מספר הדירות שיש לאדם בבעלותו, אמנם מגדילה את עושרו, אבל חוקי המס עושים איתו אבחנה אל מול אדם שיש בבעלותו רק דירה אחת. הדבר נכון בשלב הרכישה, לאדם שזו דירתו היחידה ינתן חישוב מס רכישה מיטיב אל מול אדם שרוכש דירה וזו דירה נוספת עבורו, או מה שקרוי "דירת השקעה". גם בעת מכירת דירה, לאדם שזו דירתו היחידה, קיימת זכאות לפטור ממס שבח, עד לגבול מסויים, זאת לעומת אדם שיש לו מספר דירות, אזי בעת מכירת אחת מהדירות, הוא בעיקרון אינו זכאי לפטור ממס שבח, (למעט חריגים שחוק מיסוי מקרקעין הגדיר). ואולם האם כל אדם באשר הוא, בוחנים רק אותו וההשלכות נגזרות רק מהדירות שרשומות על שמו, או בוחנים אותו במעגל רחב יותר – של משפחה?
חוק מיסוי מקרקעין(שבח ורכישה) התשכ"ג-1963, בוחן את מספר דירותיו של אדם לא רק לגופו עצמו, אלא בפרספקטיבה רחבה יותר. בני זוג נבחנים במעמד אחד, סופרים את כלל הדירות של בני הזוג. לצורך כך, הפסיקה הרחיבה והגדירה בני זוג, לא רק אלו שנשואים, אלא אף בני זוג שהם ידועים בציבור, ואף בני זוג מאותו המין. בני זוג באם לכל אד מהם יש דירה, הרי שלאף אחד מהם זאת לא דירה יחידה, אלא רואים כל אחד מהם במשותף עם בן זוגו ולכן לכל אחד מהם יש יחד יותר מדירה אחת, על כל המשתמע מכך. החוק עושה הבדל במיסוי בין בעלות על דירה אחת לבעלות על מספר דירות, בכך שדירה אחת שיש לאדם, נועדה למגוריו, לצרכיו הבסיסיים ולא למטרת עשיית עושר. בעוד שאדם בעל מספר דירות, הוא כבר מוחזק כסוג של משקיע ולכן יחול עליו המס, או לחילופין הוא לא יזכה לפטור של בעל דירה אחת.
חוק מיסוי מקרקעין אף הרחיב מעבר לבני זוג, וסופרים לאדם את מספר הדירות שברשותו אף במעגל של התא המשפחתי. תא משפחתי הוא בני הזוג וילדיהם שעד גיל 18.כלומר, אם רשומה דירה על שם הילד, שהוא קטין מתחת לגיל 18, רואים אותו ואת הוריו ואת כל אחיו הקטינים כיחידה אחת. אותה יחידה תהייה זכאית להטבות, רק אם לכלל היחידה יש דירת מגורים אחת. המחוקק הוציא מתכולת היחידה – התא המשפחתי, קטין שהוא נשוי. קטין שהוא נשוי נספר כיחידה עצמאית וניתק מהיחידה – התא המשפחתי של הוריו. ההיגיון שסופרים קטין יחד עם הוריו הוא בכך שהמקורות לרכישת הדירה שרשומה על שם הקטין הם בדרך כלל באמצעות הוריו, ועל מנת לא לאפשר תכנוני מס, רואים אותו בתוך התא המשפחתי יחד עם הוריו.
ואולם, פנייה אמיתית של משפחה מסויימת אל רשות המיסים בדיוק בסוגייה זאת, נדונה לא מזמן. מדובר בקטין שהתייתם מאימו וירש כספים שהיא הורישה לו. כלומר ניתן לראות עכשיו בקטין כבעל מקורות עצמאיים משלו, הוא בעל כספי הירושה. אביו של הקטין ביקש לרכוש עבורו דירת מגורים, כאשר מימון הרכישה יעשה מכספי הירושה ומכספים שיינתנו כהלוואה מאת האב או ממשכנתא. האב פנה למשרד מיסוי מקרקעין בבקשה למיסוי באופן בו דירת הקטין לא תימנה במניין הדירות של התא המשפחתי, הן לעניין החבות במס רכישה, כך שבעת רכישתה יחול שיעור מס מוטב של דירה יחידה לפי סעיף 9(ג1א)(2)(א) לחוק מיסוי מקרקעין והן לעניין החבות במס שבח, בעת מכירתה בעתיד.
התשובה שניתנה למעשה ציטטה מהחוק וחזרה על העיקרון לפיו בהתאם לחזקת התא המשפחתי הקבועה בחוק, יראו כרוכש/כמוכר אחד את בני הזוג, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנה, למעט ילדים נשואים, הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה.
לכן, דירה אשר נרכשה עבור קטין, תיחשב כדירת התא המשפחתי ותימנה במניין דירותיו לעניין מס שבח ומס רכישה.
תשובה אולי מפתיעה, אבל לא מנותקת מההיגיון, זאת מכיוון שהדירה הנרכשת עבור קטין מהווה אפיק להשקעת כספי הקטין ואינה לצורך הבטחת מגורי הקטין (שכן אפוטרופסיו הם המחויבים במדורו). כידוע: דירת השקעה אינה זכאית להקלות מס. למעשה הדירה אמנם תירשם על שם הקטין, אולם לא נועדה באמת למגוריו, או לצרכיו. כל עוד הוא קטין הרי שאביו/אפוטרופוסו מחוייב לדאוג למגוריו, ולכן בראיית התא המשפחתי, אותה דירה תוחזק כדירת השקעה.
אם כך הכלל, החזקה של תא משפחתי ברורה, אולם קיימים חריגים בהם ניתן לרכוש דירה לקטין ועדיין אותה דירה תצא מכלל התא המשפחתי ותזקף לקטין ישירות.
אין באמור לעיל להוות חוות דעת, המלצה, ייעוץ או תחליף לייעוץ אישי.
משרדו של עו"ד שוקי ג'אנה הינו משרד בוטיק ייחודי, המתמחה במתן פתרונות חכמים ומתקדמים לסוגיות מס שונות
