שוק הנדל"ן נכנס לסוג של קפאון וכרגע לא ברור מה תהיה המגמה. משרדי תיווך בעיר רחובות מדווחים על ירידה משמעותית במספר העסקאות ובמספר הפונים לקבלת שרותי תיווך.
יש הטוענים שאנו לפני היפוך מגמה ומחירי הדירות יתחילו לרדת ויש הטוענים שחוק המע"מ יגרום דווקא לעליית מחירים.
מר יאיר לפיד, שר האוצר, הכניס את שוק הנדל"ן במדינת ישראל להמתנה מותחת. מצד אחד אנו חווים עליית מחירים קונסיסטנית בשנים האחרונות. החל משנת 2006 מחירי הנדל"ן לא מפסיקים לעלות. ומצד שני היכולת של זוג צעיר לקנות דירה ראשונה הולכת ופוחתת. ולמעשה רוב הזוגות הצעירים שרוכשים כיום דירה עושים זאת בעזרתם האדיבה של הוריהם.
דירת 3 חדרים שעלתה ברחובות כ 500,000 ש"ח בשנת 2006 נמכרת כיום ביותר מ 1,000,000 ש"ח! מדובר במצב לא הגיוני שיצר לטענת רבים "בועת נדל"ן".
אז מה יקרה כאשר חוק המע"מ ייכנס לתוקף ? האם דירות 3 חדרים יעלו חצי מיליון ש"ח ?
נבחן את הסיטואציה לפי דוגמא ספציפית:
ניקח את שכונת המדע ברחובות וננסה להבין כיצד חוק המע"מ ישפיע על התנהגות הקונים.
בשכונת רחובות המדע שבצפון מזרח העיר נבנים בעיקר דירות 4 ו 5 חדרים. למעט פרוייקט UPARK שבו יהיו גם דירות 6 חדרים.
לצערם הרב של הרוכשים לא נבנות כרגע בשכונה המדע דירות 3 או 3.5 חדרים.
מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים בשכונה הינו כ 1.7 מ' ש"ח ומחירה של דירת 4 חדרים הוא כ 1.5 מ' ש"ח.
ע"פ נתונים אלו ניתן להבין שחוק המע"מ יחול רק על דירות 4 חדרים אלא אם כן הקבלנים יורידו את מחירן של דירות ה 5 חדרים ל 1.6 מ' ש"ח מכיוון שחוק המע"מ מתייחס לדירות עד גובה של 1.6 מ' ש"ח בלבד. דירות שיהיו יקרות יותר לא יחול עליהן 0% מע"מ והקונה יצטרך לשלם את מלוא המע"מ.
הביקושים לדירות 4 חדרים ו 5 חדרים בשכנות המדע גדולים מאוד! מי עובר לגור בשכונה ? משפרי דיור מאזור צפון מזרח רחובות, צפון מערב רחובות ומרכז העיר, משפרי דיור ומשפרי מיקום מערים אחרות ומאזורים פחות נחשקים ברחובות.
סביר להניח כי מלאי דירות ה 4 חדרים יהיה מוגבל וקטן מאוד. הביקוש יעלה על ההצע. מה יעשו הקבלנים במצב כזה ?
כאשר הקבלן יבין שעל דירה אחת יש לו 3 קופצים עם תעודת זכאות ל 0% מע"מ, סביר להניח שירשה לעצמו לעלות את מחיר הדירה!
נניח שמחירה של דירה הוא 1.5 מ' ש"ח. בעלי זכאות ישלמו על אותה דירה כ 1.27 מ' ש"ח (ללא המע"מ).
אם הקבלן יקבל החלטה לעלות את מחיר הדירה בעקבות הביקוש הרב ויתמחר אותה ב 1.6 מ' ש"ח, במקרה כזה בעלי תעודת זכאות יקבלו את ההנחה של המע"מ וישלמו על אותה דירה מחיר של כ 1.355 מ' ש"ח . מחיר זה עדיין זול יותר ממה שהיו משלמים אותם בעלי זכאות לפני חוק המע"מ !!!!
כמות העסקאות במחיר נמוך תהיה מאוד מוגבלת ומי שירוויח מהעניין יהיה ככל הנראה הזריזים ומהירי ההחלטה!
האם 30 עסקאות ב0% מע"מ יוכלו להשפיע על שוק הנדל"ן כולו ברחובות ? האם 100 עסקאות ב 0% מע"מ ישפיעו ?
קטונתי מלענות על התשובה הזו ונצטרך להמתין בסבלנות ולראות מה יקרה.
חוק 0% מע"מ יכול למשוך את המחירים למטה ובאות המידה יכול למשוך אותם למעלה. הכל תלוי בהצע והכל תלוי בביקוש. הכל תלוי בהתנגות הצרכנית שלנו שנובעת מהיצע וביקוש!
איתן קראוס:
מתווך בעיר רחובות, יועץ משכנתאות ומשווק נדל"ן.
