עסקאות נדלן שבוצעו – הדרך הנכונה להעריך ולקבוע את מחיר הדירה
כמי שמלווה ומייעץ לעסקאות רבות של רכישת ומכירת דירה, אני חייב להביא לפניכם את אחת הבעיות הגדולות והרציניות ביותר בעסקאות האלו והיא: קביעת מחיר מכירת ורכישת הדירה.
לפני כמה ימים, הגיע אליי לקוחה לפגישה אישית וסיפרה לי שהיא עומדת בפני מכירת הדירה שלה ושהיא חייבת להתייעץ איתי בסוגיית המחיר הנדרש.
במהלך הפגישה היא אמרה לי שהיא אינה מבינה את התנהלות הקונים בשוק ואיך הם בכלל מתמחרים את הדירה שהם רוצים לקנות, לפני שהם מציעים הצעות...
"איך יכול להיות שאני מבקשת עבור הדירה שלי 1.45 מליון ש"ח וההצעה הגבוהה ביותר שקיבלתי היא על 1.2מליון ש"ח ?" היא השתוממה.
מיד הבנתי, שאלתי אותה לפרטי הדירה: מיקום, קומה, גודל, הצמדות, וכו... ובדקתי את מחירי העסקאות שנסגרו ודווחו לרשות המיסים, במאגר העסקאות.
לא תאמינו.... מחיר השוק הממוצע של הדירה המתאימה לפרטים אותם קיבלתי מהגברת היה 1.38 מליון ש"ח – כמעט מחצית מן הפער העומד בין המחיר שהוצע על ידי המוכרת ובין המחיר שהוצע על ידי הקונה.
התופעה הזו, אינה שייכת רק למקרה שאותו תיארתי עכשיו והיא נפוצה מאוד בשוק הדירות הישראלי. כך, נוצר מצב בו מחירי הדירות המבוקשים על ידי המוכרים, כלל אינם מתאימים למחירי השוק
והמחירים אותם מציעים הקונים, גם הם אינם מותאמים למחיר השוק ובכך נוצר פער משמעותי בין הצדדים לעסקה.
המצב שנוצר הוא מצב שאינו מיטיב עם אף אחד מהצדדים.
לרוכשים – מדובר על מצב בו רכישת דירתם תתעכב והמסע שלהם לרכישת הדירה יימשך הרבה מעל למצופה.
למוכרים – מכירת הדירה שלהם עלולה לקחת זמן רב (דבר אשר יכול גם להשפיע על רכישת דירה נוספת תחתיה – הרי מעטים המוכרים שמוכרים דירה ולא קונים אחת אחרת...) וכך נוצר מצב שהאטרקטיביות של הדירה תרד ובכך תוריד גם את מחיר הדירה המבוקש.
אז מה עושים על מנת לגשר על הפער בין המוכרים לקונים ואיך קובעים מחיר שוק אמיתי לדירה?
התשובה פשוטה - על שני הצדדים לעסקה, גם המוכרים וגם הקונים, להתבסס על נתוני אמת בזמן שהם קובעים מחיר סופי לדירה.
מחירי האמת הם לא מחירים ש"שמעתם" כי מכרו או נרכשו נכסים בהם אלא מחירים של עסקאות מכר שבוצעו בפועל ודווחו לרשות המיסים.
יפתיע אתכם עד כמה שונים מחירי ה"שמועה" ממחירי העסקאות האמיתיות בפועל –
הרי מעטים מאוד הקונים שלא "הורידו" כמה עשרות או מאות אלפים ממחיר הדירה הנרכשת ועיגלו אותה מטה או מוכרים שהעלו כמה אלפים על המחיר האמיתי שבו מכרו את הדירה שלהם בפועל, כאשר כל אחד סיפר לחברים ולמשפחה...
עכשיו, מה תהיה התוצאה עם מוכרים וקונים נוספים יתבססו על מחירי ה"שמועה" ולא על המחיר האמיתי? התשובה כבר ברורה לכם....
לכן, חשוב מאוד להתבסס על נתוני אמת ביחס לעסקאות שנעשו בפועל.
על מנת להקל עליכם באיתור נתונים כאלו, כנסו לאתר של רשות המיסים, בו תוכלו להכניס את הנתונים הרלוונטיים אליכם ולראות במדויק, מהם מחירי העסקאות האמיתיים ועל בסיסים לקבוע את מחיר הדירה, במכירה או רכישה.
בהצלחה!
נ.ב. – רוצים לדעת כיצד לקנות דירה מבלי להיפגע? קבלו במתנה דו"ח מיוחד המסביר לכם כיצד. בועז אופק, עו"ד מנכ"ל dbo נדל"ן boaz@dbo-re.co.il www.dbo.co.il 03-9210177 *האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או לכל ייעוץ שהוא ויש להיוועץ עם בעל מקצוע מומחה, טרם ביצוע כל עסקה או מהלך.
