המדריך השלם לרכישת דירה בניו יורק: פרק 2: דירת קונדו (Condo) מול דירת קו אופ (Co-Op) 

אחרי שהבנו בכתבה הקודמת את סיווגי הנכסים השונים הקיימים בשוק הנדל"ן בניורק – נבחן איזה סוג דירה מתאים להשקעה ומדוע.

 נתמקד בשני סוגי דירות – דירת קונדו (Condo), לעומת דירת קו אופ (Co-Op).

 ככלל דירת הקו אופ (Co-Op), הינה תופעה משונה למשקיעים זרים (ולרוב למשקיעים אמריקאיים), ושונה במהותה ובתכליתה מדירת הקונדו (Condo).

 כאשר אנחנו מדברים על רכישה של דירה בניו יורק לצורך השקעה, דירת הקונדו (Condo), עדיפה עשרות מונים על דירת הקו אופ (Co-Op), ומהווה יתרון משמעותי על האחרונה בין השאר בנושאים הבאים:

1. בעלות = בדירת הקונדו הבעלות על הדירה היא שלך ואתה רשום בנסח הטאבו כבעל הדירה ("DEED"), בנוסף אתה יכול לרכוש את הדירה באמצעות חברה על מנת להנות מהטבות מס שונות, מנגד-  בקו אופ (ואף קונד אפ) אתה למעשה רק קונה את המניות בחברה ומכוחם מקבל את הזכות לשכור את הדירה – אין  לך זכות בעלות בדירה ואין לך אפשרות לרכוש את המניות דרך חברה בבעלותך.

2. מימון= בדירת קונדו אתה יכול לממן את רכישת הדירה בכל אופן שהוא ללא שום הגבלה על גובה המימון ו/או התשלום הראשוני על הנכס, מנגד - כאשר מדובר בדירת קו אופ, בדרך כלל דריקטוריון התאגיד מגביל את סכום המימון שבעל המניות יכול לבקש לצורך רכישת דירת הקו אופ  לסך של כ- 80-50% מכלל סכום הרכישה.

3. זכות סירוב ראשונית= בדירת קונדו לוועד יש "זכות סירוב ראשונית" לגבי קונה/שוכר פוטנציאלי ובלבד שהועד ירכוש/ישכור  את הדירה באותו מחיר ותנאים ( זכות שכאמור הוועד משתמש בה לעיתים נדירות ביותר), מנגד - לדריקטוריון הקו אופ יש שיקול דעת בלעדי האם לאשר מכירה/השכרה בבניין.

4. דרישות סף מהקונה או השוכר הפוטנציאלי= בדירת קונדו בדרך כלל, אין לועד המנהל דרישות סף מיוחדות מהקונה/שוכר פוטנציאלי, מנגד - דרישות הסף של דריקטוריון הקו אופ הינן דרקוניות ויכולות לכלול דרישה להצגת הצהרות פיננסיות מפורטות, ראיון חודר ומקיף במועצת הקואופ, סכום מינמלי מסויים של משכורת  הון פיננסי הגבוה פי 3-2 מסכום רכישת הדירה וכדו'..

5. אופן השימוש בדירה = על בעל דירת הקונדו לא חלים חובות מיוחדים בקשר עם השימוש בדירתו והוא רשאי להשכיר את דירתו לצדדים שלישיים ו/או לרכוש את הדירה כדירה להשקעה וכדו', מנגד – על בעל דירת הקו אופ חלים חובות שנקבעו על ידי דריקטריון הקו אופ ושבדרך כלל אוסרות על השכרה לצד שלישי, מטילות חובה על בעל הדירה להתגורר בדירה במשך תקופה מוגדרת ו/או מטילות חובה על בעל הדירה להשתמש בדירה כדירת מגורים יחידה.

6. שינוי פיזי בדירה= בדירת קונדו בעל הדירה ראשי לשנות את פנים הקונדו בלי הסכמה מיוחדת ובלבד שהשינוי לא יפגע במבנה הבניין, מערכות הבניין ו/או יהווה מטרד לשכנים, מנגד - בדירת הקו אופ כל שינוי פיזי בדירה ללא קבלת היתר מיוחד הינו אסור ומהווה הפרה של תקנון הבניין, יתרה מכך, דריקטוריון הקו אופ יכול אף להטיל חבות על בעלי הדירות בכל הקשור לדירה ולאביזריה כגון: חובה לצבוע את דלת הדירה בצבע אחיד וכדו'..

7. עלות תחזוקה של הבניין= בדירת הקונדו על בעל הדירה לשלם סכום חודשי בגין הוצאות הבניין, מנגד -  ברוב בנייני הקואופרטיב עלויות התחזוקה של הבניין חלות על הקונה ומשולמות בצורה של מקדמה בגובה של כ 2% ממחיר הנכס, בנוסף עלויות תחזוקת בניין הקו אופ יהיו גבוהות מעלויות תחזוקת בניין הקונדו.

 אז מה בכל זאת היתרון שיש לדירת קו אופ על פני דירת קונדו? ובכן היתרון נעוץ ברמתם הפיננסית של הדיירים המאכלסים את הבניין שתורמת ליוקרה של הבניין ושומרת על ערכה של הדירה ואף מגדילה את ערכה בשנים הבאות, יתרון שאולי יעניין את רוכש של דירה לצרכי מגורים אך לא מהווה שיקול לרוכש דירה לצורכי השקעה.

 אז היכן נעוצה הבעיה? ובכן, כאשר  80% משוק הדירות במנהטן הם דירות קו אופ (וכ-100% מהבניינים במנהטן מתקופת ה"טרום מלחמה"- PreWar הם בנייני קו אופ), הרי נותר לנו נתח שוק מצומצם של דירות ו/או בנייני קונדו זמינים.

באם נוסיף לכך את העובדה שהעשור האחרון מתאפיין במגמת עליה  של עשרות אחוזים ברכישה של דירות קונדו הרי לנו המתכון המושלם לביקוש ובאופן ישיר לעלייה במחיר דירת קונדו לעומת מחיר דירת קו אופ (בד"כ דירת קונדו יקרה בכ- 15% מדירת קו אופ).

אם כך, החוכמה היא למצוא דירת קונדו במיקום הנכון ובמחיר הנכון או במיקום שיהיה המיקום הנכון בעוד מספר שנים – וכיצד עושים זאת? על כך במאמר הבא.