איך בוחרים משכנתא?
משכנתא לדיור היא שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה. ההלוואה שבגינה ניתנת משכנתא היא בדרך כלל הלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרתה על פי רוב היא רכישת הרכוש אשר ישועבד או שיפוצו, אף כי אפשריים שימושים נוספים לכסף. המקרה הנפוץ הוא שעבוד נכס דלא ניידי לצורך רכישתו. משכנתא היא אחת הזכויות במקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין של ישראל, ומחייבת רישום בלשכת רישום מקרקעין.
באנגלית משכנתא היא Mortgage שלמעשה באה משתי המילים בצרפתית mort gage שפירושם "מחויבות מוות (מסתיימת/מיתה)" שהכוונה שהערבות מסתיימת / מתה כאשר החוב נפרע במלואו.
זוגות רבים אינם יודעים מהו פרוצדורת המשכנתא, כיצד עובד התהליך, מאיזה בנק ? האם אפשר רק בבנק? מה גובה הסכום שאחזיר? לכמה זמן לפרוס? כמה מסלולים בלקיחת המשכנתא? מה יהיו ההשלכות של שינויים בשוק על המשכנתא ועוד.
כל אלה הם שאלות חשובות ואף כאלה שמרחפות כענן שחור מעל ראשיהם של זוגות, במיוחד זוגות צעירים רבים אשר חושבים על רכישת דירה.
"בורות פיננסית" כך מתארים יועצי המשכנתאות את רמת הידע של רוב הישראלים שלוקחים משכנתא, לא לפני שהם מזכירים כי מדובר באחת ההחלטות המשמעותיות בחיים.
לדבריה של אירית שלומי, יועצת אסטרטגית במיטב-דש ייעוץ למשכנתאות, "שיעור הנעזרים בשירותי ייעוץ משכנתאות, שלא באמצעות המממן, עומד בחו"ל על כ-50%, בעוד בארץ מדובר על כ-10% בלבד".
ניתן לראות בשנים האחרונות כי הצרכן הישראלי נהיה מתוחכם ונהיה יותר קפדן לכסף שלו, הוא מבצע סקרי שוק, משווה הצעות שקיבל וזאת בנוסף לתכונה המולדת – מיקוח.
ישנם מקצועות שאנו לא מתווכחים ובאופן אוטומטי אנו בוחרים איש מקצוע (מרופאים ועד אינסטלטורים),
אבל כשזה מגיע למשכנתאות, עדיין התפיסה הישנה קיימת שקובעת כי אין צורך בייעוץ וליווי מקצועי וניתן להסתפק בניהול עצמי של המהלך.
ישנה מלחמה בין יועצי המשכנתאות לבנקאים אשר צד אחד טוען כי הוא חוסך זמן, כסף ומאמץ ללקוח אל מול הצד השני הטוען כי מדובר בדרך זמנית להעסיק כוח אדם מובטל ולגזור עמלה קלה.
אין ספק כי תחום יעוץ המשכנתאות פרוץ וקיימים לא מעט יועצים לא מקצועיים ולא מנוסים וכי אין עקיפה לא על התהליך ובטח לא על האחריות הסופית לרווח הלקוח.
הנה כמה דוגמאות למה כן לקחת יעוץ חוץ בנקאי :
זמן, עלות מול רווח, סיכון, ליווי ,ראש שקט, אובייקטיביות היועץ
בואו נרחיב על כמה מהם:
חסכון בכסף
בד"כ על מנת להשיג ריביות "טובות" אין צורך ביועץ, די בכך שהלקוח (אם יש לו זמן וסבלנות) יפנה לכמה בנקים ויעשה מן "סחר סוסים".
יועץ מקצועי יודע לחסוך כסף רב בבניית תכנית חכמה של המשכנתא.
במשכנתאות יש כ- 15 סוגי מסלולים , 3 לוחות סילוקין, תקופות שונות, ריביות שונות, וסכומים שונים.
שילוב של הפרמטרים האלו יוצרים מיליוני אופציות של תמהילים/ תכניות לכל לקוח באותו החזר וסכום המוגדר מראש.
ההבדל בין תכנית לתכנית יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים.
לעומת ההפרשים בריביות אשר באופן יחסי זניחות.
לדוגמא ההבדל בין פ-0.8 ל-פ-0.9 לכל 100,000 ש"ח לתקופה של 20 שנה הוא 1200 ש"ח בלבד. לעומת מאות אלפי שקלים של חסכון בבניית תכנית חכמה אופטימאלית ללקוח.
המומחיות בבניית תכנית חכמה דורש מקצועיות, ניסיון, ותוכנות מחשב.
ליועץ בבנק אין את הכלים , את האינטרס ואת הזמן לעבוד שעות רבות על כל לקוח כדי לבנות לו את המשכנתא האופטימאלית.
אישור הבקשה
יועץ מקצועי יודע לבנות את הבקשה נכון על מנת שיאשרו אותה.
יועץ מקצועי לא יאשר משכנתא ללקוח – למרות שהוא יכול אם הוא יודע שהלקוח לא יעמוד בהחזרים.
יועץ מקצועי יערוך פרזנטציה נכונה לבנק אשר יסייע לבנקאי לאשר את הלקוחות.
יועץ מקצועי לא יגיש לבנק בקשה שאין סיכוי לאשרה.
יועץ בעל ניסיון ידבר עם הבנקאי הבכיר בגובה העניים תוך שהוא יחלוק אתו את ההתרשמות מהלקוחות מעבר למספרים.
ליווי במהלך העסקה
יועץ מקצועי משתתף בקבלת ההחלטה של הזוג הצעיר על שווי או אופי הנכס.
יועץ מקצועי מלווה את הזוג בכל הפרוצדורות של אחרי החתימה על המשכנתא על מנת שהכול יעבור חלק.
יועץ בעל ניסיון יתחבר לעו"ד העסקה בבדיקה המשפטית לפני העסקה.
יועץ בעל אחריות יתחבר ללוח התשלומים של העסקה וידאג אישית למנוע הפרות כתוצאה ממורכבות או יתארכות זמן הביצוע.
ליווי לאחר העסקה
חברת יעוץ המכבדת את עצמה תבדוק את המשכנתא כחלק מהשרות אחת לשנה על מנת לבחון שהתוכנית תואמת לציפיות.
יועץ הנותן שרות יעשה בדיקות מיחזור ללקוחותיו אחת לשנה.
יועץ שרוצה לשמור על לקוחותיו ייתן את עצותיו בשיפור המשכנתא הקיימת.
וזכרו יועץ משכנתא חוץ בנקאי דואג לאינטרסים שלכם ויחסוך לכם עד מאות אלפי שקלים במשכנתא
מעוניינים לקבל עוד פרטים וטיפים בנושא לחץ כאן.
