עסקים מוגנים - האם קמעונאי יכול להיחשב כיבואן ? 

עסקים מוגנים – האם קמעונאי יכול להיחשב כיבואן ?

אנחנו כבר בשנת 2011 ועדיין קיימים לא מעט אנשים שבבעלותם חנויות ובתי עסק שבהם מחזיקים דיירים מוגנים. רבים מהדיירים האלה מחזיקים במושכר שנים ארוכות ומשלמים לבעלים דמי שכירות נמוכים שנקבעים בהתאם לחוק הגנת הדייר. עיניהם של בעלי הנכסים כלות – לאור ההבדל העצום בין דמי השכירות הריאליים שניתן לקבל על הנכס בשוק לעומת דמי השכירות המשולמים להם בפועל על ידי הדייר המוגן.

לכן אין זה פלא כי הבעלים פונים למשרד עורכי דין ומחפשים דרכים שונות להעלות את דמי השכירות המשולמים להם.

אחת הדרכים היא שימוש בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983. בתקנות אלה נקבעה רשימה של 22 סוגי עסקים שלגביהם לא חלות הוראות סעיף 52א לחוק הגנת הדייר, היינו, סוגי עסקים שעליהם לא חלה תקרת המקסימום ושלגביהם רשאי הבעלים לדרוש דמי שכירות ריאליים.

בפסק הדין בע"א 414/89 דוד סביליה נ' שבתאי תגר פ"ד מד(3), 388 נדון מקרה בו ביקש הבעלים, באמצעות משרד עורכי דין, להשתמש בהוראת תקנה 1(3) לתקנות הנ"ל. הוא ביקש כי בית הדין לשכירות יקבע כי הדייר המוגן שהפעיל במושכר חנות רהיטים מנהל למעשה במושכר "עסקי יבוא" ולכן מדובר בעסק שדמי השכירות לגביו פטורים מתקרת המקסימום.

לא היתה מחלוקת כי הדייר אכן ביצע יבוא אך האם עצם ביצוע היבוא הופך את העסק לעסק שייחשב כעסק של "עסקי יבוא" לצורך הפעלת התקנות הנ"ל ?

לפי לשון תקנה 1(3) צריכים להתקיים שני תנאים על מנת שהעסק ייחשב כ"עסקי יבוא" :

• היבוא מתנהל במושכר.
• עסקי היבוא הם עיקר השימוש במושכר.

לדעתנו מי שרוצה להוכיח כי במושכר מנוהלים עסקי יבוא צריך להראות ראיות מוצקות כגון תמונות וידאו של המושכר מהן ניתן להבין כי היבוא מתנהל במושכר גופו וחשבוניות המעידות על מכירה לסיטונאים.

בנוסף יש לבחון האם מדובר בחנות רהיטים שמבצעת מכירה קמעונאית של רהיטים ללקוחות סופיים או אם מדובר בעסק שמוכר ריהוט לסיטונאים דווקא. כן יש לבחון את המושכר עצמו : האם רוב שטחו משמש לתצוגת רהיטים או למשרד המשמש לניהול היבוא ?

אם נמצא שהמכירה היא ללקוחות סופיים וששטח המושכר מיועד לתצוגת רהיטים אזי יהיה קשה לקבל את הטענה שמדובר בעסקי יבוא. אין ספק שבעל חנות רהיטים רשאי לרכוש את הסחורה המיועדת למכירה בכל דרך שנראית לו ומהספק שבחר, בין אם הוא בארץ ובין אם הוא בחו"ל. קניה מספק זר באמצעות יבוא היא טפלה לעומת השימוש העיקרי במושכר (מכירה קמעונאית) ואינה הופכת עסק של מכירת רהיטים ל"עסקי יבוא". השופט שמגר בפסק הדין סביליה דוחה את טענות משרד עורכי דין של בעלי המושכר לפיה מכירת הרהיטים טפלה לעסקי היבוא :

"לצורך פרשנותה של התקנה שלפנינו ובחינת התקיימות הדרישה כי עיקר השימוש בבית העסק יהיה עסקי יבוא או יצוא, אין לומר, כי מכירה בישראל של סחורות מיובאות מהווה עסק של יבוא. כמובן, הבאת סחורות לישראל נעשית על-מנת שיימכרו לאחרים, אך אין לומר, כי פעולת המכירה של המוצר המיובא, לאחר סיום שלבי הבאתו, מהווה פעולת עזר, כרוכה בפעילות הראשית של הבאת אותו מוצר לישראל או נלווית אליה. המכירה בשוק המקומי היא, לעניין זה, פעולה עסקית עיקרית בפני עצמה. היא באה אמנם לאחר היבוא שקדם לה, אך אין היא נבלעת בו, ואין היא פעולת עזר שלו. כפי שנקבע, ייצור מוצרים לשם יצוא איננו חלק מפעולות היצוא במובנן הרחב. כך יש לקבוע, כי ניהול חנות, בה נמכרים מוצרי יבוא, איננה פעולת לוואי לפעולות היבוא, אלא פעילות עסקית עצמאית ונפרדת".