דירות בצפון העיר רחובות - השקעת נדלן בטוחה או בועה שעלולה להתפוצץ ? 

מי חשב לפני 30 שנה שדירת 3 חדרים בצפון רחובות תעלה יותר ממיליון שח - גם בקרב הקבלנים שבנו את אותם בניינים, המחיר הזה –מיליון שח היה בוודאי בגדר, חלום ורוד, מתוק ומאוד רחוק. מי בכלל חשב שדירה בצפון רחובות תהיה מוצר כל כך מבוקש להשקעה ולמגורים - שדרות ח"ן, רחוב גורדון, רחוב בארי ורחוב דרך יבנה המפורסם הם רק חלק מהרחובות שמהווים בית לאלפי משפחות, זוגות צעירים, סטודנטים ולותיקי העיר רחובות.

איפה זה למעשה צפון רחובות ?

נחלק את צפון רחובות ל 4 אזורים עיקריים :

נווה יהודה

צפון מערב רחובות

צפון מזרח רחובות

הצפון החדש (השכונות החדשות בצפון מזרח העיר רחובות - שכונת רחובות המדע לרבות שכונת אחוזת הנשיא).

הכניסה הראשית לעיר רחובות נמצאת על הכביש המוביל מנס ציונה לרחובות, ממש בכניסה לפארק המדע של רחובות. את פניכם יקבל שלט ענק עם שם העיר והכביש יתפצל כמזלג, לנתיב ימני (העוקף הישן) ונתיב שממשיך ישר, לכיוון תחנת הרכבת של רחובות. כיום עיריית רחובות מבצעת במקום עבודות פיתוח שבסיומן ייבנה מחלף מרכזי שייבטל, בין השאר, את רמזור הרכבת. בהמשך יקבלו את פניכם שני מוסדות הלימוד הותיקים של רחובות: מכון ויצמן (יהיה משמאלכם) והפקולטה לחקלאות של האוניברסיטה העברית (תהיה מימניכם) .זוהי צפון רחובות והמסע שלנו מתחיל כאן! נתחיל בשכונת נווה יהודה, הצמודה לפקולטה לחקלאות.השכונה מתאפיינת בבניינים משותפים ישנים וכמו כן בבניינים חדישים יותר. בשכונה יש לא מעט בתים צמודי קרקע. המחירים לבתים צמודי הקרקע, הרקיעו שחקים בשנים האחרונות והיום יש גם מי שמוכן לשלם 3.5 מיליון ש"ח עבור בית דו משפחתי ברחוב בארי הפופלרי. רחובות פופלריים נוספים בשכונה: חנקין, רופין, ציפורה טוב, המעפיל ועוד. בשכונה מתגוררת אוכלוסייה איכותית הכוללת בין השאר, מדענים ממכון ויצמן (אפילו זוכה בפרס נובל) ואנשי סגל וחוקרים מהפקולטה לחקלאות. בשכנות עימם גרים סטודנטים רבים השוכרים דירות בשכונה. רחוב דרך יבנה מהווה למעשה כגבול דרומי לשכונת נווה יהודה והעוקף הישן כגבול מערבי.

כאשר נחצה את דרך יבנה לכיוון דרום נגיע לאזור המוגדר כצפון מערב רחובות. שדרות ח"ן, ש.בן ציון , איינשטיין, ד"ר מוסקוביץ וגלוסקין הם רק חלק קטן מהרחובות הפופלריים בשכונה. רוב רחובות השכונה הינם חד סיטריים. באזור זה יש בתים משותפים ישנים וכמו כן בתים משותפים חדישים שנבנו בשנים האחרונות , בתים אלו יכללו בד"כ ממ"דים ומרפסות שמש. מחירי הדירות בבתים המשותפים החדשים יהיו גבוהים באופן משמעותי מדירות בבתים הישנים. הפער יכול להגיע לכדי 300,000 ש"ח ואף יותר. בשכונה נשארו מעט מאוד בתים צמודי קרקע (שנבנו בשנות ה50 של המאה ה20) אך אלו הולכים אט אט ונעלמים, לאחר שהבתים צמודי הקרקע הישנים והקרקע הצמודה להן, נמכרים ליזמים שבונים בתים משותפים בני כ5 קומות .

