ניהול נכון של בית משותף והתמודדות עם בעיות אפשריות 

בתים משותפים רבים סובלים מהזנחה נמשכת עקב היעדר ניהול תקין ו/או חוסר עניין ו/או חוסר שיתוף פעולה מצד בעלי הדירות. המדובר במצב עגום בו סובל כל דייר ודייר (לעיטים קרובות שוכרי הנכס) מלכלוך, בעיות צנרת ואינסטלציה, בעיות אסטטיות של הבניין, בעיות עם תיבות דואר ודלת כניסה, בעיות עם פינוי אשפה וצרות רבות אחרות.

בסופו של דבר, משמגעים מים עד נפש, קם אחד הדיירים ומבקש לעשות סדר ולפעול לרווחת כל הדיירים תוך שיפור המצב הקיים. לצורך הצלחה בתפקודו זקוק הנ"ל, מן הסתם, להשתתפות פעילה, הן כספית והן מעשית, של דיירים אחרים וכאן נוצר מתח פוטנציאלי אשר עלול להוריד לטמיון את כל היוזמות הפוזיטיביות.

 בסקירה קצרה זו מבקשים הכותבים ליתן מספר טיפים לאותו אדם אמיץ אשר מרים את הכפפה ובא לעשות למען הבית המשותף.

 ראשית כל מבוקש לציין כי על מנת להצליח בתפקודו צריך אותו דייר לקבל מינוי רשמי לוועד הבית. כיצד משיגים מינוי זה?

 אובחן מקום בו מדובר בבית משותף (או בית שראוי להירשם כבית משותף מבחינת אופיו) שאין בו תקנון מיוחד כלשהו יחולו הוראות התקנון המצוי שבחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). בסעיף 65 לחוק המקרקעין נאמר:

 "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון".

 הינו לכל בית משותף חייבת להיות נציגות. אם לא קיימת נציגות כלל רשאי המפקח על הבתים המשותפים (הוא הסמכות הייחודים לפתור את הסכסוכים בבית המשותף שלגביו יורחב בהמשך) למנות נציגות על פי שיקול דעתו.

התקנון המצוי מסדיר באופן מפורט את כל הסוגיות הרלוונטיות לקבלת החלטות בבית משותף לרבות בחירת נציגות הבית המשותף.

 ע"פ סעיף 5 לתקנון המצוי בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית במסגרתה מחליטים גם על מינוי הנציגות. על מנת שהאסיפה תהיה "חוקית" יש צורך (בהתאם להוראות סעיף 7 לתקנון המצוי) לפרסמה, לפחות 4 ימים לפני המועד הנקבע לה, במקום בולט בבניין. ההחלטות באסיפה זו מתקבלות ברוב דעות רגיל. רצוי מאוד להקפיד לארוך פרוטוקול מסודר של אסיפה כזו ולהחתים את כל הנוכחים על הפרוטוקול וההחלטות שהתקבלו באסיפה.

 רק לאחר שהיזם שלנו נבחר לנציגות רשאי הוא לפעול, באופן חוקי, לרווחת הבית המשותף. אחד היתרונות הבולטים שבהיות אותו אדם נציגות הינה העובדה כי הנציגות הינה אישיות משפטית נפרדת לכל דבר ועניין, משמע ככל שעושה הוא פעולה כלשהי בכובעו כנציגות חוקית של הבית המשותף, במסגרת סמכותה של הנציגות, לא ניתן יהיה לתבוע אותו באופן אישי בגין מעשיו.

