נדלן בארצות הברית, תזמון נכון? 

ריבית הפק"מ כיום עומדת על כ0.5%. אג"ח ממשלתי צמוד ארוך מגלם תשואה שנתית של 1.6%. דירה במרכז הארץ תניב תשואה של 3%-4% ובפריפריה 5%-6%. היכן הכסף האמיתי?

ישנן לא מעט הזדמנויות בענף הנדל"ן בארה"ב, גם היום. רוב הנכסים שנרכשו ע"י ישראלים ב 2009/2010 רשמו עליות מחירים נאות ואלו שבחרו חברת ניהול טובה, זכו ככל הנראה לתשואה יפה. אצל רבים מאיתנו קיים החשש בלהשקיע רחוק מהעין ובעצם לשים את מבטחנו בחברת הניהול שנמצאת מעבר לאוקיינוס. 

אין ספק שהתשואה בנדל"ן אמריקאי גבוהה יותר מתשואת ההשקעה בנדל"ן בארץ ובני"ע סולידיים (אג"ח ממשלתי ישראלי ו/או אמריקאי). ההפרש בין אותן תשואות מוגדר כפרמיית הסיכון אותה מוכן המשקיע לשלם בעבור אותה תשואה עודפת שאולי מגלמת בתוכה סיכון גבוה יותר. כיצד נמזער את הסיכון ברכישת נכס בארה"ב?

1. Location Location Location - בחירת נכס באיזור טוב היא 50% מהדרך להצלחת ההשקעה. איזור טוב יכיל מספר פרמטרים:

  א. מטרופולין גדול, בעל צפיפות אוכלוסין גבוהה.
  ב. אחוז אכלוס נכסים גבוה של לפחות 96% (מגלם חצי חודש בשנה בלבד ללא דייר) - Vacancy נמוך (המשלים שלו ל 100%).
  ג. איזור בו יהיה למשקיע קל להחליף חברת ניהול במידת הצורך. כשרוכשים בית בעיירת רפאים כאשר המשווק מראה תשואה של 15% על הנייר, לא כל כך בטוח שמציאת חברת ניהול טובה ויעילה יתאפשר כל כך מהר.
  ד. יתרון נחמד הוא שהנכס יהיה במרחק טיסה אחת מישראל - לא קריטי.
שוק הנדל"ן בניו יורק מהווה Location אולטימטיבי לרכישה. הוא לא יתאים לכל אחד כי סף הכניסה אליו גבוה יותר, אולם בעלי ממון (300,000$ ומעלה) יוכלו למצוא בו השקעות נהדרות.

2. משפטי - מומלץ בחום לבחור עורך דין מקומי שייצג אתכם בעת רכישת הנכס. הפחד הגדול ביותר הוא לרכוש נכס בעייתי או אף לאבד את ההשקעה טרם בוצעה. עורך דין מקומי (שלא קשור למשווק) ייצג אתכם בלבד וישמור עליכם מלעשות טעות קריטית.

3. שיעורי בית - מעבר לאקסלים והמצגות היפים שהמשווק מראה ישנה האמת. היופי בהשקעת נדל"ן בארה"ב היא השקיפות. פרט למצבו הפיזי של הנכס (נגיע לכך ב"4") ניתן לדעת תוך ישיבה מול המחשב את כל הפרטים הרלוונטים לקבלת החלטה: שווי שוק, נכסים דומים שנמכרו באותו ה ZIP CODE, שכירות ממוצעת, מאפייני נכס כגון גודל ומספר חדרים. ניתן לדעת את הסטוריית הנכס, מי בעליו, בכמה נמכר לאחרונה, מאפיינים סוציו דמוגרפים של השכונה.
אין להסתמך בעיניים עצומות על הנתונים שמוצגים וחובה לבדוק כל נתון ונתון.

4. טוסו לראות בעצמכם - אני לא מאמין בנכסים שנמכרים ב 50,000$, לרוב הם ימכרו בשכונות לא טובות. הנכסים הטובים (ברוב ארה"ב) ימכרו החל מ 80,000$. טיסת ביקור בנכס תתן לכם תמונה מקיפה על האיזור, שכונה, סוג אוכלוסיה ומצבו הפיזי של הנכס. לאלו שבוחרים לא לטוס, אמליץ לפחות לשלוח Inspector על מנת שיוציא דו"ח לגבי מצבו הפיזי של הנכס. חיסכון עשוי לעלות לכם הרבה כסף.

5. המלצות - בחרו אך ורק חברת ניהול עליה קיבלתם המלצות ממשקיעים קיימים. אל תתביישו לבקש טלפונים של משקיעים קיימים שהשקיעו דרך אותה חברה. שאלו אותם על הבעיות שצצו, האם היה הבדל משמעותי בין מה שהוצג לבין המציאות בשטח? כיצד החברה טיפלה בבעיות ובאיזו מהירות? ועוד...  חברת ניהול טובה מהווה 50% מהצלחת ההשקעה.

שיהיה בהצלחה!