אז אחרי שגמלה בליבכם ההחלטה לקנות בית ובתקווה שאתם מבינים את החשיבות במציאת סוכן הנדל"ן הנכון, ישנו עוד צעד חשוב אחד שיהיה עליכם לעשות לפני שתתחילו בתהליך כתיבת הצעת הקנייה לביתכם החדש. רובם המוחלט של הקונים ייעזר בהלוואה למימון הבית אותו יקנו. חלקם יזדקקו למימון מלא, חלקם יהיו זקוקים ל-90% הלוואה ואנשים שידם משגת אף זקוקים לפחות. בדרך כלל יותר כסף מכיסכם משמע הלוואה בתנאים יותר נוחים (ריבית ותשלומים חודשיים יותר נמוכים). כיום, הבנק אינו המקום היחיד שבו אתם יכולים לקבל הלוואה לצורך רכישת בית, או בשמה המוכר- משכנתא. ישנם הרבה גופים פיננסיים המציעים שירותי הלוואות, בין אם הם מלווים את הכסף בעצמם ובין אם הם משמשים מעין סוכנים המייצגים מלווים. חשוב מאוד לא ליפול בפח המלווים הערמומיים האורבים לקונים לא מנוסים. בזמן שרוב העוסקים בתחום המשכנתאות ידידותיים כלפי הלקוח ושומרים על מוסר עבודה גבוהה, ישנם מלווים, חברות ופרטיים האורבים לאנשים תמימים שלעיתים אף נמצאים במצוקה כלכלית, אנשים שלא יודעים לזהות את המלווים הערמומיים ונופלים קורבן להונאה בידי אותן חברות. הנה כמה סימנים שצריכים להדליק לכם נורה אדומה בחיפושכם אחר ההלוואה:
כשהריבית והעמלות על ההלוואה נראים לכם גבוהים מדי
כשהסוכן מפעיל לחץ ומנסה לגרום לכם לחתום "כאן ועכשיו"
כשהסוכן אומר לכם שגם אם יש לכם אשראי גרוע, זה לא משנה
כשהסוכן מנסה לגרום לכם לשקר בטפסי ההלוואה בתואנה של "זה תמיד ככה"
כשהסוכן נראה נחמד יתר על המידה וזה מחשיד...
כשהסוכן מבטיח לכם שההלוואה תהיה הסוף לכל צרותיכם הפיננסיות
כמו כן, בדיוק כמו שלא תקנו צמיד זהב מרוכל ברחוב, אל תתפתו להשתמש בשירותיהם של מלווים מפוקפקים ששמים לכם כרטיס ביקור על השמשה הקידמית ברכב, זורקים עלונים בפתח הדלת, או שולחים לכם גלויה עם שם חברה בלתי מזוהה. כשמצאתם מלווה שאיתו אתם מרגישים בנוח (סוכן נדל"ן יכול לעזור כי הוא מכיר הרבה מלווים שונים) רצוי לראיין אותו לפני שמחליטים סופית שהוא המלווה המתאים לכם. בין אם זה סוכן משכנתא או מלווה, הנה כמה שאלות שעליכם לשאול את אותו מלווה לפני שאתם מתחייבים לעבוד איתו. אל תתביישו לשאול את השאלות החשובות הללו. אחרי הכל, מדובר בכסף שלכם ובעתידכם, מה גם שלרוב האנשים זו תהיה העסקה הכי גדולה שעשו בחיים. אם לא אהבתם את התשובות שקיבלתם, המשיכו לחפש מלווה שאיתו אתם מרגישים בנוח. שאלות למלווה/סוכן:
איזו סוג הלוואה היא הכי טובה? מלווים בעלי מוניטין ירצו לדעת עליכם קצת יותר לפני שיזרקו לכם סוגי הלוואות באוויר. כמו שלא תתנו לרופא לנתח אתכם לפני שהוא עורך לכם בדיקה יסודית, תתרחקו ממלווה המציע לכם הלוואה לפני שאסף מידע עליכם ועברכם הפיננסי.
כמה ריבית אני ישלם ומהו אחוז הריבית השנתית? אחוז הריבית השנתית - Annual Percentage Rate הוא נגזרת של נוסחה המחשבת את סכום כל עלויות ההלוואה, כולל עלויות המלווה והריבית החודשית במשך כל תנאי ההלוואה ומחלקת את סכום זה במספר חודשי ההלוואה, לקבלת עלות שנתית. אחוז הריבית השנתי (APR) על משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנים ישקף את עלות ההלוואה השנתית, בהנחה שתשלמו 360 תשלומים. קחו בחשבון שהרבה מלווים לא מחשבים את ה-APR בצורה מדוייקת ואין דרך מדויקת לחשב את ה-APR במשכנתאות בריבית משתנה. אם המשכנתא שלכם בריבית משתנה, חשוב לשאול את המלווה באיזו תדירות הריבית משתנה ומה המקסימום השנתי של שינוי זה.
מהם ה-Discount Points ועלויות ההלוואה? כל "נקודה" שוות ערך לאחוז מסכום ההלוואה. 2 "נקודות"על הלוואה של 100,000$ שוות אם כן 2000$. לפעמים המלווה גם מחייב, בנוסף ל"נקודות" גם עמלות על ההלוואה. עמלות אלה נקראות "Origination Fees". נקודות "קונות" מראש את הריבית על ההלוואה. ללווים בעייתים מומלץ לשלם נקודות בתמורה לריבית יותר נמוכה. חשוב לדעת שאפשר לנכות "נקודות" מתשלום המיסים השנתי בשנה שקונים את הבית (עם הגבלות מסוימות, לפרטים נוספים התייעצו עם מומחה מס). אין הלוואה ללא עלויות (אלא אם כן זה הבנק של אבא ואמא). אם אתם לא משלמים עלויות מראש המלווה יכניס לכם את העלויות לתוך ההלוואה.
