היטל השבחה המוטל על חוכרים לדורות - האם יש דרך להתחמק מכך ? 

המעשה שלנו עוסק בבני משפחה אשר היו החוכרים לדורות של נכס מקרקעין אשר בעליו הינה רשות הפיתוח, ואשר נוהל בידי מינהל מקרקעי ישראל, על פי חוזה חכירה לתקופה של 49 שנה. סמוך לפני סיום תקופת החכירה המקורית, בעקבות בקשה שהגישו לחידוש החכירה, קיבלה המשפחה דרישה לתשלום דמי היוון מאת ממ"י וזאת כתנאי לחתימת חוזה חכירה ל 49 שנים נוספות. המשפחה החלה לנהל מו"מ עם המנהל בקשר לכך. בתוך כך הגיעה תקופה החכירה המקורית לסיומה, אך המשפחה המשיכה להחזיק במקרקעין.

בתחילת שנת 2002, כעשרה חודשים לאחר סיום תקופת החכירה, בעוד המשפחה מוסיפה להחזיק במקרקעין ולעשות בהם שימוש, אושרה תכנית מתאר מקומית המאפשרת שימוש במקרקעין לצרכי משרדים, תעשייה עתירת ידע ומסחר.

בשנת 2003 נחתם חוזה חכירה חדש בין המשפחה לבין המינהל, לפיו הוחכרו המקרקעין למשפחה לתקופה נוספת של 49 שנים.

בגין הארכת זכות החכירה ושינוי ייעוד המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה שילמה המשפחה למינהל דמי היתר בשיעור של 31% בלבד, וזאת להבדיל משיעור של 91% שאותו גובה המינהל בדרך כלל מחוכר ראשון. עבור "תקופת הביניים", שבין סיום תקופת החכירה המקורית לבין תחילת תקופת החכירה החדשה, שילמה המשפחה למינהל דמי חכירה שנתיים.

השאלה שהונחה לפתחו של בית משפט קמא הייתה מה מעמדה של המשפחה ביום שבו אושרה התכנית המשביחה, מועד הנופל בתקופת הביניים שבין סיום תקופת החכירה המקורית לבין תחילת תקופת החכירה החדשה, לצורך תשלום דמי השבחה.

בית משפט קמא סבר, כי בהעדר החלטה של המינהל ב"זמן אמת" לפיה הוארך חוזה החכירה הראשון, אין לקבוע שהמשפחה הייתה חוכרת לדורות במהלך תקופת הביניים. לפיכך, נקבע כי לא חלה על המשפחה חובת תשלום היטל ההשבחה.

על כך נסוב הערעור.

לטענת הוועדה המקומית, על המשפחה לשלם את דמי ההשבחה, שכן לאור התנהלות הצדדים במהלך "תקופת הביניים" יש לראות בהם גם בתקופה זו כחוכרים לדורות. לעומתה, טענה המשפחה כי במועד אישור התכנית המשביחה לא היו בגדר חוכרים לדורות אלא ברי רשות גרידא.

בית המשפט קבע בדעת רוב כי חבותם של המשפחה בהיטל השבחה מותנית בהיותם "חוכר לדורות" במועד אישור התכנית, וזאת על פי המציאות האובייקטיבית שהייתה קיימת באותה העת. בנסיבות המקרה דנן, נקבע כי הן המשפחה והן ממ"י ראו את המשפחה כמי שממשיכה את קשר החכירה לדורות -

• על אף סיום תקופת החכירה המקורית, הוסיפו המשפחה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם כפי שעשו קודם לכן, כאשר המינהל אינו מגלה כל התנגדות לכך, אלא מנהל עם המשפחה משא ומתן על התנאים לעריכת חוזה חכירה חדש.
• לכל אורכה של תקופת הביניים נותרו המשפחה רשומים בלשכת רישום המקרקעין כחוכרים, והם אף השכירו את המקרקעין.
• במסגרת חוזה החכירה החדש הוסכם, כי המשפחה תשלמם לממ"י תמורת הארכת זכות החכירה והזכות לשינוי ייעוד המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה דמי היתר בשיעור 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד. דהיינו, שיעורו של התשלום בוסס על הנחה מוסכמת, כי המשפחה היא בעלת זכויות חכירה לפי חוזה החכירה המקורי. אלמלא הנחה זו היה על המשפחה לשלם על פי נהלי המינהל 91% מערכם המלא של המקרקעין לאחר אישור התכנית המשביחה.
• בנוסף לכך, המשפחה קיבלה את המקרקעין לתקופת חכירה מחודשת ללא מכרז. הענקה זו לא הייתה אפשרית אלמלא החזיקו במקרקעין כחוכרים עוד קודם לכן.

נתונים אלו בכוחם המצטבר, כך נקבע, מלמדים, כי לאחר סיום תקופת החכירה המקורית הסכימו המשפחה וממי, על דרך של התנהגות, על המשכתו של היחס המשפטי שהיה קיים ביניהם קודם לכן, תוך שהמשפחה נותרת במעמד של "חוכר לדורות". דהיינו, במהלך תקופת הביניים היו המשפחה חוכרים לדורות על פי המציאות האובייקטיבית בעת אישור התכנית המשביחה.

 לפיכך, נקבע כי יש לקבל את ערעורה של הועדה המקומית ולקבוע כי המשפחה חייבת בהיטל השבחה.

עא 20588-02-11

 לקריאת מאמרים נוספים תוכלו לבקר אותנו באתר הבית שכתובתו: www.yuvalb.org