויבו בהיטל השבחה.

פטור מתשלום היטל השבחה 

בדיוק כמו שחוק התכנון והבניה מטיל את החובה של תשלום היטל ההשבחה, כך הוא גם מעניק לזכאים פטור מתשלום זה. יש מגוון של פטורים כמו פטור המוענק לנישום בשל המצב הכלכלי שלו ועד לפטורים שונים המוענקים בגלל סוג המקרקעין שהם חלה ההשבחה.

כדי לקבל פטור מהיטל השבחה צריך להגיש בקשה לקבלה של הפטור. את הבקשה אפשר להגיש מלכתחילה, לפני ההוצאה של השומה והדרישה לתשלום ההיטל, כאשר מגישים את הבקשה להוצאת ההיתר לרשות המקומית או לפני הבקשה לקבלת האישור להעברה של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, טאבו, כאשר מוכרים נכס.

לחילופין, את הבקשה לפטור אפשר גם להגיש, בדיעבד, אחרי ההוצאה של השומה והדרישה של תשלום ההיטל, בתוך ארבעים וחמישה ימים מהתאריך של המצאתם לנישום.

 פטור מהיטל השבחה בעקבות מצב כלכלי קשה של בעל הקרקע

סעיף 19 א' של התוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה מעניק לוועדה המקומית של תכנון ובנייה סמכות לתת פטור מהיטל השבחה אשר הוטל עקב התרה של שימוש חורג או מתן הקלה בעקבות  מצבו החומרי של בעל המקרקעין.

כלומר, סעיף זה מדבר על הסמכות לתת פטור בגלל מצב כלכלי קשה של הנישום, אך רק במצבים שבהם ההשבחה נוצרה עקב אישור הקלה או עקב שימוש חורג. יש להבדיל בין מצב שבו ההשבחה נוצרה עקב אישור תכנית, שכן במצב זה אין לתת את הפטור הזה.

חשוב לשים לב כי מדובר בסמכות של רשות למתן הפטור ולא בסמכות של חובה וזאת בהתאם ללשון הסעיף כדלקמן: חל היטל על בעל הקרקע בעקבות נתינת הקלה או התרה של שימוש חורג, הוועדה המקומית רשאית לפטור את בעל הקרקע מהחובה של תשלום ההיטל, כל תשלום ההיטל או חלק ממנו, בשל מצבו החומרי.

עוד נלמד מהלשון של הסעיף שמדובר בפטור אשר ניתן רק לבעל קרקע שהוא יחיד, להבדיל מתאגיד.

למעשה, אין קריטריון או מספר קריטריונים קבועים אשר מגדירים מתי מצב כלכלי נחשב למצב בעייתי, כך שיש לדון בכל מקרה לגופו. ולכן, הוועדות המקומיות דנות במצב הכלכלי של בעל הנישום על בסיס של מסמכים ואישורים שניתנו מאת משרדי הרווחה המקומיים.

על הפטורים מהיטל השבחה הניתנים בגין סוג הקרקע שבה חלה ההשבחה.

סעיף 19ב' ו19ג' , של התוספת דנים בפטורים אשר ניתנים עקב סוג הקרקעות שבהן חלה ההשבחה.

סעיף 19ב' של התוספת קובע שחובת היטל בגין ההשבחה לא תחול על סוגי המקרקעין הבאים:

1. על קרקעות למגורים הנמצאות בשכונת שיקום שהוכרזה ע"י הממשלה, אך רק כל עוד ההכרזה בתוקף. לפי הוראות החוק והפסיקה, הפטור מהיטל ההשבחה יינתן רק לדירה שאפשר להרחיב אותה ולא ליחידות חדשות.

2. קרקעות למגורים הנמצאות ביישוב שלגביו הכריזו שרי הפנים והבינוי, ובהסכמה של הרשות המקומית, כי בקרקעות אלו לא תחול החובה לשלם היטל השבחה.

3. קרקעות הנמצאות באזורי שיקום בהתאם למשמעות של לחוק פינוי בינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה- 1695.

4. קרקעות של מוסדות תרבות, מדע, דת, צדקה, ספורט, סעד וחינוך או בקרקעות של הקדש ציבורו שאינו מיועד למטרת רווחים, אך בתנאי שהקרקעות שלהם משמשות למטרות האלו.