אם נחצה את רחוב הרצל (במעבר חצייה ובזהירות כמובן) לכיוון מזרח , נגיע לדוגמא לרחובות אהרוני, אייזנברג, הרצוג, בוסתנאי ויצמן וכמובן רחוב הנשיא הראשון הצמוד למכון ויצמן. למעשה נגדיר את רחוב ויצמן כגבול דרומי בלתי רשמי בין צפון רחובות למרכזה. אזור זה יוגדר כצפון מזרח העיר רחובות.

אזורי ויצמן ( רחוב פלדי המבוקש מאוד ) ושכונת אחוזת הנשיא היוקרתית מוגדרות גם כן כצפון מזרח העיר החדש של רחובות. ובימים אלו ממש הולכת ונבנית שכונת רחובות המדע היוקרתית שתהיה שכונת הדגל של צפון מזרח רחובות. במקום נבנות כיום מאות יחידות דיור.

מה גרם לאזור הצפוני של רחובות להיות כל כך מבוקש ?

לפני כ5 שנים, מכר שלי, רכש דירה ברחוב אייזנברג המבוקש ב 90,000$ כלומר בפחות מ 400,000 ש"ח – אותה דירה שווה כיום לפחות 950,000 ש"ח . עלייה של יותר מ 100%. עליית המחירים היא תוצאה של מאזן בין ההצע לביקוש – יותר ויותר תושבים מתוך רחובות ומחוצה לה רצו לגור בצפון רחובות, הדבר יצר ביקוש אדיר לדירות. ההצע בשכונה היה נמוך באופן יחסי והמחירים הרקיעו שחקים. נראה שהקרבה לתחנת הרכבת, למרכז העיר ולמוסדות הלימוד הם הסיבה העיקרית להפיכתו של האזור למבוקש. צפון העיר רחובות, להבדיל ממרכז העיר הוא אזור שקט ונינוח – הרחובות ברובם חד סיטריים ותנועת הרכבים ברוב הרחובות קטנה באופן יחסי.

מי הם תושבי צפון העיר רחובות ?

רבים מתושבי השכונה הם תושבי העיר הותיקים שגרים בשכונה כבר כמה עשרות שנים. אליהם הצטרפו עם השנים זוגות צעירים ומשפחות שמצאו את האזור כמתאים להם. אחוז גדול מאוד ומשמעותי מהדירות בצפון רחובות מושכרות לסטודנטים הלומדים במוסדות הלימוד השונים בעיר ומחוצה לה. רבים מאותם סטודנטים ובני זוגם או בנות זוגן אף בוחרים בעיר רחובות כעיר מגוריהם וקונים דירה לאחר שחיו בה תקופה ארוכה בשכירות, בד"כ כסטודנטים. כאמור, רבים מתושבי השכונה הם אנשי סגל ומחקר במוסדות האקדמיים בעיר.

מה מאפיין את השכונה ?

קרבה למוסדות לימוד איכותיים מהגנון, דרך בתי הספר ועד קבלת הדוקטורט. קרבה למרכז העיר ולתחנת הרכבת, תוך שמירה על סביבה עם אופי שקט. אוכלוסייה הטרוגנית איכותית.

למה כדאי לגור בצפון רחובות ?

דירות למכירה ברחובות הן מצרך מבוקש לרבות צפון העיר. הסיבה העקרית לקנות דירה בצפון רחובות היא מיקומה ואופיה השקט של השכונה. בנוסף יש לקחת בחשבון את האוכלוסיה ואת הפופלריות של האזור ומכאן שמירה של רמת מחירים גבוהה של הנכס אותו רכשתם. ביחס לשכונות דומות בערים אחרות באזור כגון ראשל"צ ונס ציונה, רמת המחירים עדיין סבירה ובהשוואה נמוכה יותר.

כמה זה עולה לנו לגור בצפון רחובות ?

אז התקבלה החלטה לקנות דירה ברחובות למגורים או להשקעה. לאחר שתעשו סקר מחירים קצר ביד 2 ובעזרת מתווכים חרוצים, תגלו מהר מאוד שבצפון העיר רחובות מחירי הדירות הם הגבוהים ביותר בעיר.

