לוקחים משכנתא? מעניין אם חשבתם על זה! 

רוב רוכשי הדירות בישראל נעזרים בלקיחת משכנתא לרכישת דירת המגורים בה הם רוצים להתגורר או להשכיר. חלק מהתהליך של לקיחת המשכנתא הוא שכירת שרותי שמאי מקרקעין שיעריך את הדירה.

עד לכאן הכל בסדר, איפה הבעיה?

הבעיה היא שהשמאי שנלקח מבצע בדיקה לדירה בשביל הבנק וברוב המקרים לאחר שכבר חוזה נחתם עם המוכרים וחלק מהתמורה שולמה. אם הדירה אכן "שווה" את התמורה ששולמה מה טוב, אך אם לא? מה עושים אם שמאי המקרקעין מעריך את הדירה בסכום נמוך יותר מסכום רכישת הדירה. נמחיש באחת מהדוגמאות המרובות שנתקלתי בהם במהלך עבודתי. 

בני זוג רכשו דירת מגורים בת 4 חדרים ברמת השרון. תמורת העסקה שילמו הרוכשים 1,720,000 ש"ח. כמו רוב הרוכשים, גם הם לא ביצעו בדיקה שמאית לדירה לפני רכישה, אלא רק לאחר חתימת החוזה ולאחר שהוזמן שמאי להערכת הנכס לצורך בטוחה לבנק (ללקיחת המשכנתא).

כחלק מעבודתי עלי לאסוף נתוני השוואה הקרובים ביותר לשווי האמיתי של הנכס ולנתח אותם. לאחר סיום הכנת הערכה נראה כי שווי הנכס הינו 1,400,000 ש"ח בלבד.

דוגמא נוספת: דירת מגורים בת 3.5 חדרים נרכשה בהרצלייה. תמורת העסקה שילמו הרוכשים 1,450,000 ש"ח. גם הם לא ביצעו בדיקה שמאית לדירה לפני רכישה, אלא רק לאחר חתימת החוזה ולאחר שהוזמן שמאי להערכת הנכס לצורך בטוחה לבנק (ללקיחת המשכנתא). שווי הנכס המוערך הינו 1,300,000 ש"ח בלבד. הדוגמאות הם אמיתיות לחלוטין, ותאמינו לי יש לי עוד הרבה.

אז נשאלת השאלה, מה עושים הרוכשים כעת?

מאוד פשוט, מביאים כסף נוסף מהבית או לוקחים השלמת משכנתא מחברה חיצונית (כדוגמת EMI) מכוון שההון העצמי אינו מספיק או שמבטלים את העסקה ומשלמים פיצוי למוכר במידה ואין דרך לגייס כסף נוסף.

זה קורה מכוון שהבנק לוקח את השווי המוערך וממנו מאפשר לקיחת משכנתא של 60% משוויו, ולא ממחיר הרכישה (אלא אם מחיר הרכישה נמוך ממחיר הערכה). נחזור לדוגמא הראשונה, במקום מסגרת אשראי (משכנתא) בסך שכולל של 1,720,000 X 0.6 = 1,032,000 ש"ח , כעת ישנו סך של 1,400,000 X 0.6  =  840,000 ש"ח. בעצם חסר לרוכשים סך של 192,000 ש"ח להשלמת העסקה סכום לא מבוטל, מעבר לזה שלצערם הם מבינים כי ביצעו עסקה גרועה.

אני בטוח שרבים מקוראי המאמר יגידו לעצמם לי זה לא יקרה, אבל לצערם זה יכול לקרות גם להם. כמו שכתבתי במאמר הקודם רכישת רכב נבדקת יותר מרכישת דירה, וזה פשוט אבסורד!

אין מה להוסיף, רוצים לרכוש דירה בצעו בדיקה לפני רכישה. בצעו בירור על שמאי המקרקעין אותו אתם מעוניינים לשכור, וחשוב לבדוק מה רמת השירות שהוא יכול לספק לכם. לא לחשוב לי זה לא יקרה, לאנשים האלה זה תמיד קורה.  מחיר של בדיקה שכזו אינו יקר ובטח מול הסיכון המופחת הוא משתלם. מעבר לכך עוד לא פירטתי על חשיבות בדיקת המיסוי הכלולה כחלק מהבדיקה כגון היטל השבחה (לרוב חל על המוכר), היטלי פיתוח ותיעול וכדומה. נושא זה אסקור במאמרי הבא.