מה לבדוק לפני קניית דירה? הפן ההנדסי
אם ברצונכם לרכוש דירה, במיוחד בבנין בן למעלה מ 20 שנה, אחת הבדיקות
החשובות, היא בדיקת מערך השלד של המבנה ובמילים אחרות, יציבות המבנה
גם במצב קיים וגם במצב בו מופעלים על המבנה כוחות, כגון מעבר אנרגיה
בעת רעידות אדמה, או כוחות רוח.
סרקו את אזור קומת הקרקע וקומת העמודים המפולשת והביטו בעמודים, קילופי
טיח, התנפחות הבטון, סדקים וברזל חלוד בעמודים מעידים על תחזוקה ברמה נמוכה
של הבניין. במצב מסוג זה, חשוב מאוד להזמין בדיקה הנדסית.
ברזל חלוד ניתן לראות לעיתים גם בתקרת קומת העמודים, במרתף ובקורות.
בנוסף, בבדיקה ויזואלית פשוטה, תוכלו לראות האם קיימת סגרגציה באלמנטים הנדסיים:
סגרגציה הוא מצב, בוא החומרים המרכיבים את הבטון, לא התאחדו לבטון מלא ולכן
ייתכן והדבר גורם להחלשת אלמנט הנדסי.
הדוגמה הבאה ממחישה היטב את חשיבות הבדיקה:
לקוחה פנתה אלינו שנבדוק לה את מצבם ההנדסי של שתי דירות בשני בניינים
שונים. דירה אחת הייתה המועדפת עליה, אך היא רצתה להבין את מצב הבניין.
הבדיקה שערכנו העלתה מסקנות שונות לגביי מצב העמודים, שדרשו טיפול, שיקום
וייתכן עיבוי (ההחלטה על עיבוי עמודים, מתקבלת לאחר ביצוע חישובים הנדסיים
והשוואת המבנה לתקנים לרעידות אדמה: תקן 413 ותקן 2413).
בבדיקה התגלו ליקווים נוספים בבנין ובעצם רכישת דירה בבנין מסוג זה, הדבר מזכיר
רכישת רכב לפני טיפול החלפת מנוע.
הדירה בבניין השני, הייתה במצב טוב בהרבה, ההתאמה לתקנים הייתה מעולה ומבחינת
יציבות לא היה צורך לעשות חיזוק ועיבוי עמודים. גם התחזוקה הייתה ברמה גבוהה, דבר
המבטיח סטטוס קוו בנושא לשנים רבות.
נושא האריחים הנופלים:
אם תביטו לאורכו של מבנה אשר החלק החיצוני של הקירות שלו, מצופה באריחים, תוכלו לראות
מבנים רבים, בהם חסרים מספר אריחים. נושא זה הוא נושא רגיש ומסוכן מאוד. אריח שנופל על אדם
מגובה מספר קומות עלול לגרום לפציעה חמורה. אריח שייפול על רכב יגרום נזק רב.
במקרים אלו, מומלץ להתייעץ עם חברה המתמחה בנושא ולבדוק עלויות טיפול בבעיה וכן יש לבדוק
ששאר הדיירים בבנין יהיו מוכנים להשקיע את עלויות התיקון (בבניינים רבים ניתן לראות במשך שנים -
רשתות הגנה לקליטה של אריחים שעלולים ליפול).
בדיקה הנדסית לשלד המבנה, היא בדיקה שרוכשי דירות רבים, אינם מודעים לחשיבות שלה, אך
במקרים מסויימים, היא יכולה לעזור לאתר בניין בעייתי, שבעתיד הקרוב יידרש טיפול
מקיף וביצוע חיזוקים בו, נושא שעלותו לעיתים גבוהה מאוד.
בבדיקה הנדסית, מגיע מהנדס קונסטרוקטור, כלומר, מהנדס עם ניסיון בתכנון שלד ובודק את האלמנטים
ההנדסיים. חלק חשוב בבדיקה קשור בקורות יסוד, שתפקידן, לחבר בין העמודים וכך לאפשר למבנה
להיות חזק יותר כנגד רעידות אדמה. מבנה ללא קורות יסוד, מבנה בו העמודים לא תוכננו לפי תקן 413 החדש,
מבנה ובו ליקויים שונים, דורש טיפול של תכנון הנדסי לחיזוקים וטיפול בליקויים.
כותב המאמר: מנכ"ל ב.צ.ת אילון, מהנדס בניין, קונסטרוקטור, צבי אילון.
