אחת התופעות המרכזיות במשק המקומי בשנים האחרונות היא עליית מחירי נכסי הנדל"ן למגורים בישראל שעלו בתקופה זו בקצב מהיר מקצב האינפלציה, או מקצב הגידול בשכר הממוצע במשק. העליה בשווי הנכסים גורמת לרבים לתהות האם קיימת בועת מחירים בשוק הנדל"ן המקומי. כמו בכל דיון ציבורי, ניתן למצוא למצוא אנשים הטוענים בעד וכאלה שטוענים נגד.
חלק ממביעי הדעה בשיח הציבורי, הם כמובן בעלי אינטרסים שונים - קבלני בניה, בעלי משרה בחברות ייזום נדל"ן, מנהיגי המחאה החברתית, שרים בממשלה ועוד. במאמר זה לא ננסה לענות על השאלה האם באמת קיימת בועת נדל"ן בשוק הישראלי למגורים, אך נבקש לתת לקורא כלים כדי שיוכל להחליט בעצמו.
בועה במחירי הנדל"ן היא בועה כלכלית שנוצרת ככל בועה ממניעים ספוקולטיביים. בדומה לתהליכים כלכליים רבים, מחירים הנדל"ן מפגינים מחזוריות שמאפיינת שווקי נדל"ן מקומיים וגלובליים כאחד. בועת נדל"ן הוא שם שניתן לתופעה של עלייה בשווי נכסי מקרקעין עד כדי ביצוע עסקאות במחירים שנתפסים כלא כלכליים.
כדי לנסות ולהעריך האם מחירו של נכס נדל"ן למגורים הוא מופקע, סביר או זול מבחינה כלכלית, ניתן לבצע השוואות בין מחירי הנכסים וקצב ההשתנות שלהם לפרמטרים אחרים בעלי קשר ברור יחסית למחירי הנדל"ן. בהמשך המאמר נציג שלושה פרמטרים כאלה.
תשואה על השכרה - מתקבלת ע"י חישוב היחס שבין עלות ההשכרה של הנכס למחיר בו ניתן לרכוש או למכור אותו. דרך אחת לעמוד עד כמה נמוך או גבוה מחיר הנכס היא, להתייחס אליו כאל מכשיר השקעה שמצפים לקבל ממנו תזרים שוטף ולהשוות אותו לתזרים שניתן לקבל ממכשירי השקעה אחרים.
שכר ממוצע או חציוני במשק - כאשר היחס שבין מחיר הנכס לשכר הממוצע (או החציוני) במשק גדול יותר, ניתן יהיה להגיד שמחיר הנכס הנדל"ני יקר יותר. היחס בודק כמה משכורות נדרשות לרכישת הדירה, ההיגיון הפשוט אומר שכאשר נדרשות יותר משכורות הנכס נחשב יקר יותר.
השינוי במדד המחירים לצרכן לעומת השינויים במחירי הנדל"ן - השינוי במדד המחירים לצרכן משקף את השינוי במחירי הסחורות והשירותים במשק. מקובל להניח שלאורך זמן (תקופות ארוכות של מעבר לכמה שנים) מחירי נכסי הנדל"ן אמורים להשתנות בכיוון דומה למגמת השינוי במדד המחירים לצרכן. כאשר העלייה של מחירי הנדל"ן הוא גבוה יותר מקצב עלייתו של מדד המחירים לצרכן לאורך תקופה ארוכה, ניתן להגיד שמחירם של נכסי הנדל"ן הוא גבוה יחסית.
כעט, לאחר שסקרנו מספר גישות, נרצה להעיר ולהדגיש, שיש לבחון כל אחד מהיחסים שהוצגו לאורך תקופות ארוכות של 10-15 שנים לפחות. טווח הזמן הארוך חשוב מאוד מאחר ומחזורי השינוי במחירי הנדל"ן עשויים להיות ארוכים גם כן. כמו כן, ניתן לשלב בין מספר פרמטרים של תמחור כדי לקבל תמונה שלמה ומדויקת יותר.
כדי לקרוא על הנושא בהרחבה אתם מוזמנים להיכנס לפוסט בועת נדל"ן.
