תמא 38- האם עורך הדין שמייצג את הדיירים באמת מייצג את הדיירים? 

תכנית תמ"א 38, שעיקרה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והתאמתם לתקנים מתקדמים, בתמורה למתן זכויות בנייה ליזם, הולכת וצוברת תאוצה. בהתאם, אף גרסת ההמשך, תכנית תמ"א 38/2 שעיקרה ניצול זכויות התמ"א (ולעיתים מעבר לכך) תוך הריסת המבנה והקמתו מחדש, קורמת עור וגידים.

ביישום פרויקט תמ"א 38 דור 1 או 2 כאמור, קיימות סוגיות מהותיות משותפות שראוי ליתן עליהן את הדעת, כגון שאלת הביטחונות ; ההגנות המשפטיות ; התמורה שהדיירים מקבלים מהיזם וכדומה

ברם, סוגיה מהותית שלא רבים נותנים עליה הדעת באופן הראוי, היא שאלת הגורם המייצג את הדיירים. כלומר, עורך הדין מטעם הדיירים.

בעיית הייצוג בפרויקט תמ"א 38 מתחדדת עוד יותר לאור טשטוש הייצוג בין הדיירים ובין היזם, הואיל ומי שלרוב נושא בעלות שכר הטרחה הוא היזם ולא הדיירים.

במילים אחרות- היזם נדרש לשאת בתשלום שכר טרחת עו"ד שאמור לפעול מולו. אין זהו עניין של מה בכך. מכאן נגזרות גם הדילמות והצורך בנקיטת זהירות משנה.

על כן, שאלת ייצוג הדיירים בפרויקט תמ"א 38 הינה קריטית עבור הדיירים, אך הם לא תמיד יודעים זאת, וסבורים (לעיתים בטעות) כי לעו"ד תפקיד פורמאלי גרידא בהתקשרות שבינם ובין היזם, ובלאו הכי הם "סומכים" על היזם שכל הבטחותיו תתממשנה.

הדיירים לעיתים אף משוכנעים כי "לדיירים אינטרס משותף כמו ליזם" וכי "הצלחת היזם היא גם הצלחת הדיירים", ולכן אינם צופים תקלות מיוחדות.

למרבה הצער, דיירים בבית שבו מתבצע פרויקט תמ"א 38, גם אינם מודעים כי לעיתים, עוה"ד שמייצג אותם מייצג גם את הייזם, או שלעיתים הופנה אליהם על ידי היזם.                                      

ובכן, ראוי להדגיש כבר עתה: לדיירים וליזם אין אינטרס משותף שלא בשונה מעסקת מקרקעין רגילה.

אמנם, בכל עסקת מקרקעין, למוכר ולקונה נורמטיביים אינטרס משותף שהעסקה תצא לפועל, ובהקשר זה הדבר נכון גם לגבי תמ"א 38.

אך מכאן ועד מחשבה כי היזם והדיירים- חד הם - המרחק רב מאוד. למעשה, לדיירים וליזם גם אינטרסים מנוגדים אינהרנטיים, העשויים לפגום ביכולת עורך דין משותף ליזם ולדיירים להגן באופן ראוי על הדיירים.