כיצד נבחן ונסתכל על דוח יתרות לסילוק שהגיע אלינו? 

כיצד נבחן ונסתכל על דו"ח יתרות לסילוק שקיבלנו?

יש להבחין בין התמהיל הפשוט לתמהיל המורכב:

דוגמא לתמהיל פשוט:

 תמהיל הפשוט - כל ההלוואה נלקחה לאותו זמן באותה ריבית ובאותו מסלול. בני הזוג לקחו הלוואה של 522,840 ש"ח למשך 300 חודשים בריבית קבועה צמודת מדד,  של 4.9%. עד היום הם שילמו משכנתא במשך 78 חודשים.

יש להביט בדוח הסילוקין ולאפיין את הפרמטרים החשובים:

1. יתרת הקרן כולל ההצמדה.
2. עמלת פרעון מוקדם (במידה ויש).
3. סה"כ היתרה (מורכב מסעיפים 1+2).
4. כמה חודשים נותרו לתשלום המשכנתא.
5. מסלול ההלוואה.
6. ריבית.

 

במקרה הנ"ל :

1. יתרת הקרן כולל ההצמדה ? 519,286.14 ש"ח.
2. עמלת פרעון מוקדם (במידה ויש) ? 62,394.19 ש"ח.
3. סה"כ היתרה ? 581,680.33 ש"ח.
4. כמה חודשים נותרו לתשלום המשכנתא ? 222 חודשים.
5. מסלול ההלוואה ? ריבית קבועה צמודת מדד.
6. ריבית ? 4.9%.

 

דוגמא לתמהיל מורכב:

 

תמהיל מורכב

יוצרים כמה טבלאות המורכבות ממספר תתי הלוואה של המשכנתא, בכל טבלה יופיעו הנתונים הבאים: יתרת הקרן, עמלות, יתרת החודשים לתשלום, סוג המסלול, הריבית וההחזר החודשי.

 כאשר יש את כל הנתונים ניתן לחבר יחד את סכום ההלוואה הכולל (סכום של כל תתי ההלוואות יחד), לדוגמא: במקרה הנ"ל  סכום ההלוואה הוא 402,682 ש"ח.
לוקחים בכל תת הלוואה את יתרת הקרן כולל הקנס, ומחלקים בסכום של כל תתי ההלוואות יחד. התוצאה תיתן את האחוז המהווה תת ההלוואה מסך ההלוואה הכללית.

במקרה הנ"ל:

תת הלוואה מספר 1:

אחוז מההלוואה

43%

יתרת הקרן

173,369 ש"ח

עמלות

 

יתרת חודשים

116 חודשים

מסלול

פריים

ריבית

פריים

החזר חודשי

1,788 ש"ח

 

תת הלוואה 2:

אחוז מההלוואה

13%

יתרת הקרן

55,540 ש"ח

עמלות

 

יתרת חודשים

164 חודשים

מסלול

פריים

ריבית

פריים מינוס 0.25%

החזר חודשי

420 ש"ח

תת הלוואה 3:

אחוז מההלוואה

12.8%

יתרת הקרן

51,911 ש"ח

עמלות

 

יתרת חודשים

274 חודשים

מסלול

ריבית קבועה צמודת מדד

ריבית

4%

החזר חודשי

286 ש"ח

 

תת הלוואה 4:

אחוז מההלוואה

23.4%

יתרת הקרן

82,417ש"ח

עמלות

12,199 ש"ח

יתרת חודשים

238 חודשים

מסלול

ריבית קבועה צמודת מדד

ריבית

4%

החזר חודשי

572 ש"ח

 

תת הלוואה 5:

אחוז מההלוואה

7.8%

יתרת הקרן

27,246ש"ח

עמלות

 

יתרת חודשים

166 חודשים

מסלול

ריבית קבועה צמודת מדד

ריבית

2.45%

החזר חודשי

208 ש"ח

 

לדוגמא: תת הלוואה מספר 1 מהווה 43% מההלוואה הכללית.

לכן מכפילים 43% כפול יתרת החודשים לתשלום בתת ההלוואה ? כדי להגיע לכמה חודשים נשאר לנו לשלם בפועל בממוצע בתת הלוואה.

לדוגמא: במקרה הנ"ל 43% כפול 116 חודשים שווה ל- 49.88.

מבצעים את אותן פעולות על שאר תתי ההלוואות וכך מגלים כמה חודשים נשאר באמת לשלם, למרות מורכבותו של התמהיל.

 

למה חשוב לבצע חישובים אלו?

רק לאחר שאתה יודע מהי יתרת קרן ההלוואה הסופית שלך, לכמה שנים עוד נותר לך לשלם משכנתא ומה ההחזר החודשי שלך תוכל להעריך האם כדאי לבצע מחזור להלוואת המשכנתא שלך.

 

בדוגמא הנ"ל לאחר שקלול כל הנתונים מתקבלים הנתונים הבאים:

סך כל ההלוואה כולל קנסות 402,682 ש"ח

סך כל ההחזר החודשי עומד על 3,274 ש"ח

נותר לי לשלם בממוצע עוד 175 חודשים

 

לאחר שמגלים את הנתונים הללו, בין אם התמהיל הוא פשוט או מורכב, ניגשים לבדיקת כדאיות המחזור, על ידי בניית תמהיל משכנתא חדש (כפי שהוסבר במאמר על בניית תמהיל הלוואה), לפי המשתנים החדשים שלך (הכנסה גבוהה יותר, קרן השתלמות, ירושה וכד').

 

 בדיקה, בירור וידע מוקדם יכולים לחסוך לכם אלפי שקלים בדקו כאן