הרקע לאישור התוכנית, הוא הרצון של המחוקק להקטין את הנזקים שייגרמו לחיי האזרחים במדינה, שרובם מתגוררים בבניינים משותפים (בנייה רוויה), באמצעות חיזוק הנדסי של בנייני מגורים גבוהים (מעל 2 קומות). השיטה בתוכנית אומרת: "קבל זכויות בניה, ובתמורה תחזק את הבניין". (להרחבה בנושא תמ"א 38 הקורא מופנה אל הכתובת: www.meymad-eng.dpages.co.il/apage/3088.php .
כלומר, המהות של התוכנית היא בראש ובראשונה חיזוק הקונסטרוקציה של הבניין. המקור התקציבי לחיזוק הבניין יגיע מזכויות בנייה (תוספת קומה, בניה בקומת עמודים, תוספת אגף לבניין), שיינתנו לכם - הדיירים בבניינים הגבוהים. נציין כי השיפורים שיווצרו כתוצאה מחיזוק הבניין יכול להיות באופנים רבים: הקמת מעלית (במידה וזו חסרה), שיפור מראיהו החיצוני של הבניין באמצעות ציפוי באבן/חיפוי חיצוני/צביעה איכותית ודקורטיבית ועוד, שיפור איכות הפיתוח של הבניין, הכולל: לובי, אינטרקום, דלתות, ויטרינות, מערכת ביוב, מערכת מים, קירות תומכים, שבילים, גינון והשקיה, תאורה חיצונית ועוד.
נזכור כי פעולות הנדסיות בבניין ישן מחייבות את בדיקת מצבו הכולל של שלד הבניין, ובדר"כ נדרשות עבודות מורכבות של שיקום בטונים יקרות, תוך קבלת אחריות למצבו הכולל של הבניין.
המפתחות לאיפיון השידרוג לבניין הם:
- הייתכנות ההנדסית,
- הבדיקה הכלכלית.
תמיד, האלמנט ההנדסי יעמוד בראש מערכת השיקולים, ורק לאחר מכן יעמוד השיקול הכלכלי.
וכעת לשאלה הראשית שלנו: מי הגורם המומלץ להוביל את עבודות השידרוג לפי תמ"א 38?.
ננתח את כלל החלופות האפשריות:
- דייר חרוץ בבניין,
- מתווך נדל"ן,
- קבלן בניין רשום,
- מהנדס בניין, המסווג ב"תכנון מבנים",
- מהנדס בניין, המסווג ב"תכנון מבנים" המתעסק בניהול פרויקטים.
החלופה הראשונה, עשויה להיות מעניינת. מדובר באיכפתניק חרוץ שמובטח שבסוף הפרויקט הצבע והאלומיניום יהיו כהלכה, אבל הוא חסר בידע הנדסי ובהבנה עסקית ולכן הליך קבלת ההחלטות אצלו יהיה קשה מאחר והוא יהיה תלוי מאוד במתכנן ובקבלן. החלופה השנייה היא הגרועה ביותר. הפרויקט צפוי להיות עם שולי הרווח הגבוהים ביותר, כתוצאה מאי הבנה וידע עמוקים, אשר עשויים להיות הרסניים לפרויקט. החלופה השלישית היא חלופה סבירה לכאורה, אולם צפויים בה חוסר עיקביות בקביעת ההחלטות. כלומר הקבלן יתלבט ויתחבט רבות במהלך הפרויקט בשאלות הנוגעות לקביעת מה יהיה הערוץ המוביל בהחלטותיו: השיקול ההנדסי או השיקול הכלכלי (האם להשתמש בחומרים מתאימים אך יקרים, האם לבצע קירוי חדש ויקר מפלטות בטון דרוכות או שמע לחסוך ולהשתמש בתקרה הקיימת וכיוצ"ב)?
נותרו שתי חלופות הסבירות האחרונות. מהנדס בניין. אך נזכור שאין מדובר בעבודה תכנונית גרידא. לפנינו פרויקט הנדסי רב תחומי, הכולל: הנדסה, ניהול וכלכלה. מהנדס אזרחי, העוסק בניהול פרויקטים (תמחור, חוזים, התקשרויות, הפעלות של קבלנים ומתכננים) הוא הגורם המתאים ביותר להוביל פרויקט של שידרוג מבנה לפי תמ"א 38. כמובן, שהקבלן המבצע חייב להיות קבלן רשום, אשר יונחה הנדסית ותפעולית ע"י מנהל פרויקט מנוסה שהוא גם מהנדס אזרחי (מהנדס בניין), הבקיא בתכנון הנדסי. הקבלן המבצע חייב להיות דייקן, קפדן, עומד בלוח זמנים, אמין ומקצועי, כל זאת בנוסף להיותו קבלן רשום (שים לב, הוא לא חייב להיות זול, ולהיפך, קבלן זול הוא בדר"כ קבלן לא מועדף לעבודה מסוג זה).
סיכום:
פרויקט שידרוג של בניין לפי תמ"א 38 הוא בראש ובראשונה פרויקט הנדסי, המחוייב לקיים התייחסות הנדסית כשיקול מרכזי ועיקרי בהליך קבלת ההחלטות. כדאי מאוד שפרויקט מסוג זה יונהג ע"י מהנדס אזרחי בתחום של הנדסת מבנים, המנוסה בניהול פרויקטים הנדסיים רב תחומיים.
מהנדס יוחנן ג'רבי - המנהל של "מימד - ביקורת הנדסית" http://www.meymad-ENG.dpages.co.il הוא מהנדס מומחה בעל תואר שני בהנדסה אזרחית - שימש כמומחה מטעם כב' בית המשפט בתיקים רבים ובסוגיות הנדסיות ומורכבות רבות.
