מה עושים עם דייר שמשתלט על חצר הבית המשותף? 

על פי חוק המקרקעין, מהווים חלקי הבית המשותף שלא הוצמדו לדירות בבניין, רכוש משותף השייך לכלל בעלי הדירות.

 לעיתים, מנסה דייר בבית המשותף להשתלט ולנכס לעצמו חלקים מהרכוש המשותף, (למשל גג הבניין או החצר) ולעשות בהם שימוש ייחודי ובלעדי המונע שימוש דומה מיתר בעלי הדירות בבניין.

 מנגד, דורשים יתר בעלי הדירות (לעיתים לאחר שנים רבות של שימוש בלעדי על ידי הדייר המשתלט) את סילוקו מהרכוש המשותף.

 מקרה מעין זה נדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 7376-04-10), במסגרת ערעור על פסק דין שניתן בבית משפט השלום בתל אביב.

 התובעים והנתבעת הינם שכנים בבניין בן שתי קומות ברחוב חנה סנש 9 בבני ברק.

 בכל קומה שתי דירות. הנתבעת גרה בקומת הקרקע במשך שנים רבות ובשנת 1989 הרחיבה את דירתה. בעל הדירה שמעליה ביקש אף הוא להרחיב את דירתו ונוכח סירובה פרץ ביניהם סכסוך משפטי, אשר הסתיים בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. על פי ההסכם, הסכימה הנתבעת להרחבת הדירה שמעליה, ובתמורה הסכים בעל הדירה שמעל, לאפשר לה לעשות שימוש ייחודי בחלק החצר לצורך חניית רכבה.

 התובעים רכשו בשנת 1998 את הדירה שמעל דירת הנתבעת ובמשך שנים אפשרו לנתבעת להמשיך לעשות שימוש בחניה שבחצר ואף עשו בעצמם שימוש בחניה זו.

 מספר שנים לאחר מכן, פרץ בין הצדדים סכסוך בנוגע לעץ לימון שנטעה הנתבעת בחצר ובעקבותיו החלה הנתבעת לנעול את שער הכניסה לחצר על מנת למנוע את גישת התובעים אל העץ.

 התובעים הגישו תביעה בה ביקשו לאסור על הנתבעת לעשות שימוש בלעדי וייחודי בחצר.

בית משפט השלום דחה את התביעה.

התובעים ערערו על פסק הדין וטענו, בין היתר, כי הסכם הפשרה מהווה הסכם שיתוף ומעת שלא ידעו אודותיו (משום שרכשו את הדירה מכונס  נכסים) ומעת שלא נרשם בטאבו (ואף לא נרשמה בגינו הערת אזהרה), אזי הוא אינו מחייב אותם.

 המשיבה מצידה טענה, כי הסכם הפשרה מחייב את התובעים גם בלא שנרשם בטאבו.

 לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט המחוזי לדחות את הערעור ולהותיר את פסק הדין של בית המשפט השלום על כנו.

 בית המשפט המחוזי אישר את קביעת השלום אשר התבססה על ההלכה הפסוקה הקובעת, כי הסכם שיתוף יחייב גם בעלים מאוחרים יותר, אף אם לא נרשם בטאבו וזאת מכח חובת תום הלב ובמיוחד כאשר דבר קיומו של ההסכם היה ידוע וגלוי.

 בית המשפט המחוזי אימץ את קביעותיו של בית משפט השלום, שקבע שהתובעים ידעו מלכתחילה על הסכם הפשרה שבין הנתבעת ובין בעל הדירה הקודם וכי ידיעתם זו שוללת את תום ליבם, ולכן הסכם הפשרה שלא היו צד לו, גם אם לא נרשם בטאבו, חל עליהם ומחייבם.

 בסופו של דבר נקבע, כי לנתבעת זכות שימוש ייחודית בחניה אולם הובהר, כי זכות זו אינה חלה כלפי בעלי הדירות האחרים בבניין שלא היו צד להסכם הפשרה.