נטילת משכנתא היא אחת ההחלטות החשובות ביותר בחייהם של רוב האנשים. ואף שהאמירה הבאה היא בנאלית וידועה – חשוב גם לומר כי רכישת הדירה היא העסקה הגדולה ביותר בחייהם של יותר משמונים אחוזים של האוכלוסייה.
מצד אחד, מבחינת הבנק או הגוף המעניק משכנתא לרוכשי הדירה או הנכס, כל אחד ממבקשי המשכנתא הוא רק עוד עסקה אחת מני רבות. מצד שני, כל עסקה כוללת סכום כסף נכבד למדיי, שהבנק מעוניין לוודא שהוא אכן מושקע בנכס ראוי. לפיכך מבצע כל גוף כלכלי כזה הליך של שמאות לצורך משכנתא, שבו מוערך הנכס המיועד לרכישה על פי ערכו הריאלי בשוק.
איך עובדת שמאות לצורך משכנתה?
עם הגשת הבקשה למשכנתא, מבוצעת תחילה בדיקת היתכנות. משמע הבנק בודק אם כדאי בכלל להעניק משכנתא למי שביקש אותה. מרגע שאושרה באופן עקרוני בקשת המשכנתא, השלב הבא הוא ביצוע הליך שמאות לצורך משכנתא. משמעות המשפט הזה, בפשטות, הוא שליחת שמאי מומחה המבצע הערכה ריאלית של הנכס על פי פרמטרים שונים. להלן חלק מאמות המידה לקביעת ערכו של הנכס:
- גודל הנכס: ככל שהנכס גדול יותר הוא, כמובן, יקר יותר.
- מיקום הנכס: ישנם מיקומים אטרקטיביים יותר ואטרקטיביים פחות. נכס בגודל זהה יכול להימכר בפער מחירים מהותי בשני מקומות שונים.
- גיל הנכס: ככל שגיל הבניין שהנכס מצוי בו גבוה יותר, כך יש נגיסה בערכו. הבנקים נזהרים יותר בהענקת משכנתא לנכסים המצויים בבניינים ישנים מאד. נזהרים – לא נמנעים.
- אישורי בנייה: אם קיימים אישורי בנייה להרחבת הנכס, ייתכן שהדבר יעלה את ערכו.כלומר מצב התיכנוני של הנכס משפיע על ערכו
- מצב הנכס: נכס השמור היטב ומטופל היטב שווה יותר. נכס שלא בוצעו בו שיפוצים במשך יותר משני עשורים מאבד מאד מערכו.
- מצב סביבתי: לפני שהשמאי נכנס לנכס הוא עורך בדיקה סביבתית. מצב התחזוקה הסביבתית קובע גם הוא חלק מערך הנכס. דירה המצויה בבניין מתוחזק ונקי תהיה יקרה מדירה המצויה בבניין מוזנח ומלוכלך.
גובה המשכנתא המכסימלי שהבנק יעניק לרכישת נכס מסוים נקבע אך ורק בתום הליך שמאות לצורך משכנתא ואך ורק בהתאם להערכת השמאי.
מחבר מאמר - עמיר הירשברג - קבוצת פיננסים לישראל
מאמר זה הוגש באדיבות קבוצת פיננסים לישראל *2005
מגדלי ב.ס.ר 2, ק- 26, בן גוריון 1
