האם מתווך זכאי לדמי תיווך לאחר חתימה על זכרון דברים? 

האם זיכרון הדברים עליו חתמו הצדדים מהווה הסכם מחייב ממנו זכאי המתווך לקבל דמי תיווך?

ת"ק 3659-09-14 ישראלשווילי נ' גרוספלד

פסק דין שניתן לאחרונה נותן תשובה לסוגיה זו.

רקע -  

המתווך חתם עם הנתבעת על הסכם תיווך לרכישת דירה ברחוב יעקובזון ברחובות. לאחר מכן הראה לנתבעת את הדירה ועוד באותו היום, נחתם בין הצדדים "זכרון דברים" בו סיכמו הצדדים את התנאים ולפיהם יערך הסכם וייחתם חוזה תוך 20 ימים מתאריך זה.

המתווך טוען כי משנחתם זיכרון דברים זכאי הוא לשכרו, שכן זכרון דברים זה הינו הסכם מחייב.

הנתבעת טענה כי המסמך אותו כינה המתווך כזיכרון דברים, איננו כזה ואינו מהווה הסכם המחייב את הצדדים, שכן מלבד מחיר הדירה לא נקבע דבר במסמך והצדדים לא הגיעו לידי הסכמות באשר לעניינים המהותיים ביותר.

פרט חשוב שעלה מעדות הצדדים הינו כי עם חתימת "זכרון הדברים" ביקשה הנתבעת להביא למוכר שיק ערבות, אך לאחר התייעצות המוכר עם עורך דינו ומאחר ומדובר באירוע מס, החליטו להימנע ממהלך זה. הנתבעת טענה כי גם במעמד זה זכרון הדברים נקרע, אך לא הצליחה להסביר כיצד ההעתק נשמר על-ידי המתווך.

אין מחלוקת כי המתווך הוא הגורם היעיל להתקשרות ב"זיכרון הדברים", והנתבעת מסכימה כי אילו הייתה רוכשת את הדירה הייתה מחויבת בדמי תיווך בשיעור הקבוע בהתחייבות (הסכם הרכישה לא נחתם ולא יצא לפועל לבסוף). 

מה קובע הדין?

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי התיווך כאשר היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

ההלכה הפסוקה קובעת כי המתווך זוכה בשכרו משהביא את הצדדים לידי הסכם מחייב. העובדה שהצדדים לחוזה לא ממשו את ההסכם או לא קיימו אותו אינה שוללת מהמתווך את שכרו, אלא אם הותנה אחרת.

בהתאם לאמור בדק בית המשפט האם זיכרון הדברים עליו חתמו הצדדים מהווה הסכם מחייב ממנו זכאי המתווך לקבל דמי תיווך?

לצורך כך יש לבחון האם ניתן לראות ב"זכרון הדברים" שנחתם בין הצדדים חוזה מחייב וסופי המקנה לנתבעת זכות בנכס.

כיצד נבחן האם מדובר ב"זכרון דברים"?

• האם מדובר במסמך בכתב.
• על המסמך להעיד על כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב. לצורך כך יש לבחון את התנהגות הצדדים סמוך למועד עריכת המסמך וכן את פירוש המסמך המעיד על כוונה אמיתית להתקשר בחוזה.
• המסמך צריך להכיל הסכמה בנוגע לפרטים החיוניים הדרושים לעסקה. למשל שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים וכיוצ"ב.

קביעת בית המשפט בעניינו

בית המשפט קבע כי המסמך עליו חתמו הצדדים אינו מהווה הסכם מחייב.

התנהגות הצדדים לאחר גיבוש המסמך מלמדת כי הצדדים לא ראו במסמך כחוזה מחייב. כך למשל לא הופקד השיק ערבות, ובהמשך נקרע המסמך על-ידי הנתבעת.

כמו כן קבע בית המשפט כי עיון בהעתק המסמך מלמד כי הוא מכיל פירוט חלקי בלבד של זהות הנכס, מהות העסקה אינה מוגדרת, והמסמך לא מכיל פרטים חשובים כמו זמני התשלום ותנאיו, מועד פינוי הדירה ותשלום הוצאות ומסים.

מסקנות פסק הדין

כפי שנפסק לא אחת, מסמך שכותרות "זכרון דברים" יכול בנסיבות מסוימות להיות "הסכם מחייב" בפני עצמו המקנה למתווך את הזכות לקבלת דמי תיווך. יחד עם זאת, כל מקרה לגופו ולא די בחתימה על מסמך הבנות כדי להוות הסכם מחייב כאמור. המקרה בפסק הדין אינו מהווה הסכם מחייב ועל כן, על אף שהמתווך היה "הגורם היעיל" הוא אינו זכאי לדמי התיווך.

מתווכים – על מנת להוכיח כי הנכם זכאים לדמי התיווך חשוב כי הלקוח יחתום על מסמך "זכרון דברים" המכיל את כל הפרטים שצוינו לעיל. כמו כן עריכת "חוזה התקשרות מתווך" מקיף ומקצועי הינו צעד בר משמעות רבה למתווך, תוך אפשרויות הגנה ויכולת אכיפת החוזה מול לקוחות בעיתיים.

הקפידו לקבל ייעוץ משפטי לצורך הכנת הסכם ההתקשרות על מנת להבטיח שתקבלו את דמי התיווך במלואם!