זהירות: עסקת מקרקעין!- חלק א
דף הבית  >>  >>  הרשם  |  התחבר
מאמרים

זהירות: עסקת מקרקעין!- חלק א 

מאת    [ 18/01/2015 ]
מילים במאמר: 669   [ נצפה 2316 פעמים ]

 
 

זהירות: עסקת מקרקעין!- חלק א'

מאת: עו"ד יותם זאב שושני

 

מאמר זה מיועד הן לעורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין והן לצדדים לעסקת מכר. פעמים רבות שדווקא ערנותו של הלקוח בעסקת מכר מנעה קטסטרופה כלכלית ועוגמת נפש רבה.

והנה הפתיח החשוב ביותר למאמרנו זה: גם עורכי דין, ואף עורכי דין מנוסים, עשויים לטעות.

מאמר זה, תכליתו להעמיק את מודעות המתקשרים בעסקת מקרקעין. נהוג לומר כי עסקת מקרקעין נעשית על ידי אדם פעם אחת בחייו. איפיונה המיידי של עסקה זו הינו העובדה שאת מרבית או לפעמים את כל הונו ישים המתקשר על הנכס נשוא העסקה.

בשונה מפעולות משפטיות אחרות, נודעת חשיבות קריטית לכל השלב המקדמי קודם חתימת הסכם המכר.

מרביתן של תביעות רשלנות מקצועית כנגד עורכי דין הינן בגין עסקאות מקרקעין. בזהירות רבה אוסיף כי רוב רובם של מחדלי עורכי דין בעסקאות מקרקעין מקורן בחוסר שימת לב עוד בשלב המקדמי, דהיינו קודם חתימת ההסכם.

ניתן לחלק את שלבי העסקה לשלוש:


    • איתור נכס ובדיקתו הראשונית
    • זיהוי הנכס והצדדים המתקשרים ועריכת תחשיב המס
    • עריכת ההסכם והדיווח עליו לרשויות המס.

 


    • איתור נכס ובדיקתו הראשונית:

עוד בשלב הראשוני יש לבחון את מהות הנכס הנמכר. אף אם מעולם לא נתקלת בנסח טאבו או באישור זכויות, פעמים שהדגשים המופיעים בנסח הטאבו "מקפיצים נורה אדומה" אף לעין שאינה בקיאה במסמכים מסוג זה. רק לאחר שווידאנו ושאלנו את עורך הדין שלנו על כל חשש העולה מרישומים שאינם ברורים בנסח, ניתן להמשיך לשלב הבא.

נסח הטאבו יכיל הערות על שיעבודים ומשכנתאות או זכויות צד ג על פי הסכמי שיתוף. מנסח הטאבו נוכל ללמוד מה מהות הזכות הנרכשת, אם היא זכות שלמה או חלקית, אם יש הגבלה על עבירות הנכס מחמת היות המוכר קטין או פסול דין. מיהו המוכר, האם הוא מוכר יחיד או שמא הנכס מוחזק על ידו בשותפות עם מאן דהוא, האם קיימות הערות אזהרה לטובת רשויות, האם קיימת הפקעה על הנכס.

נזכיר כי כבר בשלב זה נוכל ללמוד רבות על מהות הנכס המשליכה ישירות על שאלת כדאיות העסקה.

 

 2.  זיהוי הנכס והצדדים המתקשרים ועריכת תחשיב המס

לאחר שאיתרנו נכס שעל פי מראה הנסח המתאר אותו נראה הנכס "חלק", נעבור לשלב נוסף והוא ירידה לפרטים ברזולוציה יותר גבוהה.

 

אמנם, חובתו של עורך הדין לזהות את הצדדים לעסקה מעוגנת בחוק ובפסיקה אך פעמים שהזמן והעומס עושים את שלהם ופרטים קטנים אך מאוד משמעותיים נעלמים מעינייהם של עורכי דין העוסקים בתחום. כך למשל בפסק הדין לרנר הכריע בית המשפט כי עורך הדין אשר ערך את עסקת המכר היה מחוייב לוודא את זהות מי שהתחזה למוכר לאחר שבתעודת הזהות הופיע מרכיב משקפיים ואילו למעמד החתימה על ההסכם הופיע ללא משקפיים.

נעיר כי לו היה הלקוח עירני לתמיהה זו ומסב את תשומת עורך דינו לעובדה זו, אפשר היה למנוע את התוצאה העגומה אשר נדונה בפסק דין זה. במקרים שכאלו בהם קיים ולו חשש הקטן ביותר לשאלת זהות צד לעסקה, על הלקוח "לעמוד על שלו" ולדרוש מן המוכר תעודה מזהה נוספת כדי להפיג חשש זה.

והנה שוב, פרט טכני שכל אדם זהיר יכול היה לעמוד עליו גם ללא השכלה או פרקטיקה משפטית.

דוגמא נוספת הממחישה את חשיבות הזהירות גם של מי שאינו אמון על הפן המשפטי של העסקה:

מעשה שהיה כך היה: בני זוג אשר התקשרו עם מוכר בעסקה לרכישת דירה מיהרו לקבל שירות מעו"ד. נקצר את המעשה ורק נציין כי אף על פי שהציג המוכר לקונים נסח טאבו על שמו, התברר כי לא היו דברים מעולם. המוכר אינו הבעלים והקונים ששילמו חלק גדול מן התשלומים יצאו מן העסקה בפחי נפש. כמה נקודות הועלו בתביעה שהגישו בני הזוג כנגד עורך הדין:  

1. חוסר התאמה בין התאריך העברי לתאריך הלועזי שבתעודת הזהות.

2. המוכר היה בעל מבטא רוסי ואילו בתעודת הזהות נרשם כי הוא יליד ישראל.

3. חוסר התאמה בין גילו הנקוב של המוכר בתעודת הזהות למראהו האמיתי.

 

נציין כי לבסוף, בית המשפט פסק כי אין לחייב את עורך הדין אך שוב- זהירות נוספת של בני הזוג, יכולה היתה למנוע תוצאה הרסנית זו.

 

 

 


    • האמור בתוכן זה אינו מהווה ייעוץ משפטי כמשמעותו בכל דין

משרד עו"ד יותם זאב שושני מעניק ליווי בעסקאות מקרקעין הן לרוכשים והן למוכרים. המשרד מנוסה בעסקאות מקרקעין שונות ומגוונות לרבות רכישה מקבלן, עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי ומכר דירות. בקרו באתרנו: www.yotamzeev.co.il  לפגישת ייעוץ: 0765408822

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:

שליחת המאמר שלח לחבר  הדפסת המאמר הדפסת המאמר  קישור ישיר למאמר קישור ישיר למאמר  דווח מאמר בעייתי דווח על מאמר בעייתי  כתוב לכותב המאמר פניה לכותב המאמר  פרסום המאמר פרסום המאמר 

©2017
כל הזכויות שמורות

מורנו'ס - שיווק באינטרנט

אודותינו
שאלות נפוצות
יצירת קשר
יתרונות לכותבי מאמרים
מדיניות פרטיות
רשימת כותבים
כותבים מומחים
עלינו בעיתונות
מאמרים חדשים
פרסם אצלנו
לכותבי מאמרים: פתיחת חשבון חינם
כניסה למערכת
יתרונות לכותבי מאמרים
תנאי השירות
הנחיות עריכה
לבעלי אתרים:



מדיה חברתית:
חלון מאמרים לאתרך
תנאי שימוש במאמרים
ערוצי מאמרים ב-RSS Recent articles RSS


מאמרים בפייסבוק מאמרים בטוויטר מאמרים ביוטיוב