האם חייבים לגלות הכל במשא ומתן למכירת דירה? 

הסכמי מכר כוללים הצהרה מטעם המוכר על תקינות הנכס ומערכותיו והצהרה מטעם הקונה, כי בדק את הנכס וכי הוא מוותר על כל טענה כנגד המוכר בנוגע למצבו.

לא אחת עומד מוכר הנכס בפני דילמה, האם לשטוח בפני הרוכש הפוטנציאלי את מלוא "מגרעותיו" של הנכס הנמכר או להימנע ממתן פרטים "עודפים".

ומה קובע הדין בעניין זה?

חובת הגילוי נחשבת בפסיקה כחלק בלתי נפרד מחובת תום הלב החלה על צדדים לעסקה עוד משלב מוקדם ביותר של ניהול המשא ועל פיה, חובה על צד לעסקה לגלות לצד שכנגד את מלוא המידע המצוי בידו אודות הנכס הנמכר.

אולם, נראה כי לא בכל מקרה תוטל חובה זו על המוכר.

חובת הגילוי עמדה בלב מחלוקת משפטית שבין צדדים לעסקת מכר דירה (בית המשפט לתביעות קטנות בראשון לציון, תק 36244-11-11, ניתן ביום 27.6.12).

לטענת הרוכשת (התובעת), יומיים לאחר קבלת החזקה בדירה, גילתה כי קיים סדק באסלה (אשר הוסתר על ידי מכסה האסלה), וכי התקרה בסלון סדוקה עם סימני רטיבות וכן כי קיימת בעיית ניקוז באמבטיה. 

הרוכשת טענה בכתב התביעה, כי המוכרים הפרו את הסכם המכר כאשר לא גילו לה על פגמים אלה, שהינם פגמים נסתרים, שכן נסתרו מעיניה שעה שביקרה מספר פעמים בדירה קודם לרכישתה.

המוכרים, זוג קשישים, אשר אינם בקו הבריאות, טענו מנגד, כי יש לדחות את התביעה משום שהרוכשת ביקרה בדירה מספר פעמים והכל היה פתוח וגלוי לעיניה.

עוד טענו המוכרים, כי מדובר בדירה בת למעלה מחמישים שנה, אשר שופצה מעת לעת, והפגמים הנטענים לא רק שהיו גלויים לעין, אלא שהם תוצאת שימוש סביר ורגיל. כן טענו המוכרים, כי הרוכשת בחנה את הדירה עם קבלתה, חתמה על מסמך המאשר קבלתה לשביעות רצונה וכי ממילא בכוונתה היה לשפץ מיידית את הדירה, כפי שאף עשתה בפועל.

לאחר שמיעת עדי הצדדים ובחינת ראיותיהם, מצא בית המשפט לדחות את התביעה.

בית המשפט קבע, כי הסכם המכר לא הופר, שכן כאשר נמכרת דירה יד שניה, בעיקר כאשר מדובר בדירה בת עשרות שנים, לא גלומה במכירתה התחייבות לכך שלא יהיו בה סדקים, שריטות במתקנים שונים וכיוצא באלה ליקויים הקשורים לשימוש רב שנים.

נקבע, כי הרוכשת קיבלה על עצמה לבדוק את הדירה קודם רכישתה, ולא ניתן לקבוע כי הפגמים נשוא כתב התביעה הינם פגמים נסתרים אשר הטילו על המוכרים חובת גילוי מיוחדת וכי ממילא אישרה הרוכשת שקיבלה את הדירה לשביעות רצונה ואף פעלה לשיפוצה.

נמצאנו למדים, כי חובת הגילוי הינה חובה מהותית וחשובה, אולם אין היא מוטלת באופן שרירותי, אלא בהתאם לנסיבות המקרה.