מהי דיירות מוגנת? 

נושא הדיירות המוגנת נולד מסיבות היסטוריות. בשל נסיבות מיוחדות, נקבע, ששוכרי נכסים מסוימים יוכלו להאריך באופן חד צדדי את החוזה שלהם עם המשכיר כל עוד הם רוצים זאת, ובתנאי שימשיכו לשלם את דמי השכירות שנקבעו ביניהם בעבר בחוזה.

הכוונה המקורית הייתה  שיהיה זה חוק זמני שיצנן את הרוחות עד יעבור זעם. אולם החוק נשאר בתוקפו עד היום ולא בוטל מעולם, אלא עבר כמה שינויים (חלקם לרעת המשכירים).

כיוון שהחוק לא הביא בחשבון את האינפלציה, נשחקו דמי השכירות המשולמים בצורה רצינית, עד שהפכו במקרים רבים לדמי שכירות סמליים. לאחר זמן נקבע מנגנון של הצמדה למדד, אולם הוא לא הופעל למפרע (רטרואקטיבית), כך שדמי השכירות עדיין סמליים.

דמי מפתח

באופן המתואר לעיל הפכה הדיירות המוגנת לזכות בעלת ערך כלכלי לא מבוטל (נהוג לומר שערכה שווה לחצי מהנכס עצמו). בעקבות כך התפתחה תופעה של מכירת הזכות לאחרים והחוק תוקן וקבע כללים ברורים לכך.

כיום זכאי הדייר למצוא דייר במקומו. הדייר החדש, כמובן, יהיה מוכן לשלם סכום כסף, כדי להיכנס כשוכר לנכס מקרקעין ולשלם דמי שכירות מופחתים מאוד. לתשלום הזה קוראים "דמי מפתח". לפי החוק דמי המפתח מתחלקים בין הדייר היוצא (הרוב) ובין בעל הנכס.

באופן טכני צריך לעשות את החילופין כך:
הדייר היוצא והדייר הנכנס שולחים לבעל הנכס תצהירים בהם הם כותבים שהם הסכימו לחילופין ביניהם וכן מציינים את גובה דמי המפתח ואת החלק של בעל הנכס.

לבעל הנכס יש שלוש אפשרויות פעולה:

א.   להסכים.

ב.  לסרב, אולם אם סירובו אינו על בסיס מוצדק, לא יתקבל סירובו (בסיס מוצדק הוא למשל שהדייר הנכנס הוא נרקומן ידוע או בעל משפחה גדולה).

ג.  "לפדות" את הנכס: לשלם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח, ולקחת את הנכס לעצמו.

עילת פינוי

כמו בכל חוזה שכירות גם בדיירות מוגנת יכולות להיות הפרות של החוזה אשר יובילו לתביעת פינוי. כמובן שכשמדובר בדיירות מוגנת בעל הבית מחפש בקדחתנות עילות פינוי כי התועלת הכלכלית שלו גדולה מפינוי כזה.

עילות הפינוי המוכרות והמפורסמות ביותר הן:

א.  אי תשלום דמי שכירות.

ב.  פגיעה במבנה (הריסת קיר, עשיית חור בקיר).

ג.  העברת המושכר לאחרים. כאשר דייר שוכר מעביר את השכירות למישהו אחר ניתן לתבוע אותו לפינוי וכך גם דייר מוגן.

ד.  נוסף על עילות אלה, בדיירות מוגנת יש גם עילות מיוחדות לפינוי. העיקרית שבהן היא עילת הנטישה: החוק בא להגן על שוכר הדירה שאין לו מקום לגור בו ולכן אם השוכר נוטש את הדירה רשאי המשכיר לפנותו ממנה.

רישום בטאבו

לכאורה, כשכשאדם קונה נכס מקרקעין במקרקעין מוסדרים, עקרונית הוא קונה נכס בטוח.

אבל אם בנכס יש דייר מוגן והקונה אינו יודע זאת, הקונה ישלם מחיר מלא על נכס שערכו כחצי.