חשבת שהכי זול לרכוש דירה מקבלן? - לא בטוח!!! 

חשבת שהכי זול לרכוש דירה מקבלן? - לא בטוח!!!

מאת: אלון אבלה, עו"ד

א. פתח דבר

1. נהוג לסבור כי רכישת דירה מקבלן, בשלב בנייה ראשיתי או "על הנייר" כאשר בכלל עוד לא ניתן היתר בניה ולא הוכשרו עבודות הרישוי וההכנה לבניה עצמה, הינה עסקה משתלמת וזולה יותר מאשר רכישת דירה יד שנייה. השיקול המרכזי בסברה זו הינו כי הקבלן ימכור וישווק את הנכס ש"קיים" רק כפיקציה בזול, ושמרגע חתימת ההסכם ועד לגמר הבניה וקבלת החזקה בדירה יעלה ערכה פלאים.

2. השיקולים בעד או נגד רכישת דירה מקבלן למול דירה יד שנייה רבים ומגוונים, והם: דירה חדשה מול ישנה; תקופת בדק ואחריות מול בלאי טבעי והוצאות שיפוץ; דירה שאינה קיימת בפועל מול מבנה קיים ורשום; כניסה לדירה במועד עתידי רחוק מול קבלת חזקה בדירה תוך זמן קצר יחסית, סיכון רב ותלות בקבלן הבניה מול סיכון מועט יחסית, וכו'.

3. במקרים רבים, רוכשי דירה מקבלן לא תמיד לוקחים בחשבון כי המחיר החוזי לדירה, כפי שצוין בהסכם המכר, הוא מחיר הבסיס ועליו ישנן תוספות רבות ושונות, אשר בסופו של יום גורמות לכך כי מחיר הדירה האטרקטיבי והזול לא ייחלו אינו כך בפועל. סיכמנו בפניכם רשימת הוצאות עקיפות שטוב יהיה לקחת אותם בחשבון מראש.

4. למען ההגינות נציין שאין מדובר ברשימה ממצא או סופית, ותיתכנה גם הוצאות נוספות.

ב. כללי הזהב - הוצאות עקיפות שכדאי לקחת בחשבון

5. ואלה הם פרמטרים ומשתנים שרצוי שכל רוכש דירה פוטנציאלי ידע ויקח בחשבון עובר לרכישת דירה מקבלן:

5.1. תשלומי מיסים ואגרות - בנוסף למחיר הדירה יש לקחת בחשבון תשלומי מס רכישה, אגרות עירייה, היטלי פיתוח, רישום הערת אזהרה, רישום משכנתא. מלבד תשלום מס רכישה שבו הרוכש חייב לשאת לפי החוק, ברוב המקרים קבלני הבניין מגלגלים את תשלומי המיסים הנוספים על גבם של הרוכשים.

5.2. חיבורי הדירה למתקנים - ברוב המקרים קבלן הבניין מוכר את הדירה על אביזריה השונים כפי שסוכם, זאת מבלי לשאת בעלות חיבורי הדירה למתקנים חיצוניים כגון: חשמל, מים, גז ודודי שמש (מונים וצנרת פנימית). אמנם הקבלן מכין את התשתית הקונסטרוקטיבית לאלה אך על הרוכש לשאת בעלויות החיבור וההתקנה.

5.3. הצמדת תשלום התמורה למדד וריבית - בהבדל מעסקת מכר יד שנייה, ברכישת דירה מקבלן מוצמד סכום העסקה הבסיסי (הקרן) למדד תשומות הבנייה. מדד זה מושפע ממחירי חומרי הגלם ומשתנים נוספים בשוק הנדל"ן. בעת החתימה על עסקת המכר נקבע מדד בסיסי על ידי הקבלן שממנו מחושבים הפרשי ההצמדה תוך קביעה כי מחיר העסקה לא ירד בכל מקרה ממדד הבסיס. התוצאה הינה שכל תשלום שמשולם בפועל לקבלן במועד המוסכם גבוה יותר מהתשלום עליו נקבע בהסכם המכר. יוער, כי לעיתים חוף זמן רב בין חתימת הסכם המכר, קבלת היתר בניה, תחילת הבניה בפועל, ומסירת החזקה בדירה. חלף זמן רב זה גורר באופן אינהרנטי תוספת של ריבית והצמדה למחיר הדירה החוזי (הקרן) כפי שצוין בעת חתימת הסכם המכר. ונזכיר עוד, כי ברוב הסכמי מכר קבלן, אם לא תמיד, מחיר העסקה צמוד למדד תשומות הבניה, אשר גבוה יותר ממד המחירים לצרכן.

5.4. שכר טרחת עורכי דין - בעסקאות קבלן נוהגים הקבלנים לחייב את הרוכש לשאת בשכר טרחת עורך הדין המייצג אותם. בנוסף לתשלום זה, על הרוכש גם לשאת בשכר טרחת עורך הדין אשר ייצג אותו בעסקה.

