האם כדאי לבדוק אם נעשו שינויים ברכוש המשותף טרם רכישת דירה בבית המשותף. 

האם כדאי לבדוק אם נעשו שינויים ברכוש המשותף טרם רכישת דירה בבית המשותף.

כאשר דייר בבית המשותף יבקש לממש זכויות בניה או כאשר קיימת מחלוקת על אופן השימוש ברכוש המשותף הדבר עלול להשפיע במישרין על זכויות הדייר ברכוש המשותף ובעתיד הדבר עלול למנוע מאותו דייר לממש את זכויות הבניה היחסיות שלו.

בהתאם לכך רוב התביעות הנוגעות לסכסוך בבית המשותף מקורן לרוב באלו:
1. בקשה למימוש זכויות בניה
2. מחלוקת על אופן שימוש בדירה

הרשימה הבאה תפרט בקצרה את מקור עיקר סכסוכי השכנים בבית משותף או כזה המיועד להרשם כבית משותף.

במקרה הראשון מימוש זכויות הבניה בבית המשותף טעון הסכמה של כל הדיירים למעט במקרה בו נדרשת הרחבת דירה באמצעות הצמדת הרכוש המשותף, במקרה הראשון נדרשת בסכמה של כלל הדיירים. במקרה האחרון דרושה הסכמה של 3/4 מהדיירים להם רוב הרכוש המשותף. ההבחנה בין אפשרות בניה על ידי הצמדת רכוש משותף או על ידי ניצול זכויות הבניה משפיעה במישרין על היקף ההסכמה. לכן מומלץ לבחון טוב את אפשרויות הבניה העומדות בפני הדייר, הן באמצעות בחינת היקף הרכוש המשותף המוצמד לאילו מהדירות בדיקה פשוטה של בחינת נסח הטאבו של הנכס. במצב של בעלות במושע כאשר הנכס מתאים להירשם כבית משותף ואף אם אינו נרשם ככזה הדרישה תהיה זהה.

במקרה השני בן קיימת מחלוקת על אופן השימוש ברכוש המשותף ניתן לעשות הבחנה בין עיקרי המקרים:
1. השתלטות על הרכוש המשותף על ידי מי מהדיירים
2. שימוש לא בהתאם לתקנון על ידי מי מהדיירים.

הדוגמא הראשונה, נפוצה ביותר: אחד הדיירים עושה משך שנים רבות שימוש בשטח שנחשב רכוש משותף ללא רשות הדיירים. ביום בהיר אחד מי מהדיירים המבקש לעדות שימוש בשטח זה ומגלה זאת מבקש מהדייר השתלטן לחדול ממעשה זה ובכל מתחילה המחלוקת. במקרה כזה ניתן להגיש תביעה שהסעדים לה מגוונים. לדוגמא: סילוק יד מהרכוש המשותף. ניתן גם להגיש תביעה לדרישת דמי שימוש עבור אותו שטח או לירידת ערך שווי הדירות האחרות, הסעדים יקבעו בהתאם לנסיבות, 'לאמת המשפטית'. במקרים רבים דייר אשר עבר להתגורר באותו מבנה מבקש לעמוד על זכויותיו ודורש סילוק יד המשטח. במקרים כאלו יש להרים את נטל ההוכחה לעניין סילוק יד בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה. הסכמות שהיו בין הדיירים הקודמים עלולים להשפיע מאוד על ההחלטה אם נדרשת הסכמה או לא לעניין הבניה. המציאות עולה על כל דימיון ורבות הדוגמאות לתסבוכות שנוצרו. כך לדוגמא, מה קורה במצב שבו יש שני בעלים בבית המשותף בלבד ואחד מהם רכש זה עתה את דירתו. האם נדרשת הסכמת השכן להגשת בקשה להיתר בניה? האם להסכמה שהיתה בין הבעלים הקודם לשכן יש משמעות כלפי הדייר/הבעלים החדש? גם כאן בהתאם לנסיבות של כל מקרה ומקרה ובהתאם ל'אמת המשפטית' תידרש או תישלל חובת ההסכמה של השכן.

הדוגמא השניה, מחלוקת בדבר אופן השימוש ברכוש המשותף נוגע לשימוש עצמו. דייר אשר תולה שלט גדול, מאחסן במחסן המשותף את תחולתו, פותח משרד ברכוש שמוגדר רכוש משותף או אפילו מרעיש במסיבה בגינה. כל אלו עלולים להצביע על שימוש שלא כדין שעושה השכן ברכוש המשותף. לדיירים בבית המשותף זכויות שימוש שוות ברכוש המשותף וזכויות אלו כוללים אי שימוש ברכוש זה לתועלתו האישית של כל אחד מהדיירים. תביעה מסוג זה תוגש למפקח/ת על המקרקעין.

לסיכום: סכסוכים ברכוש המשותף בבתים משותפים עלולים להשפיע קשות על שימוש ראוי והוגן באותו רכוש. בקליפת אגוז בלבד נדגיש כי, לפני שרוכשים דירה בבית המשותף יש לבדוק היטב את המצב התכנוני בנכס לפני הגשת בקשה להיתר בניה. בנוסף לפני שרוכשים דירה יש לבדוק היטב האם נעשה כבר שימוש בלעדי ברכוש המשותף והאם ניתן יהיה, תכנונית וקניינית, להחזיר את המצב לקדמותו ולאפשר גם ליתר הדיירים לעשות שימוש באותו רכוש. באם לא הדבר עלול להשפיע על שווי הנכס - הן לשכירות והן למכירה. תביעה לסילוק יד מהרכוש המשותף היא הדרך הראויה אולם הדבר לא תמיד אפשרי. במקרים שכאלו ניתן לבחון אפשרות לחייב את אותו דייר בדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה ברכוש המשותף. שימת לב מרובה לעובדה כי זכויות הבניה העתידיות עלולות להצטמצם בעקבות שימוש שנעשה ברכוש המשותף, למגורים או מסחר.