סדר בבקשה!
כאמור "מחיר למשתכן" היא תוכנית שמטרתה להילחם במחירי הדירות הגבוהים. התוכנית שיושמה במתכונת אחרת בעבר (לפני כשני עשורים), היא תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, שטוען כי באמצעותה יבלום את עליית המחירים ואף יגרום לירידתם ובכך יאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות במחירים הוגנים יותר.
האומנם?
על אף הרצון הטוב של הנוגעים בדבר, לתוכנית לא מעט כשלים – כאלו שמורידים את הכדאיות של עסקה מסוג זה, ולמי שאין הבנה בנושא יכול לחשוב בקלות שמדובר במציאה. מבלי להיכנס לעומקם של הכשלים אמנה את עיקרם כעת.
הסיכוי לזכות
רבים מהנרשמים לתוכנית, עושים זאת בידיעה שהסיכוי שלהם לזכות הינו מועט, בלשון המעטה.
מהנתונים המוכרים לנו היום עולה כי בראש העין לדוגמא, סיכויי הזכייה עומדים על כ 20%, אחד מכל חמישה.
לא משהו? זה הרע במיעוטו.
במודיעין סיכויי הזכייה עומדים רק על כ 11%.
ובראשון לציון המצב פחות 'מזהיר', שם סיכויי הזכייה נמוכים בהרבה ועומדים על כ 4% בלבד.
עובדה זו, שהסיכויים לזכות הינם מועטים, אך הזכאים לתוכנית נחושים לממש את ההטבה שמגיעה להם, מביאה לכך שהזכאים נרשמים לכל פרויקט תחת התוכנית הזו – וכאשר אלו זוכים לבסוף, קרוב לוודאי שהם יזכו בפרויקט שאין הם מתכוונים לגור בו. תוצאה שכמובן מחטיאה את המטרה, ומשאירה את הביקוש של אותו זוג לדירה במקום בו הם מעוניינים בעינו.
כשל נוסף
התוכנית אומנם מכוונת לזוגות צעירים שמתקשים בקניית דירה ראשונה, אך לא רק.
גם פלוני, בן 45, שחי בשכירות בגבעתיים מבחירה, יכול למעשה לזכות בדירה מהפרויקט.
אותו פלוני לא היה רוכש דירה אם לא הייתה לו הזכאות ולכן בפועל ההיצע המיועד לזוגות הצעירים קטן בעקבות מקרים דומים לזה, מה שיצור לחץ על השוק ויגדיל את הביקוש בעתיד הקרוב.
ציפיות בשמיים
עם כל כך הרבה סיסמאות, פרסומות ואמירות של הנוגעים בדבר, על כך שמחירי הדירות עוד רגע קט הולכים לרדת משמעותית – אין מן הנמנע שהצרכן הממוצע שמעוניין ברכישת דירה מעדיף לחכות.
המתנה זו של אנשים שמעוניינים בדירה אך לא קונים בתקווה לירידה במחיר, גורמת לכדור שלג, מכיוון שיש האטה במכירת הדירות בעקבות ההמתנה, על כן קבלנים מפסיקים את הבנייה, ההיצע מצטמצם – והפער בין ההיצע לביקוש שהיה גדול ממילא, הופך להיות בלתי ניתן לגישור.
בלגאן? בלגאן גדול!
אבל לפי הנתונים והחדשות יש ירידה במחירים, לא?
כלל שתמיד אמור להנחות הוא; החדשות שקוראים בעיתון היום, נכתבו אתמול. קרי, לא הכל עדכני.
ראשית, לא בהכרח כל ידיעה שנכתבה בעיתון מעודכנת – על מנת לקבל תמונת מצב אמיתית, צריך 'לרדת' לשטח. רק בשטח ניתן להבין באמת מה קורה בשוק.
שנית, אם יש ירידת מחירים מינורית, היא מדומה. היא מבטאת את ה'עמידה על הגדר' של ישראלים רבים המחכים להתממשות של הצהרות חוזרות ונשנות על ירידות המחירים.
ברגע שיקרו אחד מהדברים הבאים;
יסתיימו הפרויקטים של ה'מחיר למשתכן' (שיווקם, או הקרקעות שהוקצו לכך)
ו/או
קבלנים יפסיקו לגשת למכרזים של המחיר למשתכן מחוסר כדאיות כלכלית.
ו/או
אנשים יתייאשו מלחכות לזכייה המיוחלת בדירה ויקנו דירה בשוק החופשי (ככל הנראה יקרה
כתגובת עדר, ואז כולם ירצו לרכוש דירה בבת אחת).
