תמא 38 מדריך מקוצר חלק ג
דף הבית  >>  >>  הרשם  |  התחבר
מאמרים

תמא 38 מדריך מקוצר חלק ג 

מאת    [ 28/08/2012 ]
מילים במאמר: 597   [ נצפה 1169 פעמים ]

 
 

במאמרינו הקודמים עסקנו בין השאר בהיכרות כללית עם תכנית המתאר הארצית המוכרת בשם "תמ"א 38", עם ההטבות השונות העשויות לצמוח לדיירים בבניינים בהן ניתן לבנות בהתאם להוראות תמ"א 38, כאשר דיירים אלו עשויים לקבל הטבות רבות דוגמת חדר נוסף, גינה, מרפסת, מעלית ושיפוץ המבנה כולו וזאת ללא תשלום כספי כלל ואף ללא תשלום מיסים.

כפי שהסברנו במאמרינו הטבות אלו, עשויות להוסיף לערך הדירה סכום נכבד אשר יכול להגיע אף לכדי 30% מערכה.

בנוסף עמדנו במאמרים אלו על הקשיים העשויים להתעורר בבניין וביחסים בין הדיירים, כאשר מבקשים להעביר החלטה בדבר מימוש התוכנית בבניין מסוים, וכן על הפטורים ממס הקיימים בחקיקה בישראל ובתנאים לקבלת פטורים אלו בכדי שהדיירים המבקשים את שיפוץ הבניין, לא יהיו כפופים לתשלומי מס.

במאמרנו שלהלן, ננסה לסקור את הדגשים אשר צרכים להיות בפני הדיירים, כאשר הם מתבקשים לחתום על הסכם עם היזם / קבלן אשר מבקש לבצע עימם את העסקה של שיפוץ הבניין והקמת יחידות הדיור החדשות.

לאחר שהיזם בחן שיש לו את כל ההסכמות הנדרשות (טבלה באשר לאחוזים הנדרשים, הבאנו במאמרינו הקודם – כאשר חשוב לזכור שבמידה והמדובר בבניין המצוי על קרקע מנהל, ההסכמות תלויות גם בהסכמת המנהל אשר בדר"כ דורש הסכמה של 100%), מגיע השלב המסחרי בין הצדדים שלב זה כולל הסכמות שונות ומומלץ לטעמנו שיהיה מפורט ככל הניתן.

להלן סקרנו בקצרה מס' נקודות משמעותיות שראוי שיופיעו בהסכם בין הדיירים ליזם:

מפרט טכני -

מומלץ כי בהסכם עם היזם יופיע מפרט עליו הסכימו הצדדים (לצורך העניין – בהחלט יועיל כי עורך הדין המייצג את הדיירים, יכיר את תחום הנדל"ן ויכיר את המפרטים הסטנדרטיים ואת האפשרויות השונות.

תשריטים –

מומלץ כי להסכם יצורפו תשריטים אשר הבקשה להיתר בניה תישען עליהם. יחד עם זאת חשבו לזכור שייתכן שהיתר הבניה הסופי יסטה מתשריטים אלו ולכן יש להימנע מלהתחייב לבנות בדיוק בהתאם לתשריטים אלו.

ביטוח -

מומלץ כי להסכם יצורף נספח ביטוח. חשוב לזכור שהליך השיפוץ והחיזוק יהפוך את הבניין לאתר בניה מחד, כאשר הוא ייוותר מקום בו מתנהלים חיים נורמטיביים מאידך. בגין בעיה זו מומלץ כי היזם יערוך ביטוח לתושבי הבניין ומבקריהם. לטעמנו עניין זה מהווה אינטרס של שני הצדדים.

ערבויות –

אחד הנושאים המוכרים ביותר בהסכמים אלו הינו דרישות לערבויות אישיות ו/או של החברה היזמית עצמה בגין נזקים שעשויים להתרחש וכן בגין תשלומי מיסים. פעמים רבות עניין זה גם "מפוצץ" את המו"מ עם היזם וכך הדיירים מפסידים יזם, יציב, ענייני וסולידי.

