כיצד לקבל משכנתא טובה בבנק? 

במאמר זה אסקור את הנושאים שהבנק בודק בבואו לאשר בקשה למשכנתא, הלקוח, הבטוחה והעסקה. אם אחד הפרמטרים לא מספיק טוב, התיק נחשב לא תקין וישפיע על אופן מתן המשכנתא ובאילו תנאים.

הלקוח

הבנק בודק את מעמדך בהיבט השתכרות, כלומר, האם אתה שכיר, עצמאי, בעל חברה  או אברך. בהתאם לזאת הוא בודק את יכולת ההחזר שלך על סמך הכנסותיך השוטפות והוצאותיך. בנוסף הבנק בודק את היסטוריית האשראי שלך, ע"י שאילתת אשראי צרכני שבודק בין היתר האם אתה לקוח מוגבל או היית לקוח מוגבל, האם יש אינדיקציה לבעיות של החזר תשלומים, חזרת צ'קים עקב חוסר כיסוי, האם יש הוצאה לפועל או עיקולים נגדך וכו'.

הבטוחה

הנכס שאתה רוכש או מתכוון לרכוש. הבנק מצפה לראות שיש זיהוי ודאי של הנכס ואם יש בעיות רישום משפטי של הנכס. בארץ ישנם הרבה נכסים שלא רשומים בטאבו בגלל כל מיני בעיות בירוקרטיות. דירה שרשומה בפנקס הבתים המשותפים (גוש, חלקה ותת חלקה) זה המצב המועדף על הבנק היות ובמצב זה יש רישום בעלות של הנכס והבנק יכול לרשום משכנתא כנדרש. במקרים אחרים שיש זיהוי ודאי של הנכס אך לא רשום בפנקס הבתים המשותפים, יש רישום הערת אזהרה במקום הבעלות, זכות חלשה  יותר מאשר רישום משכנתא. ישנם מקרים שלא ניתן לזהות בצורה ברורה את הנכס ובמקרים אלו יהיה קשה מאוד או בלתי אפשרי לקבל משכנתא.

העסקה

במסגרת בדיקת העסקה, הבנק בודק את מאפייני העסקה, לדוגמא:

• עסקת יד ראשונה מקבלן עם ליווי בנקאי – לבנק שנותן הלוואה יותר קל היות והוא יקבל ערבות של הבנק המלווה.
• עסקה מקבלן ללא ליווי בנקאי – כאן אין הגנה על התשלומים והבנק לא שש לתת משכנתא ברכישות מסוג זה. הבנק יבקש לקבל מהקבלן מסמכים רבים כמו: היתר בניה, תכניות, תוכנית עסקית וכו'. לרוב תנאי ההלוואה ברכישה כזו יהיו פחות טובים ללווה.
• עסקת יד שניה רגילה – בעסקה כזו כאמור בסעיף הבטוחה, הבנק יבדוק כיצד רשום הנכס והאם הוא יכול לרשום עליו משכנתא או רק הערת אזהרה. ישנם נכסים שזיהוי הנכס לא ברור ויהיה קשה לקבל עליהם משכנתא. במקרה כזה דרושה עבודת בילוש לזיהוי הנכס.
• עסקה במשפחה – בעייתית מבחינת הבנק. יינתנו ריביות של הלוואה לכל מטרה גבוהות מריביות לדיור. הבנק מגביל את אחוז המימון ל-60% וידרשו מהמוכר הוכחות שיש לו נכס נוסף בבעלותו או נכס בתהליך רכישה. ישנם בנקים שידרשו העברת בעלות מלאה לפני מתן הכסף. בנוסף, הבנק יבצע בדיקת אשראי צרכני למוכר ולקונה.
• רכישה בשטחים – רישום נדל"ן מעבר לקווי 67 שונה מזה שבארץ מכיוון שחלק גדול מהנכסים רשומים במנהל האזרחי ואלו שעל אדמות פרטיות רשומים בטאבו הירדני בבית אל (צריך לבדוק שהבנק מסכים לתת הלוואה לנכס הרשום בטאבו הירדני). בישובים גדולים כמו קצרין, אריאל, מעלה אדומים לרב אין בעיה לקבל משכנתא באופן רגיל וזאת לעומת ישובים פחות מרכזיים כמו אורנית, ביתר עילית וכו' שבהם הבנקים לא יתנו יותר מ-70% ואפילו 60%. בישובים בעייתיים מבחינה ביטחונית כמו חברון וישובים קטנים מאוד אחוז המימון עלול לצנוח ל-45%.
• עסקאות בקיבוצים גם הן בעיתיות מכיוון שרישום הנכסים לא ברור ויקשה מאוד על קבלת משכנתא. אלו תהליכים ארוכים שצריך לערב בהם את מזכיר הקיבוץ וכו'.

סיכום

במאמר זה למדנו על הנושאים אותם בוחן הבנק בבואו לאשר בקשה משכנתא ומה הוא בוחן בכל נושא וכיצד זה יכול להשפיע על תנאי המשכנתא.