בינוי פינוי- פוטנציאל למיליון דירות בחמש שנים תיקון להחלטה 998 של מנהל מקרקעי ישראל - תמריץ אמיתי למימוש עסקאות התחדשות עירונית 

בשבוע החולף קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה חשובה ומשמעותית (המתקנת את החלטה מס' 998 הותיקה). ההחלטה החדשה קובעת בין היתר, כי מנהל מקרקעי ישראל, יאפשר מימוש ובניה במגרשים בבעלות המדינה במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ע"י צרוף מגרשים אלו לפרויקט, באופן שבו ניתן יהיה בשלב ראשון לבנות על מגרשים אלו, לאכלס את דיירי המתחם בבניינים החדשים שיבנו ורק לאחר מכן להרוס את הבניינים הישנים (בינוי פינוי).

החלטה נחשונית זו יכולה להביא למימוש המיוחל של פתרונות דיור בהיקף רחב ובמרכזי הערים ברחבי הארץ במסגרת התחדשות עירונית. מדובר על בנייה של לא פחות ממיליון דירות בחמש השנים הקרובות וזאת בהנחה שכ 250 אלף דירות בישראל כיום הן פוטנציאליות במסגרת הליך פינוי בינוי ועל כל דירה כזו ניתן יהיה לבנות תוספת של שלוש דירות חדשות.

אפשרות בינוי פינוי במסגרת פרויקט  התחדשות עירונית יש בה כדי להעניק לפרויקט יתרונות והיא מחזקת את סיכויי מימושו במידה נכרת.

ניתן לחלק את היתרונות לשני חלקים עיקריים: חברתי וכלכלי.

במישור החברתי:

כאשר נבנה הבניין החדש קודם לפינוי והריסת הבניין הוותיק,מערכת קבלת ההחלטות המקדמית של דיירי הבניין האם לבצע עסקת פינוי בינוי אם לאו, שקולה ובטוחה יותר. זאת מכיוון שהחששות מפני הבלתי נודע-  מעבר דירה, מעבר אזור מגורים והתנתקות משגרת היום יום, לא קיימים. בנוסף, קיים בטחון קנייני מובהק באופן שבו הדייר מפנה את דירתו ובאותה נשימה נכנס  לדירתו החדשה ברצף מלא.

יחד עם זאת, יש להימנע ממצב שבו בניין מסוים יסומן כבניין בעל מאפיינים של שכונת העבר וירוכזו בו כל הדיירים אשר פינו את דירותיהם הישנות. בריכוז זה יש כדי לפגוע במטרת ההתחדשות העירונית.

במישור הכלכלי:

כאשר עוברים דיירי הבניין הישן לבניין החדש לפני הריסת הישן, נוצר חסכון משמעותי בדמי השכירות אשר אמורים היו להיות משולמים בתקופת הפינוי(וכן בתשלום עבור הובלה כפולה של  התכולה ). כמו כן, במקרה מסוג זה ובכפוף לשמירה על זכויות הדיירים ובמצב שבו זכויותיהם בדירות הישנות לא משועבדות לבנק המלווה של היזם, ניתן שלא להעמיד את ערבות חוק המכר לדיירים ובכך לחסוך גם את עלויות ערבות זו. בנוסף, תוספת שטחים לפרויקט יכולה במקרים רבים לצמצם את הצורך בחניה תת קרקעית אשר ביצועה מעמיס באופן ניכר על הוצאות הפרויקט וחלף זאת למצוא פתרונות חניה במסגרת השטח העילי.

מליון דירות בחמש שנים יביאו ללא ספק לאיזון בין רמות הביקושים לרמות ההיצע של דירות בישראל בה הדיור הוא עדיין צורך קיומי וללא ספק עשויות גם להשפיע ולהביא להוזלת מחירי הדיור. מדובר בחוליה נוספת בהחלטות הרגולטוריות, המחזקות את ההתחדשות העירונית כפתרון הנכון למצוקת הדיור תוך מתן מענה להגנה מפני רעידות אדמה והתקפות טילים. עם זאת, על מנת להביא לשינוי דרך אמיתי ולמימוש הפוטנציאל, לא די בקבלת החלטות חדשות אחת לתקופה. על המדינה להציב יעד שנתי למימוש פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, ולהשקיע את מירב המאמצים על מנת לעמוד ביעד זה.

*החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מיישמת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית על פי המודל החברתי לפיו הדייר הוא יוזם התהליך והעומד במרכזו. הדיירים הם אלה שפונים לחברה על מנת שזו תייצג אותם מקצועית בתהליך לביצוע  הפרויקט. נכון להיום נמצאות בהליכי אישור מתקדמים כ- 1500 יח"ד ברמת גן, רמת השרון ותל אביב שהם תוצאה של פניות דיירים וייצוג של  החברה לפתוח והתחדשות עירונית בראשה עומדים עו"ד יריב בר דיין, האדריכל גיל שנהב ואיש הנדל"ן ניר שמול.