מוכנים לפגישה בבנק המשכנתאות? 

ברור שהתכוננתם ואתם מוכנים לפגישה, נכון?
אם התשובה היא: לא או בערך,
אני ממליץ לדחות בכמה ימים את הפגישה עם הבנקאי/ת בבנק המשכנתאות, עד אשר תסיימו את המשימות הרשומות מטה.
התחילו את ביצוע המשימות כ-60 יום לפני לקיחת המשכנתא, זה יאפשר לכם לבצע את התהליך בשקט.
רשימת המשימות ארוכה, אבל הכנה מוקדמת עוזרת מאוד בלקיחת המשכנתא.

משימות חובה לפני שמגיעים לפגישה בבנק

תוכנית המשכנתא

• מטרת המשכנתא
הגדרת המטרה תעשה לכם סדר בראש ותעזור לכם בלקיחת המשכנתא. לדוגמא אם מטרת הנכס היא להשכרה ואתם ממשיכים לגור בשכירות או אצל ההורים, יש לקחת זאת בחשבון בתוכנית שדרוג או שיפוץ הדירה.
• עלות הנכס המקסימאלית
בדקו מה ההון עצמי שלכם- סכמו את כל הכספים שיש לכם והחליטו מה מהם מיועד לרכישה.
סוג הנכס- האם הנכס ראשון/משופר או שני והלאה* (ראו הערה* למטה). יש למסור לבנק מה סוג הנכס- על פי זה יינתן לכם אחוז המימון למשכנתא.
סכמו את עלויות הנכס כולל הכל: עלות רכישת הנכס, שיפוץ, מיסים, פתיחת תיק בבנק, שמאי, עו"ד, תיווך וביטוח.
• גובה ההחזר החודשי
יש להתייחס בכובד ראש לסכום ההחזר החודשי כיוון שהוא ילווה אותנו שנים רבות והוא גם צפוי לעלות בגלל עליית ריביות ומדד. לבחינת עצמית אמיתית בדקו- מה הסכום שהיום אתם מוצאים על שכר דירה או חסכון.
קחו בחשבון עלות חודשית נוספת- ביטוח מבנה וחיים.
מקסימום ההחזר החודשי האפשרי, על פי הוראות בנק ישראל הוא 40% מההכנסה נטו. לרוב הבנק לא יאשר יותר מ-30%, אני ממליץ לא לעבור את ה-25%.
• תמהיל משכנתא
קחו את ההחלטות שקיבלתם בסעיפים הקודמים ובנו תמהיל.
בתמהיל טמון רוב החסכון ויכולת התכנון שלכם, השקיעו בו מחשבה וזמן.
הגישו את התמהיל שבניתם לבנקים, לקבלת הצעת משכנתא. את ההצעות תוכלו להשוות בעזרת מחשבון משכנתא.

ניירת אישית

• עו"ש ללא מינוס או פעולות חריגות
הציגו לבנק את העו"ש שלכם 3 חודשים אחרונים ובדקו שהוא ללא: מינוס, הלוואות או פעולות "בעייתיות" ללא הסבר ברור.
הלוואות בחשבון לא מונעות את לקיחת המשכנתא. סכום ההחזר החודשי של ההלוואה מופחת מיכולת ההחזר של הלווה ובהתאם את סכום המשכנתא שניתן לקחת. הלוואות פרטיות עדיף להחזיר במזומן כדי שלא ירשמו בחשבון.
לפעולות חריגות הביאו מסמכי הסבר (למשל לתשלום גדול שיצא מהעו"ש, הביאו קבלה/חשבונית).
• הכנסות קבועות רשומות בעו"ש
יש לוודא שהכנסות רשומות בחשבון ולא מתקבלות במזומן.
ההכנסותמחזקות אותכם מול הבנק כי אתם בעלי יכולות כלכליות ולכן הסיכון שלכם יורד. זה יאפשר לכם לקבל תנאים טובים יותר בלקיחת המשכנתא. לדוגמא: חוזה חתום לשכר דירה על נכס שבבעלותכם. 
להכנסות שכר שמשולמות במזומן יש להביא אישור או קבלה מהמשלם.
• הוכחות לכספים או נכסים שיש ברשותינו
לדוגמא: קרן השתלמות, חסכונות ונסח טאבו לנכס שבבעלותינו.
• תלושי שכר ל-3 החודשים האחרונים.
רצוי לא להחליף מקום עבודה לפני לקיחת המשכנתא.
יש להציג את תחום מקום העבודה והתפקיד רק אם אתם נשאלים, לא לשקר, חשוב להציג נתונים באופן חיובי.
• חוזה רכישה
הביאו חוזה רכישה במידה ויש. לרוב השמאי יעריך ששווי הנכס=עלות הנכס בחוזה הרכישה.

כבדו את הבנקאי/ת ואת עצמכם.
צאו לבנק בהופעה מכובדת, פקידי הבנק בוחנים אותכם וגם הם מתרשמים על סמך מראה.
חשוב להימנע מהערות וצחוקים על הבנקאי ועל עצמכם.

אולי זה ברור לכם ובכל זאת - לא למסור מידע שלא נשאלתם עליו.

הערות
*אחוזי המימון המקסימאליים לרכישת נכס בעזרת משכנתא:
לנכס ראשון: 75%, לנכס משפרי דיור:70%, לנכס מהשני והלאה: 50%.
**במקרה שנדרשים- טיפול רפואי או בדיקות שמשנים את ביטוח החיים, נסו לדחות אותם לאחרי לקיחת המשכנתא.