האם עסקת מכר של נכס כוללת את הגג שמעליו? 

בית משפט השלום בעפולה (ת"א 11130-07-10 פוגץ נ' ישראלי) דן לאחרונה במחלוקת שבין צדדים לעסקת מכר בנוגע לגג הממכר.

התובע (הקונה) רכש מהנתבע (המוכר) חנות במרכז המסחרי בקצרין בשנת 1998. חודש לאחר הרכישה, פנה המוכר אל הקונה וביקש את רשותו להניח באופן זמני על גג החנות חפצים שונים. הקונה נעתר לבקשה אך התנה את הסכמתו בכך שהנחת החפצים לא תפגע בתיפקוד החנות.

עשר שנים לאחר מכן, ביקר הקונה (שהינו תושב מרכז הארץ) בקצרין ונדהם לגלות כי המוכר בנה צימרים על גג החנות ללא קבלת הסכמתו ואף ללא היתר בנייה.

דרישות הקונה מהמוכר לפנות את גג החנות, לא הועילו ומשכך, עתר הקונה לבית המשפט בתביעה לסילוק יד ולחיוב המוכר בדמי שימוש ראויים.

המוכר (הנתבע) טען מנגד, כי כוונת הצדדים במועד החתימה על הסכם המכר היתה כי המכר יתייחס רק לחנות ללא הגג, שכן המוכר חפץ לשמור את הגג בבעלותו על מנת שיוכל להפיק ממנו הכנסה לאחר צאתו לפנסיה.

המוכר הוסיף וטען, כי גג החנות היווה בעבר יחידה עצמאית ונפרדת, עליה היו מצוי ממילא שלד מבנה שלבנייתו היה אחראי המוכר וכי גם שטח הממכר כפי שנקבע בהסכם המכר וגם התמורה שנקבעה מעידים על כך שהכוונה היתה למכור את החנות בלבד ללא הגג וממילא השקיע בגג כספים והשביח אותו.

בית המשפט בחן את טענות הצדדים ומצא להעדיף את טענותיו של התובע (הקונה) על פני אלה של המוכר.

בין היתר, בחן בית המשפט את נוסח הסכם המכר בו נכתב, במקומות שונים, כי הממכר הינו "חנות במרכז המסחרי בקצרין בשטח של כ – 100 מ"ר בלבד" וכי הממכר כולל "זכויות אחרות הקשורות ו/או שייכות לחנות".

נוכח ניסוחו הנ"ל של הסכם המכר קבע בית המשפט, כי הזכות הנמכרת תוארה בהסכם המכר לפרטיה, ומהוראותיו של ההסכם משתמע, כי הנתבע מכר את מלוא זכויותיו בנכס וכי הצדדים להסכם לא סייגו באופן כלשהו את היקף הזכויות הנמכרות.

עוד קבע בית המשפט, כי אין בהתנהגות הצדדים במשך שנים כדי לסייע למוכר והעדר שימוש על ידי הקונה בגג אינו מעיד על העדר זכות לקונה בגג.

בית המשפט קיבל את טענת הקונה, כי לא היה מודע למהות השימוש שעשה המוכר בגג במשך שנים כה רבות (ואף לא דרש מהמוכר דמי שכירות), מאחר והוא מתגורר במרכז הארץ ופוקד את קצרין לעיתים רחוקות מאוד.

הנה כי כן, ניתוח ההסכם הוביל את בית המשפט למסקנה, כי הזכויות בגג הינן של הקונה (התובע) וכי מעמדו של המוכר בגג הינו לכל היותר מעמד של בעל רישיון במקרקעין וככזה, משגילה הקונה דעתו כי אין הוא מוכן להתיר למוכר להמשיך ולהשתמש בגג, היה על המוכר לסלק את ידו מהגג.

עם זאת, מצא בית המשפט שלא לקבל את התביעה בכל הנוגע למרכיב הכספי שלה היינו לתביעה לתשלום דמי שימוש ראויים.

נקבע בעניין זה, כי השימוש שהתיר הקונה למוכר לעשות בגג היה כללי וההגבלה היחידה שנזכרה במסגרתו היתה כי השימוש לא יפריע לתיפקוד החנות.

לפיכך, קבע בית המשפט, כי למוכר ניתנה "רשות שימוש בחינם" ולא ניתן להשית עליו תשלומים רטרואקטיביים עבור תקופת השימוש בגג.