 הנציגות שנבחרה (במקרה שלנו אותו דייר בעל היוזמה) תפעל להחזקה תקינה של הבית המשותף, וככל שסבורה היא כי קיים צורך בתיקון, שיפוץ, התאמה של הבניין לצרכי הדיירים יכולה היא לקיים אסיפה מיוחדת לצורך הצגת המצב והצגת תוכניות פעולה ולחייבם להשתתף בהוצאות כספיות לצורך כך וזאת ע"פ הוראות סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין הקובע:

 "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג ... לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

 יצוין כי ככל שמדובר בטיפול בבעיה קיימת (לדוגמא בעיות חוזרות ונשנות במעלית) אפילו אין צורך לקבל את הסכמת הדיירים לשיפוץ המעלית והוא יבוצע במסגרת החובה לשמור על תקינות המעלית, שהינה רכוש משותף.

 ומה עושים אם דייר כלשהו מסרב להשתתף בהוצאות אלו?

 ראשית כל- יש לבדוק את מעמדו של הדייר- היינו לבחון האם הוא בעלים של הדירה או שמה רק שוכר. החיוב להשתתף בהוצאות מוטל על בעל הדירה בלבד. יתכן מאוד כי בהסכם בין בעל הדירה לשוכר הוסכם ביניהם כי השוכר יישא בתשלומים לנציגות (וברוב המקרים הדברים אף מתנהלים כך), אך מבחינת הנציגות הכתובת היא אך ורק בעל הדירה.

 שנית- ככל שהתראה בבעלים אינה עוזרת על הנציגות להגיש תביעה מתאימה ללשכת המפקח על בתים משותפים כנגד בעל הדירה הסרבן. כאמור מעלה לשכת המפקח על בתים משותפים הינו מוסד ייחודי המיועד לדון בסכסוכים מאין אלו ואין כל סיבה לחשוש מפנייה לערכאה זו.

 שלישית- חשוב לדעת כי גם אם לדייר טענות כלשהן כנגד התנהלות הנציגות, אין בכך בכדי להצדיק את אי התשלום ולהוות שיקול כנגד פתיחת התביעה. במקרים רבים עושים הדיירים הסרבנים דין לעצמם וטוענים כי הם לא משלמים את הכספים מאחר והם "מקזזים" אותם אל מול תיקונים שונים שביצעו במקום הנציגות ו/או טוענים כי לא הסכימו כלל להוצאה מסוימת ובחרו לפעול אחרת.

 בתי המשפט קבעו בעניין זה מפורשות כי:

 "בחינה של החיובים השונים על פי התקנון מעלה כי אלה הנם חיובים עצמאיים. חבותו של כל בעל דירה אינה מותנית בביצוע החיובים האחרים על פי תקנון, כמו: ניהול נכון ומסודר של פנקס הכנסות והוצאות או מתן רשות לעיין בפנקס זה ובקבלות ובמסמכים הנוגעים להן. חבותו של בעל דירה עומדת בפני עצמה גם כאשר הגורמים האחרים אינם עומדים במילוי חיוב כל שהוא שהוטל עליהם". ראה בע"א (י"ם) 58/87 דר' שלום נ' נציגות הבית המשותף ברח' בן יהודה 2, ירושלים (פורסם במאגרים משפטיים).

 לשון אחרת- חובת התשלום לוועד לחוד וטענות הדייר לחוד.

 ולסיכום, מה יצא לאותו דייר אחראי אשר לקח על עצמו את התפקיד הקשה והאחראי של ניהול הבית המשותף מלבד סיפוק נפשי והנאה משיפור תנאי המגורים?

 אובחן מקובל במקרים כאלו והדבר אף זכה לגיבוי בהחלטות לשכות המפקחים, לפתור את הנציגות מתשלום דמי ועד.

 המדובר אומנם בסכומים נמוכים, אך בצירוף עם האמור מעלה יש בכך אלמנט הוקרה כלשהו למי שנטל על עצמו את האחריות לאחזקתו התקינה של הבית המשותף.

עו"ד מיכאל לוריא ועו"ד אלכס הלפרין

לוריא את הלפרין משרד עורכי דין

  אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי ואינו בא להחליף יעוץ משפטי עם עו"ד; כמו כן התוכן הנ"ל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע בתוכן זה עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.