5.5. הנפקת והסבת ערבות בנקאית - חוק המכר (דירות) מחייב הנפקת ערבות בנקאית לכל תשלום אשר משולם על ידי הרוכש לקבלן. ברם, החוק קובע כי הקבלן רשאי לקבוע בהסכם הרכישה כי הוצאות הוצאת הערבות, הוצאות הריבית השנתית וכן הוצאות הסבת הערבות יחולו על הרוכש, וברוב המקרים כך נקבע בהסכמי המכר. יוער, כי בפסיקה נקבע שמנגנון התלת תשלום הוצאות הערבות הבנקאית על רוכש הדירה מותר ואפשרי לפי החוק ואין בכך משום תניה מקפחת.

5.6. מכתב החרגה - בעסקת מכר מול קבלן, כמו לעיתים בעסקת יד שנייה, דרוש מכתב החרגה מטעם הבנק המלווה של הקבלן לבנק ממנו עתיד ליטול הרוכש משכנתא בגין רכישת הדירה. במקרים רבים מצוין בהסכם המכר כי הרוכש ישא בעלויות הנפקת מכתב ההחרגה.

5.7. דמי טיפול ברישום בניין משותף - בחוזי מכר קבלן, ישנה הפרדה בין מחיר הדירה לבין העלויות הנוספות הנדרשות לצורך רישום הבניין כבית משותף. לכך ישנה משמעות כספית רבה, שכן בהסכמי קבלן ישנו סעיף הקובע כי לצורך רישום הבית המשותף יישא הרוכש בכל עליות האגרה, הכנת התשריט ושכר טרחת עורך דין לשם הרישום.

5.8. דמי טיפול במכירת הדירה לאחר - לפי חוק המקרקעין בניין אינו נחשב כבית משותף במובנו החוקי אלא רק לאחר שניתן לו צו רישום בית משותף. בפועל, כל עוד לא ניתן צו שכזה כל ההליך הרישומי של הבניין מבוצע על ידי הקבלן. הליך רישום הבית המשותף יכול לקחת תקופה ארוכה, ובתקופה זו כאשר יהווה הרוכש למכור את דירתו לרוכש אחר, יהיה עליו לשלם דמי טיפול לקבלן הבניין עבודת הרישום הנדרשת.

5.9. עיכוב במסירת חזקה - ברכישת דירה מקבלן, שבא אמנם יכול להיקבע תאריך יעד משוער למסירת הדירה, בפועל יכולים להתרחש אירועים שונים אשר יעכבו או ידחו את מסירת החזקה בדירה. חוק המכר קובע כי בעיכוב במסירת הדירה מעבר ל-60 ימים מהמועד החוזי שבו נקבע מועד מסירתה, יהיה זכאי הרוכש לפיצוי כספי. ברם, שאיחור במניין 60 ימי חסד אלה לא יהיה זכאי הרוכש לכל פיצוי כספי אחר. עוד קובע החוק, כי אם יהיה עיכוב בשל כוח עליון אז יהיה פטור הקבלן מתשלום פיצוי. כך יוצא, שרוכש דירה יכול לקבל את דירתו באיחור רב ולא לזכות בכל פיצוי כספי.

5.10. חברת ניהול - ברוב הסכמי הקבלן תנאי לחתימה על הסכם הרכישה הינו התקשרות עם חברת ניהול הבניין המשותף. דה פקטו, הקבלן כובל את הרוכש לחתום על הסכם התקשרות עם חברת ניהול. מחד, נכון הוא כי במציאות הנוכחית נציגי ועד בית רגילים לא יוכלו לנהל בניין רב קומות, אולם מאידך, המשמעות של חברת ניהול היא תשלום כפול אם לא משולש של דמי ועד הבית החודשיים.

5.11. שינויים בבניה או במפרט הטכני - בהסכמים רבים ישנו סעיף שלפיו היה ורוכש הדירה ירצה לבצע שינויים בבנייה או במפרט הטכני שלה, מעבר לסטנדרט המוצע על ידי הקבלן, יהיה עליו לשלם תוספת מחיר. השינויים הנדרשים יכולים להשפיע כאמור על עבודת הקבלן בדירה ולכן זה שומר לעצמו את הזכות החוזית לגבות בגין כך תשלום נוסף.

ג. סוף דבר

6. מכאן עולה, כי ייתכן שברוב המקרים נכונה הסברה שעסקת רכישת דירה מקבלן "על הנייר" או במועד אחר הינה רווחית וכדאית, אך לא ניתן לסכם זאת באופן גורף, ובכל מקרה כדאי ורצוי לרוכש דירה לקחת בחשבון מראש את כל ההוצאות העקיפות המצפות לו כאשר ירכוש דירה מקבלן, ועל כך אמרו חז"ל "איזהו חכם הרואה את הנולד".

7. יוער, שלא כל אחד מהכללים לעיל הינו באחריותו המקצועית של עורך הדין המייצג את הרוכש, שכן תפקידו של זה הינו לתת ייעוץ משפטי בכל הנוגע לזכויותיו החוזיות והקנייניות של הרוכש, ואין הוא אחראי ו/או אין זה מתפקידו לדאוג לכל ענייניו המסחריים-עסקיים של רוכש הדירה. יחד עם זאת, נראה כי ראוי שעו"ד סביר ומקצועי יעמיד את לקוחו על נושאים אלה ויפקח את ענייו בעניין.

הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי (www.abelaw.co.il), האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני.