מתווך - חתמת עם לקוח על הסכם תיווך לשכירות ולבסוף הלקוח רכש את הנכס - האם אתה עדיין זכאי לדמי תיווך? 

פסק דין שניתן לאחרונה נותן תשובה לסוגיה זו.

רקע - הלקוח חתם על הסכם תיווך עם המתווך להשכרת משרד בבניין משרדים ברחובות לאחר שהמתווך פרסם את הנכס באינטרנט. הלקוח לא שכר את הנכס לבסוף אך חברה שבבעלות אימו ותחת הנהלתו של הלקוח רכשה את הנכס חודשיים לאחר החתימה על הסכם התיווך בעלות של 1,800,000 ש"ח . הלקוח והחברה סירבו לשלם דמי תיווך והמתווך הגיש תביעה לבית משפט השלום ברחובות.

מהסכם התיווך מחק הלקוח, בהסכמת המתווך, את המילים "קניה ומכירה" ואת דמי התיווך הנדרשים בגין "מכירת נכס" שעמדו על 2% + מע"מ.

יחד עם זאת, לא נמחק סעיף בהסכם שקבע כי "במקרה שאני או מישהו מבני משפחתי, או באי כוחי, או באמצעותי, יקנה/ימכור/ישכור את אחד הנכסים שהוצעו, אהיה חייב לשלם .. דמי תיווך מיד ובמזומן..."

סעיף נוסף שלא נמחק קבע כי "למען הסר ספק, תהיו זכאים לקבל דמי תיווך כאמור לעיל, גם בהסתמך רק על מסירת הכתובות הנ"ל ללא כל צורך בפעולה נוספת מצדכם וכן תהיו זכאים לקבל מלוא דמי התיווך, גם במידה שההסכם לקניה/מכירה/השכרת הנכס יבוטל מכל סיבה שהיא לאחר כריתתו".

מה קובע הדין?

סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי מתווך אינו זכאי לדמי תיווך אלא אם כן הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע תווך במקרקעים, שבה נכללו כל הפרטים שנקבעו ע"י שר המשפטים.

הוראות תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין קובעות אילו פרטים יש להכניס בהזמנת התיווך בהתאם להוראות סעיף 9 לעיל:

• שמות, כתובות ומספרי הזיהוי של המתווך והלקוח.
• סוג העסקה.
• תיאור הנכס.
• מחיר העסקה, בקירוב.
• הסכום המוסכם על דמי התיווך או שיעור דמי התיווך.

במקרה המדובר הייתה קיימת הזמנה בכתב, אך הלקוח והחברה טענו כי אינה עונה על דרישות החוק, בשל העדר מחיר הנכס וכן בשל טענתם שההזמנה מתייחסת לעסקה השכרה ולא לעסקת מכר.

בית המשפט התייחס לטענות הלקוח, אך במקביל הפנה את הצדדים לפסיקה אשר קובעת כי בנסיבות מסוימות, תגבר דרישת תום הלב על דרישת הכתב של סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין. כך שבנסיבות מסוימות ניתן לרכך את הדרישה הצורנית של הפרטים.

כמו כן, הסכם התיווך התייחס לאפשרות של המכירה, אך היה חסר מחיר הנכס בעסקת המכר. הצדדים למעשה התייחסו למחיר ההשכרה אך לא למחיר הרכישה.

על אף האמור, הפסיקה קובעת כי אי ציון מחיר העסקה אין בו כדי להפקיע זכות לדמי תיווך, וכי דרישת הצורה אין בה קדושה, ואין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם ישנם כלים אחרים לקבוע כי השיקולים העומדים מאחורי דרישת הצורה מולאו – אין לדבוק באופן נוקשה בדרישת הצורה.

בעניינו, העדר מחיר הנכס נבע מהצהרת כוונותיו של הלקוח להשכיר את הנכס ולא לרכוש אותו. כך למעשה הגיע בית המשפט למסקנה כי הלקוח הוא זה שפעל בחוסר תום לב עת הציג מצג כלפי המתווך שבכוונתו לבצע עסקת השכרת נכס בלבד וזאת למרות שבפועל לא היה בכוונתו להימנע מרכישת הנכס. בכך הציג עובדה שגויה אשר הובילה את המתווך שלא לציין בהסכם התיווך את הפרטים הנדרשים לעסקת המכירה.

הואיל והלקוח הציג את הנכס ללקוח, הוא למעשה היה "הגורם היעיל" לעסקת הרכישה, וזאת למרות שלבסוף ההחברה רכשה משרד יותר גדול, אך היה מדובר באותה קומה באותו בניין, ולכן אין זה מונע מלקבוע כי המתווך הוא זה שהיה "הגורם היעיל".

על כן קבע בית המשפט כי על הלקוח והחברה לשלם למתווך דמי תיווך בשיעור 2% + מע"מ, כפי שנמחקו מהסכם המכר.

מסקנות פסק הדין

החל מחקיקת חוק המתווכים במקרקעין, חלות על המתווך חובות רבות מול הלקוח – עליו פורש החוק את הגנתו. משכך, עריכת חוזה התקשרות ("הזמנה בכתב") מקיף ומקצועי הינו צעד בר משמעות רבה למתווך, תוך אפשרויות הגנה ויכולת אכיפת החוזה מול לקוחות בעיתיים.

כפי שניתן לראות בפסק הדין, למתווך היה חוזה התקשרות מנוסח היטב שאפשר לו לקבל דמי תיווך בסכום של 36,000 ש"ח, אשר היה יכול שלא לקבלם רק בשל ניסוח לא מקצועי של חוזה ההתקשרות.

הקפידו לקבל ייעוץ משפטי לצורך הכנת הסכם ההתקשרות על מנת להבטיח שתקבלו את דמי התיווך במלואם!