תמא 38 דור 2, פינוי בינוי- על אודות התכנית ; תנאיה ; יתרונותיה וחסרונותיה 

רבות דובר על תכנית תמ"א 38, שעיקריה מתן זכויות בנייה תמורת ביצוע שיפוץ וחיזוק מבנים המצויים בסיכון של רעידות אדמה ונבנו לפני 1.1.1980.

חרף, פתרונות הדיור שמספקת התכנית (תמ"א 38), וההטבות הניתנות לדיירים המבקשים מוועדות התכנון ליישמו בבניין בו הם גרים, לעיתים רבות אינם מעניקים פיתרון הולם ושלם. שכן, החיזוק שמבוצע בחלק נרחב מן הדירות אינו עומד בתנאי התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (סעיף 108 בתקן ישראלי 413).

בנוסף, הולכים ונשמעים קולות מצד מהנדסים מומחים אורבניים אשר מטילים ספק ביעילות הפרקטית של התכנית, הואיל ובכל מקרה, תוספות הבנייה תהיינה על גבי בניין ישן, שתשתיותיו ישנות ממילא, וכל ניסיון לבצע חיזוק ושיפוץ אינו אלא בגדר "טלאי".

במילים אחרות: לטווח הארוך, ולמרות שיבוצעו עבודות שיפוץ וחיזוק, הרי שתשתית הבניין – לא תשתנה.  שכן, יעילות עבודות החיזוק לבניין ישן בדיעבד, כוחה אינה דומה לבניין הבנוי מראשיתו בהתאם לסטנדרטים ולתקנים המחמירים.

משום כך, החליט המחוקק לתקן את התיקון ה-2 לתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הנקרא בצורה פשוטה: תמ"א 38/2, או כפי שלעיתים מכונה תמ"א 38 פינוי בינוי.

ממשלת ישראל אישרה בהחלטתה את תכנית תמ"א 38/2 בפברואר 2010. תכנית זו, מכונה בפי רבים "תכנית עוקפת פינוי-בינוי", ולא בכדי- שכן קיים דמיון בינה לבין תכנית זו.

אכן בדומה לפרויקט פינוי-בינוי, תכנית תמ"א 38/2 מאפשרת בעצם הריסת בניין קיים ישן ובניית בניין חדש מן היסוד במקומו. ברם כאן מסתיים הדמיון. חשוב מאוד שלא להיאחז לטעות נפוצה זו, הואיל ותכנית "בינוי בינוי" במובנה הקלאסי שונה לחלוטין מתכנית תמ"א 38/2.

כפי שנאמר קודם, חיזוק המבנים שנערך במסגרת תמ"א 38 ה"רגילה" אינו מביא בהכרח לפיתרון העמידות בפני רעידות אדמה שלשמו היא נועדה. לכן, נקבע שבמסגרת תמ"א 38/2 תכנון בנייתו של הבניין החדש תיעשה תחת הקפדה יתרה על פרמטרים הנדסיים ותקני בנייה חמורים שיאפשרו השגת יעד זה.

כך למשל, התיקון מחייב שבמבנה החדש שיוקם תחת הריסותיו של הישן יתווספו מקומות חנייה לדיירים בקומת המרתף, לובי וממ"ד. בנוסף, מיום קבלת מתן היתר הבנייה מהרשויות המוסמכות, משך הזמן הצפוי עד לסיומה של תכנית תמ"א 38/2 הינו בין שנה וחצי לשנתיים.

רבים רואים בתכנית תמ"א 38/2 כאמצעי לפרוץ את משבר הקרקעות במרכז הארץ. אך בפועל פרויקט זה מתבצע בערים ספורות למדי כדוגמת: גבעתיים, תל-אביב, רמת-גן, רמת-השרון ורעננה. ולמעשה בערים שבהן מחד, הרשות המקומית מקלה על הליך מתן האישורים ומאידך בערים שבהן מחירי הדירות גבוהים יחסית, שכן אחד המכשולים הגדולים בביצוע תכנית תמ"א 38/2 הוא הכדאיות הכלכלית לאור העלויות הכרוכות בו.