חשוב לזכור, כי פרויקטים של תמ"א 38 הינם פעמים רבות בעלי כדאיות כלכלית "גבולית", בעיקר בשל קשיי מימון. דרישת ערבויות מוגזמת, והעלויות הנוסעות מכך לקבלן עשויות להפוך את העסקה ללא כדאית עבור היזם. לכן מומלץ לשקול בקפידה את הסכומים להם נדרש הקבלן במסגרת הערבויות כמו כן ניתן לבנות מנגנון לפיו, סכום הערבות הולך וקטן ככל שהבניה מתקדמת.

נציגות לדיירים–

מומלץ הן ליזם והן לדיירים כי עבודת היזם וההתקשרויות השונות שלו, יערכו אל מול נציגות נבחרת של דיירי הבניין, ולא עם כל הדיירים. עניין זה ימנע הן טורח מיותר ונוסף על היזם והן ימנע התחכמויות שונות לאחר זמן של דיירים "יצירתיים" אשר עשויים לפגוע לא רק ביזם אלא גם בשכניהם לבניין.

לצד הנקודות שלעיל כמובן שקיימות עוד נקודות נוספות לא מעטות שיש לתת עליהם את הדעת, אך בסדרת מאמרים קצרה זו לא באנו לסקור את הכל אלא רק לתת "טעימה". בין השאר יש לשקול את אופן הפיקוח מצד הדיירים על היזם עצמו? כיצד לוודא שהיזם אינו עושה שימוש במשאבי הבניין (מים, חשמל וכדומה) לצורכי הבניה ללא תשלום? כיצד לסייע ליזם בקבלת "מימון" מן הבנק (הגדת תת חלקה חדשה) - והאם כדאי לתת ליזם זכויות קנייניות או רק הערת אזהרה.

עוסק במיסוי בינלאומי, מיסוי נאמנויות, מיסוי מקרקעין, מע"מ, ירושת וצוואות- לרבות הלבנת הון, מיסוי יהלומנים, מיסוי ענף ההי-טק, רילוקיישן( relocation) ועוד. מחבר הספרים: "אמנות מס- 111 טבלאות השוואה"; אנציקלופדיית אמנות מס כרך ב'; "נאמנויות ומיסוי נאמנויות"; '"חוק מס הבולים"; סדרת ספרי מס ערך מוסף (כרכים א'-ד'); בעל מדור קבוע: לתכנוני מס בירחון "ידע למידע". ובעיתון "ליצואן" של מכון היצוא הישראלי, מחברם של עשרות פרסומים בירחונים מקצועיים; מרצה בלשכות עורכי הדין, רואי החשבון ומכון היצוא הישראלי. מ"מ יו"ר ועדת המיסים וסגן יו"ר ועדת הנאמנויות בלשכת עוה"ד בת"א. ליצירת קשר- טל: 077-7051717; Email: office@atax.co.il , מקור המאמר באתר המשרד- www.atax.co.il

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:

שליחת המאמר שלח לחבר  הדפסת המאמר הדפסת המאמר  קישור ישיר למאמר קישור ישיר למאמר  דווח מאמר בעייתי דווח על מאמר בעייתי  כתוב לכותב המאמר פניה לכותב המאמר  פרסום המאמר פרסום המאמר 

©2017
כל הזכויות שמורות

מורנו'ס - שיווק באינטרנט

אודותינו
שאלות נפוצות
יצירת קשר
יתרונות לכותבי מאמרים
מדיניות פרטיות
רשימת כותבים
כותבים מומחים
עלינו בעיתונות
מאמרים חדשים
פרסם אצלנו
לכותבי מאמרים: פתיחת חשבון חינם
כניסה למערכת
יתרונות לכותבי מאמרים
תנאי השירות
הנחיות עריכה
לבעלי אתרים:



מדיה חברתית:
חלון מאמרים לאתרך
תנאי שימוש במאמרים
ערוצי מאמרים ב-RSS Recent articles RSS


מאמרים בפייסבוק מאמרים בטוויטר מאמרים ביוטיוב