יחזור הביקוש הרב לדירות, והפעם ביתר שאת. וכאמור הפער הגדול בין הביקוש להיצע יגרום
לעליית מחירים.
מניין אני בטוח?
נתונים יבשים;
• בתקופת אולמרט הצטמצמו התחלות הבניה
החלטת ממשלה מאוגוסט 2008, נקראת "צעדים ליישום יעדי האוכלוסייה כפי שנקבעו בתכנית מתאר ארצית 35".
ההחלטה זו קבעה שלא ניתן להפשיר בשלושת השנים (2008-2011) שטחים חדשים לבניית דירות במרכז הארץ.
מה שגרם לפער בין הביקוש להיצע לגדול, כפי שאנחנו מכירים אותו היום.
• בשנה האחרונה נולדו כ 180,000 תינוקות בישראל, ו כ 20,000 הלכו ל"דיור קבע" בשמיים.
עוד כ 20,000 'משוגעים' שלמרות הכל החליטו להגיע לארץ ציון וירושלים.
נשארנו עם כ 180,000 איש,שלצורך ענייננו מהווים כ- 45,000 בתי אב.
זאת אומרת שעל מנת לאפשר לכל משפחה לחיות תחת קורת גג , זה מספר הדירות שצריכות להסתיים כל שנה. (להסתיים! לא להתחיל).
איפה הקאצ'.. שאנחנו כבר במחסור.. כמה מחסור? מדובר על 150,000 – 200,000 דירות.
כפי שאמרתי..בלגאן..
אז להתייאש??
חלילה וחס!
כל משבר הוא הזדמנות.. (זה לא אני אמרתי, אלו הסינים)
מה צריך לעשות?
" מה-שהיה, הוא שיהיה, ומה-שנעשה, הוא שיעשה; ואין כל-חדש, תחת השמש" (קהלת, פרק א)
בואו נבין משהו תחילה, עזבו אתכם כלכלה, הניחו לרגע דיור, הכל רשום בדפי ההיסטוריה.. כמו עם שוק ההון,הבורסה, כך גם בנדל"ן.. הכל חוזר על עצמו.
כלומר, למעט משברים נקודתיים, מחירי הנדל"ן עולים, ככלל, לאורך זמן.
ולכן, אם אתם זוג צעיר בתחילת דרכו שמחפש להקים בית בישראל ומשתוקק לקנות דירה, אך דואג שמא המחירים יתרסקו והדירה שלהם לא תהיה שווה מאום. אל!
זה לא צריך לעניין אתכם, אתם ממילא צריכים דירה. עם הזמן, לכשתרצו לעבור דירה, הדירה שלכם כבר תהיה שווה יותר – כמובן צריך להכיר טוב טוב את המחירים באיזור בו אתם מבקשים לגור ולדאוג שאתם עושים עסקה טובה.
(כך תדעו כיצד לרכוש דירה – כללים לרכישת דירה)
ובמידה ואתם משקיעים.. תקנו, תקנו, תקנו. ושוב, תלמדו את האיזור על בוריו, תוודאו שזה לא
איזור שמוצף משיקיעים, תרדו לשטח! ורק כך תדעו לזהות עסקה טובה שאת הרווח עליה תעשו
כבר בקניה.
אופציה נדל"נית נוספת
חו"ל. וכן גם לציונים והפטריוטים שביניכם, בעקיפין השקעות טובות יזרימו כסף פנימה למדינה.
לא הפתעתי אני יודע, וגם לא ארחיב בכתבה זו, אך כמו בכל דבר, תמיד טוב להתייעץ עם מומחים ש'שוחים בחומר'.
אופטימיות לסיום
היוזמה להורדת מחירים מבורכת, אך יש להשתמש נכון יותר במשאבים ובכלים לטובת העניין, הווה אומר צריך לשחרר יותר קרקעות, צריך לייעל ולצמצם את הבירוקרטיה, לקצר בחצי את זמן מתן ההיתרים ולבנות. לבנות ועוד לבנות..
עד שההיצע יעלה על הביקוש, גם במרכז כמו בפריפריה..
אך עד שזה יקרה (אם בכלל). תעשו סוויץ' במחשבה – תהיו אקטיביים, אל תתנו שיכתיבו לכם איך להתנהג ותרכשו דירה. אז יהיה ניתן למנף אותה ולהתחיל לצבור הון.
הכותב הינו יזם ויועץ נדל"ן. מרוויח את לחמו בחברת ייזום ובניה, ובמתן יעוץ וליווי עסקי. שותף במספר מיזמים עסקיים. וחוטא בכתיבה.
לבלוג העסקי: TALKING BUSINESS