לדוגמא: משקיע יוכל לקנות דירת 3 חדרים בצפון רחובות, משופצת,  בבניין בן 35 שנה ,ללא מעלית במחיר ממוצע של כ 900,000 ש"ח. מדובר בתשואה של מעל 4.5%  כאשר לוקחים בחשבון שכירות חודשית של 3,500 ש"ח לדירה כזו. לעומת זאת, דירת 3.5 חדרים חדישה ברחוב פלדי המבוקש נמכרה על ידי לפני זמן מה, במחיר של 1,230,000 ש"ח! הדירה מושקעת מאוד ונעימה, חצי החדר הוא למעשה הממ"ד. יש חנייה שרשומה בטאבו והקומה גבוהה עם נוף ממרפסת השמש. לזוג הצעיר שקנה את הדירה מדובר ברכישה מוצלחת מאוד, במחיר אטרקטיבי! הזוג שמכר את הדירה התפשר במחיר בעקבות תנאיי התשלום בעסקה ומועד הפינוי הארוך.

מחיר דירת 5 חדרים יכול לנוע בין 1,250,000 ש"ח ולהגיע ל 1,600,000 ש"ח ואף יותר לבניין חדש. תלוי בגיל הבניין, מיקומו היחסי ונתוני הדירה. לדוגמא כיום מוצעת למכירה דירת 5 חדרים ברחוב מוסקוביץ המבוקש במחיר של 1,440,000 ש"ח. הבניין הוא בניין בוטיק בן 6 דיירים בן כ 18 שנה. בדירה מרפסת שמש, חנייה כפולה ויחידת הורים. בבניין קומה יש כמו כן קומה מפולשת המשמשת את דיירי הבניין לארועים או כשטח אחסון.

בצפון רחובות ניתן גם לקנות דירות בפחות 800,000 ש"ח. עם כי מוצר כזה, נהיה יותר ויותר נדיר, בשנה האחרונה. לפני כחודש נמכרה דירה עורפית בת 2 חדרים במרחק 2 דקות הליכה ממכון ויצמן במחיר של 730,000 ש"ח. עבור המשקיע שרכש את הדירה זו רכישה מאוד מוצלחת מבחינת תשואה. את הדירה הנ"ל, הוא יוכל להשכיר בכ 3,200 ש"ח והתשואה שיקבל תהיה למעשה 5.2% לשנה – לא רע בכלל!! יש לקחת בחשבון שהדירה אמנם משופצת אך היא בבניין יחסית מוזנח שאין בו מעלית. הקרבה לרכבת ולמוסדות הלימוד האקדמיים, מפצה על עובדות אלו.

לסיכום, האם זה כדאי ???

העיר רחובות מתפתחת, ולאחרונה, הולכים ונבנים, כבישי גישה חדשים לצירים המרכזיים וכאמור הולך ונבנה, מחלף בכניסה לעיר. שכונות חדשות הולכות ונבנות במערב העיר ובחלקה המזרחי. בנוסף, פארק המדע בעיר, מהווה מוקד משיכה תעסוקתי לזוגות רבים ומשפחות.

לאחר שתסתיים בניית שכונת "רחובות המדע" למעשה ייגמרו הקרקעות המופשרות הזמינות לבנייה. הקרקע מעבר לכביש העוקף המזרחי, היא קרקע חקלאית שמהווה חלק אופציונלי מעתודות הקרקע של רחובות העתידית. אך בינתיים מדובר בקרקע חקלאית ועל כך כבר בהמשך.

קשה לנבא במדוייק, מה יקרה למחירי הדירות בארץ, בעיר רחובות ובצפון העיר ברחובות בפרט. לאור העובדה שרחובות הפכה לעיר אטרקטיבית במיוחד,  יש להניח שהביקוש לדירות בצפון רחובות, הן לשכירות והן לקנייה לא ייקטן ואף ימשיך לגדול. בנוסף חשוב לזכור שהצע הדירות בצפון רחובות גדל אך בקצב נמוך מאוד באופן משמעותי.

עד שיופשרו ברחובות קרקעות נוספות לבנייה – לא יהיה איפה לבנות בצפון רחובות ולכן ההצע קטן והביקוש כאמור גדול ועדיין ממשיך לגדול! נותר לאחל בהצלחה לכולנו: לקונים, למוכרים ולמשכירים ולשוכרים.