האם חוזה רכישת הדירה מתאים למשכנתא שלכם ? 

מצאתם דירה. נהדר. מזל טוב.
במידה ואתם מתכוונים לקחת משכנתא לביצוע הרכישה, אתם עומדים לנהל עתה שני תהליכים נפרדים השזורים ותלויים זה בזה, תהליך לקיחת המשכנתא ותהליך רכישת הדירה.
מן הסתם, את תהליך רכישת הדירה הפקדתם בידי עורך דין. הוא אמור לנסח את חוזה הרכישה ולדאוג להליכים המשפטיים.
את תהליך לקיחת המשכנתא, אנשים רבים מבצעים בעצמם.

במקרה הטוב עורכים סקר שוק. במקרה הפחות מוצלח, פונים לבנק בו הם מנהלים את החשבון מתוך אמונה רגשית שגוייה כי שם מכירים אותם וידאגו להם.

גם כאשר אתם נעזרים באנשי מקצוע חשוב להישאר מעורבים ולדאוג לכך שחוזה הרכישה ינוסח בהתאם לתנאי המשכנתא. זוהי אחריותכם לעדכן את עורך הדין בפרטי המשכנתא אחרת, עלול להיווצר מצב, בו תנאי חוזה הרכישה יסתרו דרישות הבנק שנותן לכם המשכנתא.

שני התהליכים הללו מתייחסים לנושא התשלום עבור הנכס. מסלול המשכנתא שתבחרו מכתיב את מועדי התשלומים והיקפם (החלוקה לתשלומים). בפועל, על פי מסלול המשכנתא יוכנו עבורכם ההמחאות לתשלום עבור המוכר.

לכן, גם אם חוזה הרכישה ינסה להיטיב עמכם, ויוחלט כי עיקר התשלום יינתן במועד מסירת הדירה, הרי שבפועל הבנק בדרך כלל דורש סכום התחלתי על מנת לאפשר את המשכנתא, וזה מה שיקבע הלכה למעשה.

חשוב להיות מודעים לכך. על מנת להימנע מאי הבנות ועיכובים אני ממליץ לכם לוודא כי העורך דין מודע לתנאי המשכנתא ומנסח את חוזה המכירה בהתאם.

דוגמה ללקוחה שלי אשר נפגעה דווקא מכך שעורך הדין שלה הפעיל לחץ כדי ליצור לה חוזה טוב יותר. עורך הדין של אשה זו הצליח לקבוע בחוזה ש- 40% ממחיר הדירה הנרכשת ישולם בעת קבלת המפתח לדירה (המסירה). בדרך כלל משאירים לסוף 10% מהכסף ולכן עורך הדין היה גאה על "הישגו". ברם, ההישג של עורך הדין מנע מהאשה לקחת משכנתא. האשה רצתה לקחת משכנתא על 30% מערך הדירה. על פי תנאי הבנק יש לשלם את כל ההון העצמי לפני קבלת כסף מהבנק. כיוון ש- 40% מעלות הדירה לא שולם עדיין, למעשה לא מילאה האשה את תנאי הבנק ולא יכלה לקבל משכנתא. למקרה זה היה סוף טוב כיוון שהמוכר הסכים (רוב המוכרים יסכימו) לקבל 10% נוספים מעלות הדירה לפני מועד המסירה וכך ה- 30% האחרונים יכלו להיות כספי משכנתא ולהימסר בעת קבלת הדירה.
כיוון שבסופו של דבר זו אחריות שלכם לבצע את תהליך רכישת הדירה על פי החוזה שחתמתם, ואתם גם אלו שעלולים להינזק עקב הפרת החוזה אני מציע לעשות את הפעולה הבאה בעת קבלת טיוטת חוזה הרכישה: ציירו על דף נייר ציר זמן ובו כל התאריכים הקשורים לחוזה הרכישה וכל התאריכים הקשורים לניהול תהליך לקיחת המשכנתא. בדקו שיש התאמה בין כל התאריכים כך שתוכלו לקחת משכנתא בצורה המתאימה לתשלומים על פי חוזה הרכישה שלכם.
בהצלחה.