תנאים לביצוע תמ"א 38/2

התיקון קובע, כי תכנית תמ"א 38/2 תצא לפועל בכפוף לתנאים שנקבעו לתכנית תמ"א 38 ה"רגילה", בתוספת תנאי אחד:

א. בניין שקיבל היתר לבנייתו לפני 1.1.1980

ב. אישור מהנדס מוסמך, לפיו הבניין נחוץ לחיזוק עקב אי-עמידת הבניין בתקן 413

ג. בניין בן 2 קומות לפחות ששטחו הכולל עולה על 400 מ"ר.

ד. בניין ששיפוצו יהיה כה מאסיבי, מקיף ויקר עד אשר משיקולי כדאיות עדיף להרסו ולבנותו מחדש במקום הריסות הישן (התנאי הנוסף).

זכויות הבנייה בתמ"א 38/2

בדומה לתמ"א 38, גם בתיקון 2 לתכנית ניתן יהיה להוסיף לבניין החדש שייבנה קומה אחת עד 2.5 קומות נוספות, אך מעבר לכך במקרים מסוימים יתאפשר להוסיף קומות נוספות, וזאת בכפוף לתב"ע של הבניין, לרבות בקומה המפולשת של הבניין (קומת העמודים).

חבו להזכיר בהקשר זה, כי קיימת דרישה מחמירה, לפיה לא תתאפשר כל חריגה של קווי הבניין החדש מעבר לקווים בתוכניות הבנייה המפורטות. אין לזלזל בדרישה זו, הואיל והיא טומנת בחובה מכשול: בנסיבות מסוימות, לאור ניצול מלוא שטח המגרש עליו ממוקם הבניין הישן, מגבלת קווי הבניין החדש אינה ניתנת ליישום, ועלולה להביא לכך ששטח הדירה המקורי יצטמצם. בהקשר זה לתכנית תמ"א 38/2 חיסרון מסוים.

היזמים

ביצוע פרויקט לפי תיקון 2 לתמ"א 38 מצריך מן היזם/הקבלן לתכנן את ביצוע הריסתו ולאחר מכן את ביצוע בנייתו מחדש.

יתר על כן, עליו לקחת בחשבון כי שבעוד שבפרויקט פינוי-בינוי קלאסי, הוצאת היתר הבנייה עשויה להמשך זמן ממושך יותר (5 שנים בממוצע בפינוי-בינוי; כשנה בממוצע בתמ"א 38/2), במסגרת תכנית תמ"א 38/2 מספרן של יחידות הדיור החדשות שניתן יהיה לבנות מעבר לאלו של הדיירים יהיה קטן משמעותית (מאות דירות בפינוי-בינוי; כ-20 בתמ"א 38).

אולם ניתן לראות נקודה זו גם באור חיובי, הואיל ומספר קטן של דירות נוספות ידרוש מטבעו בהתאמה מספר הסכמות מופחת של הדיירים ויקל על מלאכת השגת הסכמת הדיירים לביצוע התכנית.

בכל מקרה, היזם נדרש לבצע בדיקות כלכליות ולאמוד את הכדאיות הכלכלית מבחינתו בביצוע תכנית תמ"א 38/2 לאור סך כל עלויותיה.

כפי שהוזכר, תכנית תמ"א 38/2 לעיתים איננה כדאית כלכלית עבור היזם, בעיקר לאור מספרן הנמוך של הדירות הנוספות שיוכל לבנות, גם לאחר ניצול תכניות נוספות, והרווחים המועטים יחסית הכרוכים בכך.

הדיירים

דיירים אשר יחליטו על ביצוע תכנית תמ"א 38/2, ייהנו בסופו של תהליך ממכלול של דברים:

א.      דירה חדשה שגודלה דומה לדירתם הישנה שעשויה להביא לעליית ערך דירתם.

ב.      מספר חדרי דירתם החדשה יהא דומה למספר החדרים בדירה הישנה (אופציה נוספת לעלייה בערך הדירה).

ג.       בניין מגורים חדש ברמת בנייה גבוהה המאפשר שימושים שלא היו קיימים בבניין הישן (למשל: מעלית, לובי, חנייה, ממ"ד)

ד.      בניין בטוח העומד בתקני בנייה מחמירים. ועוד.

