דרוש תיקון בבית משותף - כך תוכלו לחייב את יתר בעלי הדירות להשתתף בעלותו 

בעלי דירות רבים מוצאים את עצמם בסכסוכים מתמשכים עם בעלי דירות אחרים בבניין, הסובבים סביב אי הסכמתם של האחרונים להשתתף בעלות תיקון ליקויים בחלקי הבניין.

בבחינת האפשרויות הניצבות בפני בעל דירה המעוניין לתקן ליקוי שכזה, יש להכריע תחילה האם מדובר בחלק מהרכוש המשותף לכל דיירי הבניין, או שמא מדובר, לדוגמא, בליקוי בדירה עצמה, אשר עלות תיקונו תוטל על בעל הדירה בלבד. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), מספק רשימה של חלקי הבניין אשר יהוו "רכוש משותף", כדלקמן:

"'רכוש משותף' - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת."

השלב הבא יהיה לבדוק האם נרשם תקנון בית משותף בפנקס הבתים המשותפים, על ידי פנייה בבקשה ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית (בהתאם לאזור המגורים) ותשלום האגרה הקבועה בתקנות. במידה ונרשם תקנון, יש לבחון את הוראותיו לעניין ביצוע תיקונים ברכוש המשותף, ולפעול בהתאם להן. במידה ולא נרשם תקנון, קובע חוק המקרקעין כי יראו את התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין כתקנון הבית המשותף. בענייני תיקונים ברכוש המשותף, קובע התקנון המצוי כדלקמן:

"3. (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בביתאו ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה."

חוק המקרקעין קובע כי כל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון יובאו להכרעת המפקח (ר' סעיף 72(א) לחוק המקרקעין). על כן, במקרה בו זכאי בעל הדירה על פי תקנון הבית המשותף לדרוש מיתר הדיירים השתתפות בעלות התיקונים הדרושים, ואלו מסרבים לדרישתו, עליו להגיש תביעה ללשכת רישום המקרקעין בה רשום הבית המשותף שנתגלע בו הסכסוך.

ואולם, בירור המחלוקת על ידי פנייה לערכאות עלול להמשך זמן רב, ופעמים רבות מדובר בליקויים חמורים כגון נזילות, הצפות, תקלות במתקני הסקה ועוד, אשר כל עוד לא יתוקנו, יסבו לחלק מדיירי הבניין פגיעה ממשית ומתמשכת ברמת החיים.על כן עולה השאלה האם ניתן לבצע את התיקונים בהיעדר הסכמת מי מבעלי הדירות הנוספים, טרם קבלת צו שיפוטי  המורה על כך? בתי המשפט בישראל עסקו בסוגיה זו וקבעו ארבעה תנאים אשר בהתקיימם ניתן יהיה לחייב את יתר בעלי הדירות להשתתף בעלות התיקונים, אף אם בוצעו על דעת אחד מבעלי הדירות (ר' ע"א 179/84 רוס נ' נציגות הבית המשותף, ע"א 4371/03 יעקב עבר הדני נ' יהודה ושמחה גרייב ואח'), כדלקמן:

1. היה פגם ברכוש המשותף;

2. ההוצאות היו סבירות בנסיבות העניין;

3. התיקון היה מחויב המציאות;

4. התיקון בוצע ברמה סבירה.

לסיכום, במקרים בהם קיים ליקוי ברכוש המשותף, דרך הפעולה המועדפת לבעל דירה המבקש לתקנו תהיה לפנות אל יתר בעלי הדירות בכתב, תוך תיעוד פניותיו ותגובותיהם,ותיעוד הליקוי הדרוש תיקון. סירב מי מיתר בעלי הדירות להשתתף בעלות התיקון, יש להגיש תביעה ללשכת המפקח הרלוונטית. כאמור, אם מדובר בליקוי חמור, אין צורך להמתין להכרעת המפקח, וניתן לבצע את התיקון טרם הכרעה בסכסוך, תוך שבעל הדירה מוודא כי התיקון יבוצע ברמה סבירה, במחיר סביר, על ידי בעל מקצוע אמין ובתמורה לחשבוניות כדין.

בשיתוף עו"ד עידן חוברס ממשרדנו