5. קרקעות לבנייה או להרחבה של דירות מגורים של מי שזכאי לקבל לשם כך סיוע באחת מהתכניות של הסיוע של משרד הבינוי והשיכון.

6. קרקעות שהבעלים שלהן החזיקו בהן עשר שנים, מינימום, ערב ההשבחה, והן משמשות להרחבה או לבנייה עבור הבעלים שלהן או קרובים והשבחתן נובעת מתכנית אשר אושרה והתכנית אשר קדמה לה קיבלה תוקף לפני 1.1.1950.

7. קרקעות שקיבלו תוספות של שטחי שירות למטרת ביצוע התאמות נגישות כולל בנייה של מעלית.

8. קרקעות אשר משמשות או מיועדות לשמש עבור דרך ציבורית , כולל תחנה להורדה ואיסוף של נוסעים, להוציא שטחים מסחריים.

9. קרקעות שנבנה בהן מרחב מוגן בשטח שאינו עולה על השטח המינימלי אשר נדרש בהתאם לחוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א, א- 1951 שהוא תשע מטר נטו בלי הקירות.

10. קרקעות שלגביהן ניתן היתר להרחבה או לבנייה של דירת למגורים מכוח החוק של תמ"א 38, תכנית מפורטת שאותה הכינו בהתאם להוראות תמ"א 38  או כל תכנית אחרת אשר מאפשרת בנייה של חדר מגורים על הגג של המבנה.

11. קרקעות שהוקם בהן מתקן פוטו- וולטאי, כלומר, מערכת לייצור של חשמל אשר ממירה את האנרגיה של השמש לאנרגיה חשמלית.

סעיף 19 ג' לתוספת עוסק בפטור עקב בנייה או גם הרחבה של דירת מגורים עד לשטח מקסימאלי שאינו עולה על מאה וארבעים מ"ר. על שטח שמעבר למאה וארבעים מ"ר חל חיוב בשיעור יחסי להרחבה הנוספת או לגודל הבנייה.

התנאי לקבלת הפטור הוא שבעל הקרקע או אחד מקרוביו יגורו בדירה מינימום ארבע שנים מיום סיום הבנייה. כאשר תנאי זה התקיים הפטור המותנה יהפוך לפטור מוחלט. קרוב משפחה המוגדר בסעיף 1 לתוספת הוא הורה, בן זוג, הורה, אח ובני זוגם, צאצא או גם צאצא של בן הזוג. 

 

בר-לב | מובילים התחדשות | פייסבוק | מעוניין למכור את הנכס שלך ולא הצלחת למכור?

 

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואין בו כדיו להוות ייעוץ/או חוות דעת משפטית. הכותב הנ"ל והחברה אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

 

 

הכותב ברק בר-לב הוא מהוותיקים והבולטים בתחום ההתחדשות העירונית, בעל ידע וניסיון נרחב בתחום הפינוי ובינוי, המקרקעין והתכנון והבניה, והינו הבעלים והמייסד של חברת הנדל"ן בר-לב

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:

שליחת המאמר שלח לחבר  הדפסת המאמר הדפסת המאמר  קישור ישיר למאמר קישור ישיר למאמר  דווח מאמר בעייתי דווח על מאמר בעייתי  כתוב לכותב המאמר פניה לכותב המאמר  פרסום המאמר פרסום המאמר 

©2017
כל הזכויות שמורות

מורנו'ס - שיווק באינטרנט

אודותינו
שאלות נפוצות
יצירת קשר
יתרונות לכותבי מאמרים
מדיניות פרטיות
רשימת כותבים
כותבים מומחים
עלינו בעיתונות
מאמרים חדשים
פרסם אצלנו
לכותבי מאמרים: פתיחת חשבון חינם
כניסה למערכת
יתרונות לכותבי מאמרים
תנאי השירות
הנחיות עריכה
לבעלי אתרים:



מדיה חברתית:
חלון מאמרים לאתרך
תנאי שימוש במאמרים
ערוצי מאמרים ב-RSS Recent articles RSS


מאמרים בפייסבוק מאמרים בטוויטר מאמרים ביוטיוב