טעויות אפשריות בעת רכישת דירה או נכס נדלני - מדוע לא מומלץ לחתום על זכרון דברים? 

פעמים רבות אני מקבל טלפון מלקוחות שחתמו על זכרון דברים מבלי להיוועץ בעורך דין נדלן, וכעת מבקשים את שירותי המשרד לליווי עסקת הרכישה.

בדרך כלל, כאשר אנו שואלים לקוחות אלו מדוע פנו אלינו רק לאחר החתימה על זכרון הדברים, ולא ערבו עורך דין נדלן מקצועי בתהליך מלכתחילה, אנו נענים בתשובה דומה:

הקונה חש שמדובר בעסקת חלומותיו, וחשש "להפסיד את העסקה".

כאשר אנו בודקים את הסיטואציה לעומקה, לא נדיר לגלות שהתקיים לחץ (גלוי או סמוי) על הקונה מצד המוכר, ואם היה גם מתווך מעורב בעסקה (ובדרך כלל מעורב מתווך בעסקאות מסוג זה), הרי שהתקיים לחץ על הקונה לחתימה על זכרון הדברים גם מצד המתווך.

מי שאינו מצוי בחוק ובמשפט, פעמים רבות אינו מודע להשלכות החתימה על זכרון דברים.

על פי פסיקת בית המשפט, חתימה על זכרון דברים מחייבת לכל דבר, את הקונה וכן את המוכר, ודינה כדין חתימה על חוזה. 

("מסמך המכיל את פרטי הצדדים, פרטי הנכס, המחיר, התשלומים ומועד המסירה מהווה חוזה משפטי מחייב במקרקעין לכל דבר ועניין גם אם חסרים בו פרטים מסוימים.")

רכישת דירה, להשקעה או למגורים,  הינה ארוע חשוב מספיק על מנת להמנע מטעויות, שהשלכותיהן המשפטיות והכלכליות עשויות להיות קריטיות בהמשך התהליך.

על העומד בפני רכישת דירה להיות מודע לממספר טעויות אפשריות, אולם מאמר זה דן רק בטעות הנפוצה ביותר לנסיונינו, המבוצעת על ידי הקונים הפוטנציאליים - חתימה על זכרון דברים לפני פניה לעורך דין נדלן מקצועי לליווי הרכישה. 

מדוע טעות זו כה נפוצה?

כאשר הקונים מרגישים שהנושאים העיקריים הקשורים לעסקה מוסכמים, הם אינם תמיד מודעים להבטים האחרים של עסקאות נדל"ן.

לעסקאות מסוג זה הבטים נוספים רבים ומורכבים:

למשל, הקונה עשוי לא להיות מודע לחידושים בתחום המיסוי, לבעיות שעבודים ועיקולים, לדיני חוזים, ועוד. 

בנוסף לאמור לעיל, קורה לא אחת, שמתוך תחושת הקונה שדירה זו הינה "דירת חלומותיו", הוא אינו בודק לעומק הבטים אחרים של הדירה שאינם משפטיים, אולם עשויים לגרום לו להתחרט על העסקה בהמשך:

קונה שמיהר לחתום על זכרון דברים, עשוי לגלות בהמשך שלדירה ליקויי בניה מהותיים שאינם נראים לעין במבט ראשון, או שקיימת בעיה עם השכנים, או מטרד סביבתי אחר כלשהו שיפגום מהנאתו מהמגורים במקום, או מהותי לגבי ערך הנכס. 

אם הנ"ל יתגלה לפני חתימת החוזה, אך לאחר החתימה על זכרון הדברים, כפי שקרה לא פעם למספר לקוחותינו, קשה יהיה לסגת מהעסקה, ויתכן שהמחיר הנדרש לביטול העסקה יהיה גבוה מאד.

לסיכום, מומלץ לערב