האם רשאית הרשות המקומית לחייב שוכר בארנונה באופן רטרואקטיבי מתחילת תקופת השכירות? 

מעשה שהיה כך היה

השוכרת החזיקה בחנות משנת 2005 ובהסכם השכירות נקבע, כי הבעלים של הנכס ישלם את הארנונה, והשוכרת תשלם לבעלים סכום מסוים. בשנת 2009 מדדה העירייה את החנות, והתברר כי שטחה עולה בהרבה על השטח הרשום. העירייה שלחה שומת ארנונה לבעלים בגין הפרשי השטח בסכום של כ- 1,900,000 ש"ח. הבעלים הגישו השגה שנדחתה וערר לוועדת הערר, וטען כי יש לחייב את השוכרת, משום שניתנה הודעה בכתב לעירייה.

העירייה השיבה, כי השוכרת נרשמה כמחזיקה בנכס, אולם לאחר שהובא לידיעתה, כי על פי הסכם השכירות הבעלים אמור לשלם בארנונה, הוסב החיוב על שם הבעלים. ועדת הערר החליטה כי הבעלים אינו חייב בארנונה.

בעקבות החלטה זו, שלחה העירייה לשוכרת דרישת תשלום רטרואקטיבית. השוכרת הגישה השגה שנדחתה וערר לוועדת הערר. במקביל, הגישה העותרת עתירה מנהלית לבטל את חיובה בארנונה. העתירה נמחקה משום שטרם ניתנה החלטה של ועדת הערר. לאחר שוועדת הערר החליטה כי טענות החיוב הרטרואקטיבי, ההתיישנות, והשיהוי אינן בסמכותה, הוגשה עתירה מנהלית נוספת.

פסיקת בית המשפט, השופט רון סוקול

העירייה מנועה מכוח כלל ההשתק השיפוטי ומחובת ההגינות המוטלת עליה לטעון טענה הסותרת את עמדתה בערר, כי בעלת הנכס היא החייבת בארנונה. על פי כלל ההשתק השיפוטי, בעל דין המעלה טענה בהליך משפטי אחד עשוי להיות מושתק מלטעון טענה סותרת בהליך אחר. רשות ציבורית אינה רשאית להוציא שומות סותרות ולדרוש מס מנישומים שונים פרט למצב חריג, כאשר לידי הרשות מגיע מידע חדש שלא היה ידוע לה. גם מכוח חובת ההגינות המוטלת על הרשות הציבורית מושתקת העירייה מלתבוע את הארנונה מהשוכרת.

בעל נכס, אשר נוטל על עצמו לשלם את הארנונה, יכול להימנע ממשלוח הודעה לרשות המקומית, ולהמשיך להיות רשום כנישום בארנונה. במקרה הנוכחי נשלחה הודעה על שינוי מחזיק, אולם לנוכח התחייבות הבעלים לשאת בארנונה, לא נרשמה השוכרת כנישומה, ולכן העירייה מנועה מלחייב את השוכרת בחיוב רטרואקטיבי. העתירה התקבלה.

סוף מעשה במחשבה תחילה

ארנונה היא תשלום חובה החל על פי דין. דיני הארנונה קובעים, כי המחזיק הוא "הנישום העיקרי" בארנונה, אולם כאשר המשכיר אינו מודיע לרשות המקומית על השכרת הנכס, או כאשר השוכר אינו מודיע על סיום השכירות, אזי הרשות המקומית רשאית להמשיך ולחייב את הנישום שלא הודיע על השינוי בהחזקת הנכס.

כאשר אדם נוטל על עצמו חבות במס של אדם אחר, על הרשות לחייב את מי שהוא הנישום על פי הדין. כך למשל, אם קונה של נדל"ן מקבל על עצמו לשלם את מס השבח של המוכר, שומת המס מוצאת אל המוכר ולא אל הקונה, משום שלהתחייבות החוזית בין הצדדים אין נפקות כלפי רשות המס.

בפרשת אסולין, העירייה טעתה לאורך כל הדרך. תחילה חייבה את הבעלים בארנונה לנוכח ההתחייבות החוזית בינו לבין השוכרת, לאחר המדידה השיתה את שומת הארנונה הנוספת על הבעלים, ורק לאחר החלטת ועדת הערר השיתה חיוב רטרואקטיבי על השוכרת.    

עת"מ 25136-12-14 אסולין נ' עירית נהריה, השופט רון סוקול, 29.3.2015