חשוב להדגיש כי בדומה לתכנית תמ"א 38 "רגילה", על הדיירים לא תחול הוצאה כלשהי בגין ביצוע התכנית. לא בגין עלויות הבנייה, השיפורים והתוספות ; לא בגין הוצאות דיור חלופי והובלת / אחסון התכולה בתקופת הבנייה ולא בגין שכירת אנשי המקצוע כגון מהנדסים, עו"ד מטעם הדיירים ומפקח).

כמובן שבהקשר זה, בדומה לתכנית תמ"א 38 "רגילה", רצוי כי הדיירים יהיו מיוצגים באופן נאות על ידי עו"ד מטעמם הבקיא בתכנית ובעל ניסיון בה, ואשר איננו מצוי בניגוד אינטרסים עם היזם. בנוסף, ובדומה לתכנית הרגילה, על היזם לספק לדיירים ערבויות לביצוע התכנית בכללותה, סוגיה שתוסדר בהסכם שבין היזם לדיירים.

לכף החובה של תכנית תמ"א 38/2 ניתן לזקוף את מימד ההסכמה:

בניגוד לתמ"א 38 ה"רגילה", בכדי שתמ"א 38/2 תגובש לידי ביצוע, נדרשת אפריורית הסכמה של 100% מדיירי הבניין. ואולם, בהקשר זה יש להביט על המגמה הכללית של בתי המשפט והמפקחת על המקרקעין, לפיה יותר ויותר החלטות כופות הסכמות על דיירים, במיוחד על דיירים שהתנגדותם בלתי סבירה.

היבטי מיסוי,

מס שבח כחסם של רצון המחוקק לביצוע תמ"א 38/2

כיום עמדת רשויות המס הינה, כי ביצוע תכנית תמ"א 38/2 דינה כדין עסקת קומבינציה, בשונה מתכנית תמ"א 38 רגילה.

כפועל יוצא מכך, מבחינה משפטית, דיירי הבניין בעצם מוכרים ליזם חלק מזכויותיהם במקרקעין. ועל-כן, הם יהיו מחויבים בתשלום מס שבח בגין המכירה, בעוד שהיזם יהא מחויב בתשלום מס רכישה בגין הרכישה לכאורה. ואולם, בהסכם ראוי על עו"ד מטעם הדיירים לדאוג כי מלוא השלכות המס, לרבות מס השבח יחולו על היזם באופן בלעדי וישולמו על ידו. לסוגיה זו השלכות לעניין הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

יחד עם זאת, בפני הדיירים עומדת אפשרות לניצול פטור המוענק למוכר דירת מגורים מזכה, כאשר לשם כך ייבדק הערך הנמוך מבין פעמיים שווי דירת המגורים ללא זכויות בניה נוספות או 1,777,600 ש"ח.

הבעייתיות נעוצה בכך שלפי הפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין, פטור ממס שבח בגין זכויות בנייה עפ"י התמ"א מותנה בשני התנאים הבאים:

א.      התמורה ניתנה בשירותי בנייה לפי תכנית החיזוק (לא במזומן או בשווה כסף).

ב.      בוצע בבניין חיזוק לפי הוראות התמ"א.

עם זאת, רשויות המס גורסות שאין לראות בהריסת בניין ובנייתו מחדש כשירותי בנייה הנעשים עפ"י הוראות התמ"א.

יוצא איפוא, כי בעוד שהמחוקק מעודד את ביצוע תכניות תמ"א 38/2 ומנמק זאת משיקולים תכנוניים, הרי שבהיבט המיסוי ניתנת עדיפות לביצוע תכניות תמ"א 38 "רגילות", ובכך לא מתממשת מטרת המחוקק כדבעי בנוגע לשאלת המיסוי בתמ"א 38/2.

בהקשר זה, נראה כי המדינה על כל זרועותיה,  תצטרך ליתן דעתה ל"לאקונות" או להסדרים הקיימים, בשל המגמה והרצון לעודד את תכנית תמ"א 38/2, ומתוך הכרה כי בטווח הארוך בנייתם של בניינים חדשים היא רצויה לבנייה בהתאם לתקנים ומניעת רעידות אדמה מחד. ומאידך, תסייע לבעיות הדיור, בין היתר בערים המרכזיות והיקרות בהן עתודות הקרקע הוא משאב נדיר.