מהן כל עלויות ההלוואה? חוץ מעמלות שנכנסות ישירות לכיסו של המלווה, ישנן עוד המון עלויות הכוללות מעורבותו של גוף שלישי בהלוואה, עלויות כגון: שמאי, דו"ח האשראי שלכם, ביטוח קניין, מיסים ועוד...הערכה כללית של עלויות ההלוואה תיכלל ב-GFE- Good Faith Estimate שעל פי חוק פדרלי המלווה חייב לספק לכם בתוך 3 ימים מרגע שמילאתם את טופס בקשת ההלוואה. חשוב לציין שהמלווה לא חייב לעמוד בתנאי ה-GFE.
האם אתה יכול להתחייב לתנאי ה-GFE? כאמור, המלווה חייב לתת לכם הערכה של עלויות בתוך שלושה ימים, אבל מכיוון שהוא לא חייב לעמוד בהתחייבות לפי חוק, המסמך הזה שווה לערך דף הנייר שעליו הוא נכתב. למרות זאת, ישנו לחץ מצד הצרכנים כלפי המלווה לעמוד בהבטחתו. אם המלווה לא מוכן להבטיח זאת, חפשו מלווה אחר.
האם אתה מציע אפשרות ל"נעילת הריבית"? ריביות עולות או יורדות וכפופות לתנודות הכלכלה. אם אתם חוששים מעלייה עתידית, ישנה האפשרות "לנעול" את הריבית בשיעור מסוים. בדרך כלל המלווה יחייב "נקודות" בתמורה ל"נעילת הריבית". הרבה מלווים מציעים "נעילת ריבית" חינם בשלושים הימים הראשונים. שאלות למלווה: האם אתה מחייב על "נעילת ריבית" ואם כן, כמה? לכמה זמן אתה "נועל" את הריבית? האם אני אקבל את זה בכתב?
האם ישנו קנס על תשלום מוקדם של ההלוואה? במדינות מסוימות, קנס על תשלום מוקדם של ההלוואה-Prepayment Penalty, אסור על פי חוק, אז תמיד טוב לשאול. בדרך כלל הקנס על תשלום מוקדם של ההלוואה, בין אם זה מכירת הבית או מימון מחדש, מתיר למלווה לחייב אתכם על "הפסד ריבית" בקנס השווה לסכום הריבית החודשית כפול ששה חודשים. שאלות למלווה: מה סכום הקנס במידה ותשלמו את ההלוואה לפני הזמן? מהם תנאי הקנס? (לרוב זה שנתיים עד חמש שנים מרגע המימון)
כמה זמן לוקח המימון? תהליך מימון ההלוואה לוקח בממוצע 21-45 ימים. בהצעת הקנייה לבית, יהיה עליכם לנקוב בתאריך הסגירה. עליכם לתאם תאריך זה עם המלווה, ולכן עליכם לדעת כמה זמן עד שההלוואה תיסגר/תמומן? איזה מכשולים עלולים לשבש את מימון ההלוואה?ישנם מלווים המסוגלים לממן את ההלוואה כ-24-48 שעות אחרי חתימת מסמכי ההלוואה.
מהו Yield Spread Premium? סוד קטן שהרבה מלווים מעדיפים לשמור בשקט. זהו בונוס, בצורת אחוזים מסך סכום ההלוואה, שסוכני משכנתאות מקבלים בתמורה על סגירת ההלוואה, בדרך כלל על הלוואות עם תנאים "מצויינים"- לבנק! נושא זה שנוי במחלוקת מכיוון שיהיו כאלה שיטענו שכל עוד הלקוח מרוצה מתנאי ההלוואה, זה לא מעיניינו להתערב בעמלה לסוכן ההלוואה. המציאות היא שישנם סוכנים הבוחרים את סוג ההלוואה בהתאם לסכום העמלה שיקבלו וזה כבר מתחיל להיות מסוכן ללקוח. יותר ויותר אנשים המודעים ל Yield Spread Premium מצליחים לשכנע את הסוכן לתת להם הנחה, אם זה בריבית או בעלויות ההלוואה. חשוב לפתוח במשא ומתן עם הסוכן הרבה לפני סגירת ההלוואה ולא בסוף כי אז יהיה זה מאוחר מדי. עכשיו כשמצאתם את המלווה, עליכם למצוא את ההלוואה המתאימה לכם ממגוון ההלוואות הרחב הקיים. מהלוואות בעזרה ממשלתית לזוגות צעירים, להלוואות סטנדרטיות ועד ל100% מימון, סוכן הלוואות טוב ידע להתאים את ההלוואה המתאימה לכם. אחרי ששאלתם את כל השאלות ואתם מרגישים שאתם מוכנים לשלב הבא, סוכן ההלוואות שלכם יצייד אתכם במסמך שנקרא Pre-approval Letter. מסמך זה הוא בעצם מעין מכתב מהמלווה המאשר את יכולתכם הפיננסית לקנות בית עד לסכום מסוים. מכתב זה לא מחייב אתכם בשום צורה שהיא, אבל יש לו משקל רב כשהוא מצורף להצעת הקנייה שלכם. בעל הבית לוקח את ההצעה שלכם ברצינות רבה כשאתם מצויידים במכתב זה מהמלווה וכיום מכתב זה הוא כמעט תנאי הכרחי עם כל הצעה לקניית בית. וואו! נראה שעכשיו אתם מוכנים לכיף האמיתי - להתחיל להסתכל על בתים למכירה! המשך יבוא...
שאלות ותגובות יתקבלו בברכה!
