איך לחסוך במס על ידי רישום מופחת של 'שווי העסקה' בהסכם
דף הבית  >>  >>  הרשם  |  התחבר
מאמרים

איך לחסוך במס על ידי רישום מופחת של 'שווי העסקה' בהסכם 

מאת    [ 16/07/2013 ]
מילים במאמר: 449   [ נצפה 1961 פעמים ]

 
 

פלוני מבקש לרכוש שלד של בניין/נכס, ולצורך זה חותם על שני הסכמים: האחד, לרכישת השלד והשני, להשלמת בניית הנכס ע"י המוכר.

האם שני ההסכמים מגבשים עיסקה אחת שמהותה מכר של הנכס בשוויו כגמור, או שמא הם מגבשים שתי עיסקאות, האחת של מכר שלד, והשנייה של מתן שירותי בנייה? האם פיצול ההסכמים הוא פיצול "מלאכותי" שיש להתעלם ממנו ומיתרון המס הטמון בו? - זוהי הסוגיה שבה נרחיב להלן.

 

 ראשית נציין כי למנהל מיסוי מקרקעין, בשונה מן הצדדים לעסקה, יש עניין לראות את שתי העסקות דלעיל (רכישה ובניה) כעסקה מאוחדת אחת, שכן על ידי כך הן מס הרכישה והן מס השבח אשר אמורים להיות משולמים לו עשויים להיות גבוהים יותר.

 

מכל מקום, למנהל מיסוי מקרקעין פתוחים שני מסלולים, לראות בשתי העסקאות כעסקה אחת מאוחדת:

המסלול הראשון, הוא מסלול הדין הכללי ודיני המס הכלליים בכלל זה. דינים אלה יכולים לספק קונסטרוקציות משפטיות שונות לסיווג העיסקה באופן שונה מסיווג הצדדים.

המסלול השני, הוא מסלול הנורמה האנטי תכנונית הקבועה בסעיף 84 לחוק ובסעיפים דומים בחוקי מס שונים.

על פי הדין, תוצאות המס נגזרות על פי מהותה הכלכלית האמיתית של העיסקה. הצורה הפורמאלית אותה קבעו הצדדים איננה קובעת את תוצאות המס. שם העיסקה, או כינויה על-ידי הצדדים לה, איננו מכריע את מהותה של העיסקה לצורך דיני המס.

לא פעם, בודק מנהל מיסוי מקרקעין את "המערכת ההסכמית הכוללת" שבין הצדדים ולצורך כך, דואג הוא ללקט משלל המערכת ההסכמית סוג של "הסכם מסגרת" שמלמד על מטרת ההתקשרויות שבין הצדדים והיעד הסופי של ההתקשרויות.

הסכם מסגרת זה כולל בחובו למעשה את "מערכת ההסכמים" האמיתית שנכרתה בין הצדדים.

כך, למשל, אם ניתן יהיה ללמוד מהסכם שירותי הבניה כי הוא שלוב ו/או תלוי בקשר הדוק עם ההסכם למכירת הנכס, הרי הדבר עשוי ללמד על עיסקה אחת שעניינה מכירת נכס מוגמר.

לעיתים נעזר מנהל מיסוי מקרקעין גם בעניינים שמחוץ להסכמים עצמם, כדוגמת אישורים רגולטורים או דרישות מגופים ו/או צדדים שלישיים המכריחים לבצע את עסקת המכר ועסקת שירותי הבניה במשולב – גם במקרים דוגמת אלו עשוי מנהל מיסוי מקרקעין לראות בשתי העסקות כעסקה אחת.

המבחנים והבדיקות שעשוי מנהל מיסוי מקרקעין לבצע הינם רבים ומגוונים.

מומלץ איפוא למי שמעוניין לשקול את הפחתת תשלום המס מצידו, בעת שהדבר אפשרי על פי הדין, להיוועץ בעורך דין, המתמחה בתחום, על מנת שיעמיד את העסקה ויבחן אותה בשלל המבחנים הקבועים לכך בפסיקה, טרם הוצאתה לפועל של העסקה.

יוער, כי לעיתים פוגשים אנו בצדדים המבקשים להעלות אפשרות להפחית את שווי עסקת הנדלן על ידי רישום חלק מן התמורה כניתנת בעד מטלטלין (ולא בעד הנדלן עצמו).

נדגיש: אין המדובר בעניין של מה בכך. נרחיב על כך במסגרת מאמר נפרד.

עו"ד יובל ברכה רח' היצירה 29, בית גאון (מתחם הבורסה) רמת גן טל': 03-9016008, פקס': 03-9016009; yuvalb@yuvalb.org; עו"ד יובל ברכה נמנה על צמרת עורכי הדין בתחום העסקי מסחרי-אזרחי, ותחום הנדלן בכללם. עו"ד ברכה הינו בעל תואר ראשון במשפטים, עם התמחות עסקית ענפה וכן הינו בעל תואר שני במנהל עסקים (MBA). עו"ד ברכה משמש כבורר, קובל בלשכת עורכי הדין וכן הינו גם בעל תעודת מגשר מוסמך. עו"ד ברכה כיהן כמנהל מחלקת נדלן במשרד גדול ומוביל בתל אביב, ומאז הינו מלווה עם צוות משרדו בעלי עסקים, יזמים, תאגידים, יחידים וגופים אחרים בשלל עסקאות, חלקם מן המוכרים יותר במשק הישראלי.

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:

שליחת המאמר שלח לחבר  הדפסת המאמר הדפסת המאמר  קישור ישיר למאמר קישור ישיר למאמר  דווח מאמר בעייתי דווח על מאמר בעייתי  כתוב לכותב המאמר פניה לכותב המאמר  פרסום המאמר פרסום המאמר 

©2017
כל הזכויות שמורות

מורנו'ס - שיווק באינטרנט

אודותינו
שאלות נפוצות
יצירת קשר
יתרונות לכותבי מאמרים
מדיניות פרטיות
רשימת כותבים
כותבים מומחים
עלינו בעיתונות
מאמרים חדשים
פרסם אצלנו
לכותבי מאמרים: פתיחת חשבון חינם
כניסה למערכת
יתרונות לכותבי מאמרים
תנאי השירות
הנחיות עריכה
לבעלי אתרים:



מדיה חברתית:
חלון מאמרים לאתרך
תנאי שימוש במאמרים
ערוצי מאמרים ב-RSS Recent articles RSS


מאמרים בפייסבוק מאמרים בטוויטר מאמרים ביוטיוב