ה חשוב לבדוק טרם חתימה על הסכם שכירות? 

מה חשוב לבדוק טרם חתימה על הסכם שכירות?

שכירות היא זכות קניינית שמאפשרת לאדם להשתמש במושכר באופן זמני כנגד תמורה. היא נוצרה מסיבות רבות כדוגמת היעדר יכולת לממן רכישת נכס, צורך לשימוש במושכר לתקופה זמנית ועוד. במהלך השנים ולאור הגמישות שבה מגורים בהסדר מעין זה הפכו לפופולאריים ברחבי העולם.

בניגוד לעסקאות מכר מקרקעין בהן יש דרישה בחוק למסמך כתוב אין הכרח חוקי לערוך הסכם שכירות בכתב דווקא, דהיינו ניתן לעשות זאת בעל פה ומדובר בהסכם קביל מבחינה חוקית.

למרות העדרה של דרישת הכתב, בפועל - על מנת למזער סיכונים אפשריים, רצוי לערוך הסכם שכירות וחשוב לעשות זאת נכון, שכן ההסכם בסופו של יום צריך לשקף את האינטרסים של שני הצדדים, ובמידה ומתגלעת מחלוקת בין הצדדים לשכירות ניתן לבררה ביתר קלות דרך ההסכם הכתוב.

חוזה שכירות אשר נערך בצורה מקצועית מתייחס לכל אספקט הקשור בנושא, החל מפרטי הצדדים, אופן השימוש במושכר, התמורה וכלה בתאריכים הספציפיים לתחילתה וסיומה של תקופת ההשכרה ועוד.

בדיקת הנכס  טרם עריכת ההסכם עשויה למנוע בהמשך תקלות שונות כך למשל טרם הכניסה למשא ומתן לגבי הסכם השכירות חשוב לוודא שהצד השני הוא אכן בעל הזכויות בנכס שכן אחרת ההסכמות יהיו חסרות תוקף חוקי.

בדומה, חשוב לדעת שהרבה מהסכסוכים בין המשכירים והשוכרים נעוצים בפערים בפרשנויותיהם לגבי החוזה שנחתם. לכן כדי להימנע מצורך בפנייה לבית המשפט לגבי הפרשנות הנכונה יש להקפיד על כך שכל הוראות החוזה מנוסחות באופן שאינו משתמע לשני פנים.

לאור העלויות הרבות והסיכונים  הקיימים בעת השכרת נכס מקרקעין  יש צורך בערבויות מטעם השוכר לקיום התחייבויותיו כלפי המשכיר.

החוק מכיר במספר אפשרויות שמעניקות לבעל הנכס הגנה לצורך זה כדוגמת ערבות בנקאית, ערבות צד שלישי, שטר חוב ועוד, כאשר לכל אחת מהן היתרונות והחסרונות שלה.

כמו כן יש להגיע להסכמה לגבי בחירה במנגנון שיאפשר גם לשוכר להתגונן במקרה שהיחסים בין הצדדים עולים על שרטון.

רצוי אף שהסכם שכירות יתייחס גם לאפשרות לפינוי המושכר לפני סיום התקופה שיכולה להיות  מותנית במתן הודעה זמן סביר מראש מטעם הצד המעוניין לסיים את היחסים. מנגד משום העובדה שהמציאות יכולה להשתנות, כדאי גם לנסות להסכים על אפשרות להארכת החוזה לתקופה נוספת שבה ימשיכו לחול כל התנאים שנקבעו בהסכם המקורי.  

כיצד יכולים תנאי ההסכם להשפיע על חיי השוכר?

לאורך תקופת ההסכם צריכים הצדדים להתנהל לפי הוראותיו, אחרת הם יחשפו עצמם לתביעה בגין הפרת חוזה ואו תביעת פינוי.

במקביל לצד ההכרה בזכות של המשכיר לוודא את מצב המקרקעין שברשותו, חשוב לקבוע שהגעת הבעלים או מי מטעמו לנכס תהיה בתיאום מראש עם השוכר וזאת על מנת לשמור על זכויותיו.   

אין לראות במאמר זה כייעוץ משפטי