תמ"א 38 מתקדמת בקצב ישראלי. לאט – אבל בטוח!!
כן, כנראה שאנחנו, הישראלים, מאמינים שגם דברים טובים לא צריכים לקרות מהר מדי….שהרי צריך להתרגל..צריך להפנים..צריך להתארגן.. צריך להיערך.. צריך לתכנן.
תיקון 3 לתמ"א 38 שאושר לאחרונה (1.5.2012) הוא צעד נוסף בקידום ובשכלול התכנית המופלאה הזו….
אז מה בעצם הוא אומר?
עד תיקון 3 ניתן היה לקבל, מכוח תמ"א 38, זכויות בנייה של קומה אחת נוספת בלבד על כל הכרוך בכך, קרי, פטור ממס שבח לבעל הדירה ופטור ממס רכישה ליזם.
לאחר תיקון 3 ניתן יהיה לקבל זכויות בנייה, באותם התנאים המתוארים לעיל, לשתי קומות נוספות.
הטבה נוספת שניתנת ליזמים במסגרת תיקון 3 היא האפשרות לנייד זכויות בנייה שמגיעות להם מכוח תמ"א 38. הטבה זו אמורה לתמרץ יזמים לחזק יסודות של בניין שלא כלכלי להם, ליזמים, להשתמש בזכויות הבנייה שלו, ולנייד אותן לבניין אחר – בתחומי אותה רשות מקומית, כמובן. כמו כן, תיקון 3 מתיר ליזמים לנייד זכויות בנייה בבניין מהגג לקומת קרקע.
כל תיקון כזה מקדם את התכנית החשובה הזו, שלנוכח מספרן הרב של רעידות האדמה באזורינו היא בתכליתה מצילת חיים, ועושה אותה לכלכלי יותר עבור היזמים, גם במבנים שנמצאים בערים מחוץ לגוש דן. ערים כמו אשדוד, רחובות, כפר-סבא, רעננה ועוד רבות אחרות נעשו, אחרי התיקון, אטרקטיביות יותר ליזמים.
שתי יוזמות חשובות נוספות עומדות על הפרק, וכשאלה ייושמו תהא זו קפיצת מדרגה משמעותית, אשר תהפוך את תמ"א 38 ללהיט נדל"ני.
• לאחרונה הוגשה, על ידי חה"כ יוחנן פלסנר מקדימה, הצעת החוק המתייחסת לסוגיית המיסוי בתמ"א 38/2.
תיקון 2 לתמ"א מתיר את הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו. מעין פינוי בנוי, כשההבדל היחידי הוא היקף הפרויקט. תמ"א 38/2 מדבר על פנויים של עד 24 דיירים. פנוי בנוי הוא משם ומעלה…
רבים מבעלי הדירות והיזמים מעדיפים את פרויקט תמ"א 38/2 על פני תמ"א 38/1 שבו, לטענתם, נעשה מעין "טלאי על טלאי". אלה, מעדיפים הריסת המבנה הישן ובניית חדש תחתיו. מה גם, שיש בניינים שמצבם הרעוע לא מאפשר כלל לבצע בהם תמ"א 38/1 ומחייב הריסת הבניין, תמ"א 38/2. הבעיה היא, כי תיקון 2 לתמ"א 38 לא מעניק פטור ממסים – לא ליזם ולא לבעלי הדירות, מה שמכביד ומסרבל את ביצוע הפרויקט ולכן מעכב את הוצאתו לפועל.
הפתרון הזמני לעניין זה ניתן בצורה של הוצאת הפטור ממס שבח על ידי בעל הדירה והעברתו/הענקתו ליזם. ברם, על בעל דירה כזה לדעת, כי, בכך הוא מאבד את זכותו להשתמש בפטור ב- 8 השנים הבאות. זאת, מכוח תקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין, הוראת שעה, שהוציאה רשות המסים. (הוראת שעה זו באה לעודד הוצאת דירות מגורים לשוק הדירות ובכך להוריד את מחירי הדירות. כך, עד סוף שנת 2012 כל המוכר דירת מגורים ששימשה הן למגורים והן למשרד יוכל לזכות יותר מפטור אחד – הרי זהו "הגזר", אך החל מ1.1.2013 ניתן יהיה לקבל את הפטור ממס שבח רק אחת ל- 8 שנים במקום אחת ל- 4 שנים בלבד – וזהו "המקל"….)
פתרון זה אינו מספק ומחייב תיקון החקיקה בנושא לאלתר.
• דבר נוסף שתיקון חקיקה חייב להיעשות בעניינו הוא אחוז ההסכמה הדרוש בתמ"א 38/2 על מנת להתחיל בהליכים.
בתמ"א 38/1 דרושה הסכמתם של 66% מהדיירים על מנת לצאת לדרך.
בפינוי בינוי דרושים 80% הסכמה.
כשתוקן תיקון 2 לתמ"א 38 לא התייחס המחוקק לאחוז ההסכמה הדרוש לכך. ובשל כך, אחוז ההסכמה נשאר 100%. סירובו של דייר אחד בלבד, מונע את תחילת ביצועו של פרויקט תמ"א 38/2.
דבר זה אינו הגיוני ואינו צודק. ולכן, חייב להשתנות מיד.
עו"ד אוריתה קורנובסקי
לקריאת מאמרים נוספים ויצירת קשר בקרו באתר שלי
